대구지방법원 2025타경10198. 경상북도 영양군 영양읍 동부리 411-2 소재 물건으로, 사건상 용도는 기타 + 토지입니다. 토지는 246㎡, 지목은 창고용지이고 토지이용상황은 전창고로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 송재림·송재인·송재희로 각 3분의 1 지분입니다. 핵심 권리는 2022.09.01 설정된 왜관신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,500,000,000원이며, 이것이 말소기준입니다.
이 사건은 채권 규모가 매각가보다 훨씬 크지만, 그 사실과 매수인이 채무를 떠안는지는 별개의 문제입니다. 현재 61,500,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,507,000원을 제외한 59,993,000원이 선순위 왜관신용협동조합 근저당에 배당되고, 전체 채권 기준 2,120,007,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 큰 미배당 채권이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10198 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영양군 영양읍 동부리 411-2 · 경상북도 영양군 영양읍 도뭇골길 71-10 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고용지 246㎡ · 토지이용상황 전창고 |
| 현재 소유자 | 송재림 3분의 1 · 송재인 3분의 1 · 송재희 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 61,500,000원 / 61,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 왜관신용협동조합 / 1,402,319,179원 |
| 말소기준 | 2022.09.01 을구 5번 왜관신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록3 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 인수는 0원
말소기준권리는 2022.09.01 왜관신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.04.04 왜관신용협동조합 근저당 480,000,000원, 2024.05.02 김일연 근저당 200,000,000원, 2025.03.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그보다 앞선 2022.02.18 왜관신용협동조합 근저당 720,000,000원과 2022.05.11 성주참외원예농업협동조합 근저당 1,300,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재욱 | 2024.01.16 | 2025.06.05 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이재욱의 전입일은 2024.01.16으로 말소기준일 2022.09.01보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2025.06.05 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부·금액은 확정할 수 없습니다. 다만 현재 배당자료의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 61,500,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 단순 가정한 실질취득액도 61,500,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,507,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 왜관신용협동조합 | 1,500,000,000원 | 59,993,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 왜관신용협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 김일연 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,180,000,000원 중 59,993,000원 배당, 미배당 2,120,007,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영양읍 동부리 ‘동부마을’ 북서측 인근이며, 주변은 농경지·자연림·농가주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 창고용지, 토지이용상황은 전창고, 면적 246㎡입니다. 지형은 고지·사다리형이며 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·도시계획구역에 해당하고 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 5,580원입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 중 일련번호 3은 창고, 일련번호 12는 단독주택·주차장·창고로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 교통. 감정평가 대상 목록 중 차량 접근 가능한 항목과 불가능한 항목이 함께 존재하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있어, 본 매각대상의 개별 진입 조건은 현장 대조가 필요합니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 목록3에는 제시외 건물이 포함됩니다. 현장 점유범위와 평가 포함범위를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.09.01 을구 5번 왜관신용협동조합 근저당이 기준이며, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 이재욱은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 점유 부분과 명도 조건을 현장에서 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 2,120,007,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당자료상 인수는 0원입니다.
- 실거래 가격 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 61,500,000원이 시장가보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 진입·이용성 현장 확인. 창고용지·전창고, 고지, 세로한면(불) 조건과 감정평가상 차량 접근 가능·불가능 항목이 혼재합니다. 실제 진입로와 차량 동선을 직접 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 및 목록3 제시외 건물 포함 조건을 평가서·현황조사와 대조해 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 현장형 물건
권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정이 소멸하고, 실제 임차인 1명도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당상 채권 미배당은 2,120,007,000원에 달하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 별개입니다. 신건 최저가 61,500,000원이 실제 시장에서 싼지 확인할 실거래 비교자료가 없고, 창고용지·전창고·고지·도로접면 조건과 일괄매각·제시외 건물까지 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 “큰 채권 때문에 위험한 물건”이라기보다 “권리는 정리되지만 가격·이용성·환금성을 현장에서 확인해야 하는 물건”에 가깝습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
