서울남부지방법원 2025타경372. 금천구 시흥동 940-14 소재 근린생활시설·주택 관련 경매입니다. 감정평가상 해당 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 3층이며 1993년 11월 9일 사용승인됐습니다. 건물의 등기와 토지 공동담보가 함께 등장하며, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이 기재되어 있습니다.
등기상 2014년 4월 29일 신한은행이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준입니다. 2015년 추가 신한은행 근저당권 84,000,000원, 2024년 문래동새마을금고 근저당권 1,020,000,000원이 뒤따랐습니다. 경매신청채권자는 문래동새마을금고이며 청구금액은 856,999,570원입니다.
권리 순위 자체보다 주목할 부분은 다수 임차인과 실제 점유관계입니다. 지층, 1층 여러 호실, 302호 등에서 임차·점유 신고가 확인됩니다. 두 신고자의 대항력은 미상이며, 일부 신고는 위치와 이용관계가 겹칠 여지도 있어 현장과 계약서로 실제 점유 구역을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 940-14 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로28길 7-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 주택으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 사용승인 | 1993.11.09 |
| 소유자 | 노용철 (2014.04.29 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 835,336,200원 |
| 최저매각가 | 668,269,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 문래동새마을금고 / 856,999,570원 |
| 말소기준권리 | 2014.04.29 신한은행 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건축물대장 특이사항 | 1층 근린생활시설 화장실 패널 8㎡ 무단증축 · 위반건축물 표기 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차관계는 별도 확인
기존에 말소된 세신실업, 조흥은행, 신용보증기금의 근저당권과 과거 가압류·압류는 현재의 인수 대상으로 보지 않습니다. 현재 권리분석의 기준은 2014년 4월 29일 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 신한은행 추가 근저당권, 문래동새마을금고 근저당권, 경매개시결정 및 금천구 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
다만 후순위 담보권의 소멸과 임차인의 대항력 유무는 별개의 문제입니다. 특히 박재만·김향숙은 전입 또는 사업자등록 관련 날짜가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 현재 예상배당표의 인수액 0원은 이러한 미확정 권리까지 안전하다는 의미가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 신고 8명
현황조사·문건접수·매각물건명세서상 서로 다른 이름으로 확인되는 임차·점유 신고는 8명(법인·상호 포함)입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 대상은 없습니다. 다만 신고자가 모두 독립적인 계약관계와 점유구역을 가지고 있는지, 특히 한국식품 관련 명의와 일부 1층 점유구역 사이의 관계는 현장 확인이 필요합니다.
| 임차·점유 신고자 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재만(핸드폰할인매장) | 1층 일부(101호) | 20,000,000원 월 1,100,000원 |
가능·미상 등록일 확인 필요 |
미확인 | 인수 가능성 확인 |
| 김향숙(박미마을,편한커피) | 1층 102호 | 10,000,000원 월 900,000원 |
가능·미상 등록일 확인 필요 |
미확인 | 인수 가능성 확인 |
| 이진용 | 1층 103호·104호 42.0000㎡ |
20,000,000원 월 1,200,000원 |
없음 2019.10.23 |
우선순위 미확인 배당요구 2025.05.15 |
대항력상 인수 없음 |
| 태기봉 | 미상 | 미상 | 없음 2024.08.05 |
우선순위 미확인 배당요구 2025.06.13 |
대항력상 인수 없음 보증금 확인 필요 |
| 김영숙 | 1층 51.3000㎡ |
10,000,000원 월 600,000원 |
없음 2017.07.11 |
우선순위 미확인 배당요구 2025.05.12 |
대항력상 인수 없음 |
| (주)한국식품산업기술진흥원 대표 노용철 |
302호 33.0000㎡ |
보증금 미상 월 300,000원 |
없음 2017.04.20 |
미확인 | 대항력상 인수 없음 계약관계 확인 |
| 정은영 | 지층 B01호 67.0500㎡ |
5,000,000원 월 660,000원 |
없음 2015.09.09 |
우선순위 미확인 배당요구 2025.05.14 |
대항력상 인수 없음 |
| 한국식품 | 주거용 · 위치 미상 | 기재 보증금 0원 실제 조건 확인 필요 |
없음 2024.08.05 |
배당순위 미확인 확정일자 2023.09.18 배당요구 2025.06.13 |
대항력상 인수 없음 명의 관계 확인 |
대항력 표시는 각 신고에 기재된 판단을 기준으로 합니다. 우선변제 여부는 배당요구 사실만으로 확정할 수 없으며, 확정일자·계약서·점유 및 등록 요건의 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 1회 유찰, 그러나 시세 메리트는 미확인
감정가는 835,336,200원, 현재 최저매각가는 668,269,000원으로 감정가의 약 80% 수준입니다. 다만 주변 유사 토지·근린생활시설·주택의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
게다가 본건은 일괄매각과 제시외 건물, 위반건축물, 여러 임차관계가 함께 존재합니다. 감정가 대비 할인율뿐 아니라 토지와 건물의 개별 가치, 위반 부분의 시정 비용, 임대차 보증금의 실제 인수 여부까지 고려해 실질 취득비용을 산정해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 668,269,000원 | 504,813,690원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 534,615,200원 | 637,130,952원 | 0원* |
| 3회 유찰(51% 표기) | 427,692,160원 | 742,984,762원 | 0원* |
* 인수액은 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 금액입니다. 대항력 미상 임차인의 미배당 보증금 및 다른 미확정 부담은 포함되지 않았으므로 실제 인수액 0원을 보장하지 않습니다. 회차별 최저가는 예시 시나리오이며 실제 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 668,269,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,082,690원 |
| 1. 신한은행 · 을구 7번 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 신한은행 · 을구 8번 근저당 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 문래동새마을금고 · 을구 9번 근저당* | 1,020,000,000원 | 515,186,310원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 668,269,000원 |
* 을구 9번 문래동새마을금고 근저당권은 2025.08.19 엠씨아이대부주식회사로 이전 등기되어 있습니다. 위 표는 원 근저당권 명칭을 따른 추정 배당이며 실제 배당권자와 채권잔액은 최신 서류로 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·최우선변제·임차인 배당 및 실제 인수액은 반영되지 않았습니다.
채권최고액 기준 전체 배당대상 채권액은 1,164,000,000원이며, 추정 채권자 배당금은 659,186,310원입니다. 예상 미배당은 504,813,690원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 이 배당표는 임차인의 우선배당 등 실제 배당순위가 확정된 결과가 아닙니다.
⑤ 건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 금산초등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·연립주택·다세대주택이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 시흥동 940-14 관련 감정평가 기호 3 토지는 차량 접근이 불편한 것으로 조사됐고, 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 940-14 건물은 1993.11.09 사용승인된 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수·난방·도시가스설비가 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설과 주택으로 이용 중이며, 상가 및 주거 점유 신고가 혼재합니다. 수익성 검토 시 공간별 적법 용도와 실제 임대차를 구분해야 합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 제시외 건물도 포함됩니다. 제시외 건물로 인해 제한받는 상태의 토지 단가는 ㎡당 6,447,000원으로 기재되어 있습니다. 해당 단가를 전체 부동산의 일반적인 시세로 간주해서는 안 됩니다.
- 위반건축물. 건축물대장에 2017.04.27 관련 기록으로 1층 근린생활시설 화장실 패널 8㎡ 무단증축이 표기되어 있습니다. 원상복구 가능성, 행정조치 및 활용 제한 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설·주택 혼합용도와 다수 임차관계, 위반건축물 이슈가 있어 일반적인 주거용 물건보다 매수자 검토사항이 많습니다. 확인된 유사 실거래가격이 없어 현재 최저가의 환금성 및 가격 경쟁력을 정량적으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박재만·김향숙의 대항력. 101호·102호의 실제 점유 개시일과 사업자등록 또는 관련 대항요건을 확인하고, 보증금 20,000,000원·10,000,000원의 인수 가능성을 개별 검토합니다.
- 임대차 계약서와 배당순위. 배당요구자들의 계약서, 확정일자 및 실제 보증금과 법정 우선변제 요건을 확인합니다. 특히 우선변제 대상에 따라 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
- 중복·중첩 점유. 1층 점유자들 사이의 구획과 한국식품 관련 명의들의 관계, 태기봉의 점유 부분을 확인합니다.
- 위반건축물 처리. 1층 패널 8㎡ 무단증축의 시정명령·이행강제금 부과 여부, 원상복구 범위 및 실제 처리 비용을 관할 부서에 확인합니다.
- 매각 대상 확인. 시흥동 940-13 및 940-14가 등장하는 감정평가 내용과 일괄매각 목록, 건물·토지 표시, 제시외 건물 범위를 대조합니다.
- 현장 명도 계획. 지층 B01호, 1층 각 호실, 302호 등의 영업·거주 상태를 확인하고 점유자별 인도 협의와 예상 지연 위험을 반영합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 토지·건물 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 약 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않습니다.
- 최신 등기 확인. 문래동새마을금고 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전, 실제 채권액 및 기타 권리변동을 확인합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·매각목록을 입찰 전에 다시 대조합니다.
맺으며 — “80%까지 내려왔지만, 안전성과 가격은 아직 미확정”
이 사건의 긍정적인 요소는 담보권의 말소구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2014년 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류가 정리되는 구조라, 배당받지 못한 후순위 채권 전액을 매수인이 떠안는 물건은 아닙니다.
그러나 임차인이 8명 신고된 혼합용도 건물이라는 점에서 일반적인 단순 권리 물건과는 다릅니다. 박재만·김향숙의 대항력은 미상이고, 다른 신고자들도 실제 점유 상태와 배당순위를 확인해야 합니다. 특히 1층 무단증축 8㎡에 따른 시정·비용 위험까지 있습니다.
최저가 668,269,000원은 감정가보다 내려왔지만, 이를 주변 시세보다 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 확인되지 않았습니다. 다음 회차에서 가격이 더 내려가더라도 미상 임차인의 인수위험과 위반건축물 문제가 자동으로 해소되지는 않습니다.
결론은 '담보권 말소는 긍정적, 임차인·위반건축물·시세는 보류'입니다. 선순위 임차관계가 명확히 정리되고 실제 매각 범위와 위반건축물 관련 부담, 주변 거래가격까지 검증된 뒤 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
