수원지방법원 2025타경1692. 화성시 장지동 동탄2아이파크 3437동 13층 1302호 아파트입니다. 현재 소유자는 장진영이고, 2019.12.21. 매매를 원인으로 거래가액 455,000,000원에 취득한 소유권이 2020.02.28. 접수됐습니다. 같은 날 접수된 우리은행 근저당권 198,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 설정된 국민은행 근저당권 276,000,000원과 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
국 명의 압류가 2025.07.14. 접수됐지만 2026.01.07. 해제를 원인으로 2026.01.08. 말소됐습니다. 신고된 임차인 내역은 없으며, 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 적고 있습니다. 따라서 등기상 인수권리와 별개로 실제 점유관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장지동 1011 동탄2아이파크 3437동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 내 13층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 장진영 (2019.12.21. 매매 · 거래가액 455,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 614,000,000원 / 614,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 711,174,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 단지 | 동탄2아이파크2단지 · 510세대 · 2019.03.20. 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.02.28. 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당권 354,480,000원은 같은 날 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국민은행 근저당권 276,000,000원과 2025.09.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 614,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 614,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 현재 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 평균가나 최신 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
참고할 수 있는 경매 지표는 동탄2아이파크2단지의 평균 유찰 횟수 0.7회입니다. 다만 이것은 실거래 시세가 아니므로, 신건 6.14억이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단하는 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 614,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,540,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 131,460,000원 |
현재 회차에서는 배당표상 담보권 채권 474,000,000원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영에 따라 실제와 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 614,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 491,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 392,960,000원 | 87,341,440원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 담보권 채권 중 87,341,440원이 미배당으로 남지만, 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장지동 소재 서연초등학교 동측 인근이며, 주변에는 아파트·단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원·농경지·임야 등이 소재합니다. 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하 2층·지상 15층 건물 내 13층 1302호이며, 벽지도배·타일붙임, 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안설비가 기재돼 있습니다.
- 용도·토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역, 도시지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 택지개발지구로 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,984,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 표기. 감정자료에는 2025.08.26.~2026.08.25.을 지정기간으로 하는 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있으며, 해당 표기상 지정기간은 매각기일 2026.09.11.보다 앞서 종료됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.02.28. 우리은행 근저당권 198,000,000원이 기준이며, 이후 국민은행 근저당권 276,000,000원과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 신청채권자 청구액 구분. 사건 청구액은 711,174,796원이지만 배당 시나리오에서 국민은행 배당 반영액은 등기상 채권최고액 276,000,000원입니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득액은 614,000,000원입니다. 직접 비교할 최근 실거래가가 확인되지 않는 상태에서 신건 가격을 싸다고 단정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 491,200,000원, 2회 유찰 시 392,960,000원이며, 2회 유찰 시 채권 미배당 87,341,440원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 배당 변동요인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 최종 배당표를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.28. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 국민은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 614,000,000원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 없어 614,000,000원이 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 0.7회는 참고할 수 있지만 실거래 시세를 대신할 수는 없습니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 전. 이 물건은 인수 위험보다 실제 점유관계와 응찰가의 시장 적정성을 확인하는 것이 핵심입니다.
