서울남부지방법원 2025타경372. 금천구 시흥동 940-14 소재 부동산으로, 건축물대장상 근린생활시설·주택으로 등재된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 소유자는 노용철이고, 등기부상 말소기준은 2014.04.29. 설정된 신한은행 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이보다 앞서 존재했던 1994년·1996년·1999년 근저당권은 각각 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 신한은행 추가 근저당 84,000,000원, 문래동새마을금고 근저당 1,020,000,000원, 임의경매개시결정과 서울특별시금천구 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
권리순서만 보면 비교적 정리된 사건입니다. 그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 1층 여러 호실과 지층·302호 등에 임차·점유관계가 확인되며, 그중 다수는 전입신고일이 2014.04.29. 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 박재만(핸드폰할인매장)과 김향숙(박미마을,편한커피)은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경372 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 940-14 · 서울특별시 금천구 시흥대로28길 7-3 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 감정 이용상태상 근린생활시설·주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 · 사용승인일 1993.11.09 |
| 소유자 | 노용철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 835,336,200원 / 835,336,200원 (신건) |
| 청구금액 | 856,999,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2014.04.29. 신한은행 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 2015.01.14. 신한은행 근저당권과 2024.07.04. 문래동새마을금고 근저당권, 2025.02.17. 임의경매개시결정, 2026.06.08. 서울특별시금천구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 문래동새마을금고의 을구 9번 근저당권은 2025.08.19. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기도 확인됩니다.
② 임차인·점유관계 — 2건은 대항력 판정 보류
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입·신고일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재만(핸드폰할인매장) | 1층 중 일부(101호) | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김향숙(박미마을,편한커피) | 1층 중 102호 | 10,000,000원 / 900,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이진용 | 1층 중 103호,104호(42.0000㎡) | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 2019.10.23 | 2025.05.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 태기봉 | 미상 | 미상 / 미상 | 2024.08.05 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영숙 | 1층 (51.3000㎡) | 10,000,000원 / 600,000원 | 2017.07.11 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)한국식품산업기술진흥원(대표 노용철) | 302호(33.0000㎡) | 미상 / 300,000원 | 2017.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은영 | 지층 B01호(67.0500㎡) | 5,000,000원 / 660,000원 | 2015.09.09 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한국식품 | 주거 | 0원 / 미상 | 2024.08.05 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
이진용·태기봉·김영숙·(주)한국식품산업기술진흥원·정은영·한국식품은 신고일이 2014.04.29.보다 뒤여서 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 그러나 박재만과 김향숙은 전입신고일이 미상입니다. 두 사람의 알려진 보증금은 각각 20,000,000원, 10,000,000원이며, 대항력 성립 여부가 확인되기 전에는 배당 시뮬레이션의 ‘인수 0원’을 확정적인 매수인 부담액으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 회차별 자금구조 — 유찰할수록 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 835,336,200원 | 824,582,838원 | 339,417,162원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 668,268,960원 | 659,186,270원 | 504,813,730원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 534,615,168원 | 526,869,016원 | 637,130,984원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서도 전체 채권최고액 기준 채권 1,164,000,000원 중 339,417,162원이 미배당으로 남습니다. 1회 유찰 시 미배당은 504,813,730원, 2회 유찰 시 637,130,984원으로 증가합니다. 신청채권자의 청구금액은 856,999,570원이고, 현재 회차에서 신청채권자 배당액은 680,582,838원으로 계산되어 전액 만족되지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 835,336,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,753,362원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 문래동새마을금고 | 1,020,000,000원 | 680,582,838원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 배당액은 824,582,838원, 미배당은 339,417,162원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 금산초등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·연립·다세대주택 등이 혼재하고 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 시흥동 940-14 건물은 근린생활시설·주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 3층이며, 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 교통. 감정요항표상 시흥동 940-14 토지는 차량 접근이 불편시되고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며, 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기는 지목 ‘도로’ 한정으로, 지정기간은 2024.09.10.~2029.09.09.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박재만·김향숙 대항력 확인. 두 점유자의 전입신고일이 미상입니다. 말소기준일인 2014.04.29.과의 선후관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 승계 위험 확인. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 대항력 미상 2건이 있어 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 무단증축 확인. 1층 패널 8㎡ 근린생활시설(화장실) 무단증축에 따른 위반건축물 표기의 시정·이행 관련 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며, 제시외 건물로 제한받는 상태의 토지 단가가 ㎡당 6,447,000원으로 평가되어 있습니다.
- 점유·명도. 1층 여러 호실과 지층·302호 등에 점유관계가 확인되므로, 낙찰 후 실제 점유범위와 인도 대상을 호실별로 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전. 을구 9번 문래동새마을금고 근저당권은 2025.08.19. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최종 권리관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 말소형, 점유는 확인형”
등기부만 보면 흐름은 명확합니다. 2014.04.29. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 담보권·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 이 사건의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 임차·점유관계 8건 중 2건은 전입신고일 미상이고, 1층에는 8㎡ 무단증축 위반건축물 표기가 있습니다. 따라서 결론은 “등기부는 말소형, 임차·건축물은 확인형”입니다. 두 미상 점유자의 대항력 선후관계와 무단증축 상태가 확인된 뒤에야 배당표상 ‘인수 0원’을 실제 취득비용 판단에 그대로 적용할 수 있습니다.
