광주지방법원 2024타경5217. 담양군 용면 월계리 149-13, 149-44 일대의 토지와 숙박시설·국민숙사 및 부속건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 주된 건물 3(가)는 숙박시설 ‘추월산 해피랜드 호텔’로 1층 노래방·음식점·소매점, 2층 연회장·객실, 3·4층 객실 구조이며 현장조사일 현재 휴업 상태입니다. 목록7(나)는 국민숙사로 공실이고 내부 리모델링 공사가 중단된 상태로 판단됐으며, 7(다)·7(라) 부속건물도 공실입니다.
등기상 말소기준은 2015.11.03 담양농업협동조합 근저당권 180,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤 접수된 송덕순 지분 이전청구권가등기, 위순임 근저당권을 비롯해 2024년 전남신용보증재단·신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 2025년 담양군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인에게 금액으로 승계되는 권리는 0원이지만, 타지상 건물과 법정지상권 문제는 별도의 물적 리스크이므로 이를 ‘권리 완전 무결’로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5217 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 용면 월계리 149-13, 149-44 · 전라남도 담양군 용면 추월산로 1005-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(추월산 해피랜드 호텔)·국민숙사 및 부속건물 · 숙박시설 휴업, 국민숙사·부속건물 공실 |
| 소유자 | 전주봉 |
| 토지 | 지목 대 · 상업용 · 668.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 356,437,120원 / 159,684,000원 (3회 유찰, 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 담양농업협동조합 / 934,327,182원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 수목 및 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 그러나 물적 권리는 별도 확인
말소기준권리는 2015.11.03 접수번호 16115의 담양농업협동조합 근저당권입니다. 바로 다음 접수번호 16116의 송덕순 지분 이전청구권가등기는 말소기준권리 이후이고, 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 가등기는 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 경고가 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 전입은 후순위
| 성명 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영식 | 알수없음 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박영식의 전입일은 2022.08.22로 말소기준권리인 2015.11.03보다 늦습니다. 따라서 이 전입을 근거로 한 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 승계액이 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 44.8%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
감정가 356,437,120원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 159,684,000원, 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 159,684,000원 | 156,648,424원 | 154,232,313원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 127,747,200원 | 125,158,739원 | 185,721,998원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 102,197,760원 | 99,966,991원 | 210,913,746원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 159,684,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,035,576원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 담양농업협동조합 | 180,000,000원 | 156,648,424원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 위순임 | 58,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 32번 가압류 · 전남신용보증재단 | 54,323,380원 | 0원 |
| 5. 갑구 33번 가압류 · 신용보증기금 | 17,757,357원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 담양농업협동조합 근저당권부터 미배당이 발생하며, 총 채권액 310,880,737원 중 156,648,424원이 배당되고 154,232,313원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양호국민관광단지 북서측 인근으로, 주위는 중소규모 점포와 숙박시설 등이 혼재하는 관광지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 토지 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 동측 인근에 29번 국도가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 숙박시설인 추월산 해피랜드 호텔은 현장조사일 현재 휴업, 국민숙사는 공실이며 내부 리모델링 공사가 중단된 상태로 판단됐습니다. 부속건물도 공실입니다.
- 설비. 호텔에는 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 있으나, 국민숙사는 리모델링 중단 상태로 제반 설비 작동 여부가 불분명합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·관광ㆍ휴양개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 151,200원/㎡입니다.
- 환금성. 숙박·관광 목적의 비주거 자산이고 휴업·공실 상태이며 이미 3회 유찰됐습니다. 일반 주거용보다 매수층과 활용 가능성 확인이 중요한 유형으로 볼 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 월계리 149-12 경계 측량. 목록7 건물 일부의 정확한 경계·위치를 측량해 실제 타지상 침범 범위를 먼저 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 타지상에 위치한 목록7 건물을 위한 법정지상권이 성립하는지 매각물건명세서와 토지·건물 권리관계를 함께 검토해야 합니다.
- 가등기 성격 재확인. 갑구 29번 가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있으나 담보가등기 종류 확인 필요 경고가 있으므로 원문 대조가 필요합니다.
- 박영식 점유관계 확인. 전입은 후순위라 대항력은 없지만 사용 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 호텔 휴업, 국민숙사 리모델링 공사 중단 및 설비 작동 여부 불분명 상태를 현장 점검해 실제 재가동 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 경계와 사용 가능성이 더 중요하다”
이 사건은 표면적으로 보면 3회 유찰돼 감정가 356,437,120원에서 159,684,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 박영식의 2022.08.22 전입 역시 2015.11.03 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
하지만 결론을 결정하는 것은 그 숫자가 아닙니다. 목록7 건물 일부의 타지상 소재, 월계리 149-12와의 경계 문제, 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 물적 권리 리스크가 남아 있고, 숙박시설은 휴업, 국민숙사는 공실·리모델링 중단 상태입니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 경계·법정지상권·실제 사용 가능성을 확인한 뒤 판단해야 하는 고난도 비주거 경매로 보는 것이 타당합니다.
