대구지방법원 2025타경10198. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가상 일부 건물은 창고, 일부는 단독주택·주차장·창고로 이용 중입니다. 등기대상 건물은 경상북도 영양군 영양읍 동부리 411-7, 411-10, 411-11, 411-12 가동, 도로명주소 도뭇골길 71-20으로 확인됩니다. 현재 등기상 공유자는 송재림·송재인·송재희로 각 3분의 1 지분입니다.
권리순서 자체는 비교적 명확합니다. 2024.01.12. 왜관신용협동조합 근저당권 276,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 안동세무서장 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이재욱은 2024.01.16. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10198 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영양군 영양읍 동부리 411-1 |
| 등기대상 건물 | 경상북도 영양군 영양읍 동부리 411-7, 411-10, 411-11, 411-12 가동 · 경상북도 영양군 영양읍 도뭇골길 71-20 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 일부 창고 · 일부 단독주택, 주차장 및 창고 |
| 현재 공유자 | 송재림 3분의 1 · 송재인 3분의 1 · 송재희 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,288,776,800원 / 1,288,776,800원 (신건) |
| 신청 청구액 | 1,402,319,179원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 물건 자체 권리는 별도 점검
말소기준은 2024.01.12. 설정된 왜관신용협동조합 근저당권 276,000,000원입니다. 이후 2025.02.20. 국의 압류와 2025.03.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.04.24. 상속에 의한 소유권이전등기는 이미 말소됐고, 2025.06.02. 소유권경정을 거쳐 송재희·송재림·송재인이 각 3분의 1 지분을 보유하는 형태입니다.
임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재욱 | 2024.01.16 | 미상 | 2025.06.05 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 신건 감정가 100%, 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,288,776,800원으로 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,288,776,800원입니다. 동일 조건의 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 1,288,776,800원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,031,021,440원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 824,817,152원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,288,776,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,287,768원 |
| 1. 근저당 · 왜관신용협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 997,489,032원 |
배당 시뮬레이션은 왜관신용협동조합 근저당 채권최고액 276,000,000원 기준이며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 해당 채권의 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청 청구액 1,402,319,179원에 대해서는 시나리오상 276,000,000원이 배당되고 전액 충족되지 않는 것으로 표시됩니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 영양군 영양읍 동부리 ‘동부마을’ 북서측 인근으로, 주변은 농경지·자연림·농가주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 건물 이용. 일련번호 3은 창고, 일련번호 12는 단독주택·주차장·창고로 이용 중입니다.
- 차량 접근. 일련번호 1, 4, 16, 17, 19~22, 26은 본건까지 차량 접근이 불가능하고, 일련번호 2, 5~15, 18, 23~25는 차량 접근이 가능합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 조건. 토지 정보상 면적 2,896㎡, 지목 및 이용상황은 전, 고지·사다리형이며 도로접면은 맹지입니다. 공시지가는 4,580원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 준보전산지·가축사육제한구역·도시지역·도시계획구역과 관련된 제한이 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호 16·17은 공부상 지목이 임야이지만 현황은 전입니다.
⑤ 핵심 특수조건 — 입찰 전 반드시 해결
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1, 4, 5, 7, 13에 대해 입찰 전 발급 가능성과 원상회복명령 가능성을 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 제시외 건물. 목록 8의 매각 제외 건물의 소유관계·점유관계와 법정지상권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 분묘 조사. 목록 19~20, 21~22, 25~26의 실제 분묘 존재 여부와 분묘기지권 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 진입로 확인. 차량 접근 불가로 평가된 토지와 맹지 토지의 현실적인 출입방법을 반드시 확인해야 합니다.
- 측량. 임야와 현황 전이 혼재하고 일부 경계·이용상황 확인이 필요하므로 실제 경계와 점유범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 이재욱은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 매각물건명세서 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다
이 사건의 등기·임차 구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 이재욱도 대항력이 없습니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
목록 1·4·5·7·13의 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 위험이 있고, 목록 8의 매각 제외 제시외 건물은 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 목록 19~20·21~22·25~26에는 분묘와 분묘기지권 가능성이 있으며, 일부 토지는 차량 접근이 불가능하고 확인된 토지 조건에는 맹지도 포함됩니다. 등기상 인수는 낮지만, 토지 이용·점유·행정조건의 난도는 높은 사건입니다.
현재는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 실거래 비교 근거 없이 감정가 100%를 “저렴하다”고 평가할 수 없고, 유찰로 가격이 낮아지더라도 위 특수조건이 해결되지 않으면 할인 자체가 안전마진이 되지 않습니다. 이 물건의 승부처는 가격보다 먼저 농취증·법정지상권·분묘·진입로를 얼마나 확실히 정리하느냐에 있습니다.
