수원지방법원 2025타경1692. 경기도 화성시 오산동 센트럴스타주건축물제1동 1층107호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 임성주이고, 등기된 거래가액은 910,338,000원입니다. 2022.03.15. 주식회사국민은행이 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.12. 같은 국민은행의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건은 권리보다 물건 성격을 함께 봐야 합니다. 감정평가상 1층107호는 공부상 소매점이지만 현재는 공실이고, 매각물건명세서에는 대지권이 미등기라고 기재돼 있습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 화성동탄2택지개발예정지구 근상22블록4로트 센트럴스타주건축물제1동 1층107호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로11길 83 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층-지상7층 건물 내 1층107호 |
| 소유자 | 임성주 · 등기 거래가액 910,338,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 739,000,000원 / 739,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 711,174,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.02.07. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.03.15. 임성주 명의로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2025.09.12.의 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 739,000,000원, 시세 단정은 금지
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 739,000,000원입니다. 등기에는 임성주의 거래가액 910,338,000원이 기재돼 있지만, 이는 현재 시점의 동일 물건 실거래 시세와 같은 의미로 사용할 수 없습니다. 따라서 과거 등기 거래가액보다 최저가가 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 739,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,790,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 189,210,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 540,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 189,210,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 739,000,000원 | 540,000,000원 | 0원 | 189,210,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 591,200,000원 | 540,000,000원 | 0원 | 42,888,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 472,960,000원 | 465,830,400원 | 74,169,600원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕산들 교차로 남서측 인근이며, 주변에는 아파트·단독주택·다가구주택·업무시설·상업시설·상업 및 주거나지·관공서·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 현황. 공부상 소매점이나 현황은 공실입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈위페인트 마감 및 강화유리 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 급배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 주차장 진출입이 용이하고 외곽공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 근린상업지역(동탄2지구)·도시지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 매각물건명세서상 대지권은 미등기이나 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다. 등기부와 관련 원본 서류를 대조해 정리 상태를 확인해야 합니다.
- 현황 공실 확인. 공부상 소매점이고 감정평가 시점에는 공실입니다. 실제 점유관계와 인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자·임대차 유무를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 739,000,000원을 현재 시세보다 저렴하다고 볼 비교 근거가 확인되지 않습니다. 주변 상가 거래와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차와 1회 유찰 시 근저당권 540,000,000원은 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 74,169,600원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 다만 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 확인 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2022.03.15. 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체에는 대지권 미등기, 공부상 소매점·현황 공실, 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 있습니다. 더구나 신건 최저가 739,000,000원의 적정성을 현재 실거래와 직접 비교할 근거가 없어 가격 메리트 역시 확정적으로 말할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 대지권·점유·가격은 확인 후 판단입니다.
