광주지방법원 2024타경5217. 담양호국민관광단지 북서측 인근의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태상 목록3(가)는 숙박시설 ‘추월산 해피랜드 호텔’입니다. 1층 노래방·음식점·소매점, 2층 연회장·객실, 3층 및 4층 객실로 이용됐으나 현장조사일 현재 휴업 상태입니다. 국민숙사인 목록7(나)와 그 부속건물들도 현장조사일 현재 공실 상태이고, 목록7(나)는 내부 리모델링 공사 중 중단된 것으로 판단돼 제반 설비의 작동 여부도 불분명합니다.
권리관계의 기준은 2015.07.06 담양농업협동조합 근저당권 756,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기부 배당표와 별개로, 제시외 건물의 법정지상권·유치권·토지 경계 문제는 별도 현장 리스크로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5217 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 용면 월계리 149-14 · 전라남도 담양군 용면 추월산로 1001 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(추월산 해피랜드 호텔) · 국민숙사 및 부속건물 |
| 소유자 | 송덕순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,337,908,680원 / 599,384,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 934,327,182원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 현장 권리는 별도
말소기준은 2015.07.06 을구 23번 담양농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 756,000,000원입니다. 이후 2018년 담양농업협동조합 근저당 144,000,000원, 김옥남 근저당 250,000,000원, 2023년 한국전력공사·신용보증기금·전남신용보증재단 가압류, 담양군 압류, 2024년 임의경매개시결정, 2026년 국 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영식 | 알수없음 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박영식의 전입신고일은 2022.08.22로 말소기준권리인 2015.07.06보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다.
③ 핵심 현장 리스크 — 유치권·위반건축물·경계
④ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 1,337,908,680원, 현재 최저매각가는 599,384,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가의 45%, 4회 유찰 시 479,507,200원, 5회 유찰 시 383,605,760원입니다.
그러나 이 사건에는 최근 실거래나 중개시장 시세 자료가 없어, 599,384,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 숙박시설은 현장조사일 현재 휴업 상태이고 국민숙사·부속건물은 공실이며, 일부는 리모델링 중단 상태이므로 단순히 ‘감정가 대비 할인율’만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 599,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,393,840원 |
| 을구 23번 근저당 · 담양농업협동조합 | 756,000,000원 | 590,990,160원 |
| 을구 27번 근저당 · 담양농업협동조합 | 144,000,000원 | 0원 |
| 을구 28번 근저당 · 김옥남 | 250,000,000원 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 한국전력공사 | 1,947,700원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 신용보증기금 | 19,074,554원 | 0원 |
| 갑구 28번 가압류 · 전남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 총 채권액 1,191,022,254원 중 590,990,160원이 배당되고, 미배당은 600,032,094원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양호국민관광단지 북서측 인근으로, 주위는 중소규모 점포·숙박시설 등이 혼재하는 관광지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 토지 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 동측 인근에 29번 국도가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설인 추월산 해피랜드 호텔은 현장조사일 현재 휴업 상태이며, 국민숙사와 부속건물은 공실입니다.
- 건물. 호텔은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 1997.10.06 사용승인, 일부는 2014.08.27 증축됐습니다.
- 토지. 계획관리지역·관광ㆍ휴양개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 토지면적은 333.0㎡, 공시지가는 171,600원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 월계리 149-36 소재 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부를 원문 서류와 현장관계로 반드시 확인해야 합니다.
- 유치권. 주식회사 광장건설의 231,465,600원 신고에 대해 점유·공사채권·경매개시 전 성립 요건과 신청채권자의 배제신청 내용을 대조해야 합니다.
- 경계 측량. 월계리 149-36·149-37과 걸친 제시외 건물·데크 등의 정확한 위치 및 경계를 측량으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 목록3의 위반건축물 등재와 이행강제금 565,000원, 증축부분의 현황을 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 호텔은 휴업, 국민숙사는 공실·리모델링 중단 상태이며 제반 설비 작동 여부가 불분명합니다.
- 임차인. 박영식은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래·중개시세 자료가 없으므로 감정가 대비 45%만 보고 ‘저렴하다’고 판단하지 말고 현장 리스크를 반영해 별도 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현장 권리다
이 사건은 표면적으로는 명확합니다. 말소기준은 2015.07.06 담양농업협동조합 근저당이고, 그 이후 등기권리는 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차인 박영식도 말소기준보다 늦은 2022.08.22 전입으로 대항력이 없습니다.
하지만 결론은 단순한 안전형이 아닙니다. 법정지상권 성립 여부 불분명, 231,465,600원 유치권 신고와 배제신청의 충돌, 위반건축물과 이행강제금 565,000원, 인접 필지에 걸친 제시외 구조물 및 측량 필요가 한꺼번에 존재합니다. 감정가 1,337,908,680원에서 3회 유찰돼 599,384,000원까지 내려왔지만, 시세 자료가 없는 상태에서는 이것만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 인수는 0, 현장 리스크는 큼. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 법정지상권·유치권·경계·위반건축물의 실제 상태를 어디까지 해소할 수 있느냐입니다.
