광주지방법원 2024타경79126. 사건 용도는 기타 + 토지이고, 건물 등기상 소재지는 광주광역시 남구 봉선동 16-2, 도로명주소는 광주광역시 남구 오방로 7입니다. 현재 소유자는 봉선오방로지역주택조합추진위원회이며, 2022.06.21 월산새마을금고가 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리보다 점유 관계입니다. 현황조사에는 주식회사 케이퍼스트·박충광이 2021.03.31, 주식회사 이룸이앤씨·최해성이 2021.12.14 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 두 날짜 모두 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력·확정 인수금액으로 단정할 수 없습니다. 이 사건은 ‘싸게 내려온 물건’보다 ‘인수액을 먼저 확정해야 하는 물건’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경79126 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 8-7 |
| 등기 건물 | 광주광역시 남구 봉선동 16-2 · 광주광역시 남구 오방로 7 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 건물 1층 사무실·화장실, 2층 사무실·화장실, 3층 사무실·화장실 |
| 소유자 | 봉선오방로지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 2,957,586,040원 / 1,060,000,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 101,296,684원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
② 점유·임차 관계 — 인수액을 0원으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이퍼스트, 박충광 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이룸이앤씨, 최해성 | 2021.12.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 두 점유자 모두 말소기준권리보다 먼저 전입한 형태입니다. 그러나 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 낙찰가가 내려갈수록 실제 취득비용이 반드시 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력이 최종 인정되고 배당으로 회수되지 못하는 보증금이 있다면 그 금액은 매수인의 실질 부담이 될 수 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰이 곧 ‘가격 메리트’는 아니다
감정가는 2,957,586,040원, 현재 최저매각가는 1,060,000,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가 36% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 848,000,000원, 6회 유찰 시 678,400,000원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 특히 대항력 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저매각가와 실제 취득부담이 서로 다를 수 있으므로 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,060,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,000,000원 |
| 2. 근저당 · 월산새마을금고 | 1,440,000,000원 | 1,047,000,000원 |
| 3. 가압류 · 류창규 | 97,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 송경미 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김민희 | 519,100,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주임진 | 97,800,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 강은성 | 978,867,500원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 조영순 | 101,296,684원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 박인비 | 97,800,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 추지호 | 97,800,000원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 월산 새마을금고 | 101,296,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,651,760,868원 중 예상 채권자 배당은 1,047,000,000원, 미배당은 2,604,760,868원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 일괄매각·건물 현황 — 가격 외에 확인할 것이 많다
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지 현황. 목록1은 사다리 평지의 “도로 등”, 목록2·목록3은 부정평 평지의 “주상나지”, 목록6은 사다리 평지의 “주상나지”로 기재되어 있습니다.
- 건물 이용. 목록5 건물은 철근콘크리트구조 티75내화판넬지붕 3층이며, 감정평가상 1층·2층·3층 모두 사무실·화장실로 이용됩니다.
- 공부와 현황. 목록5 1층은 공부상 “일용품소매점”이나 현황은 “사무실”로 이용 중입니다.
- 무단증축. 목록5 무단증축과 관련하여 2012.06.22 시정명령이 시행되었고 건축법 제79조에 따른 행정조치 중이라고 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정평가요항표 기준)
- 주위환경. 본건 기호(1)-(4),(6)은 동아여자고등학교 서측 인근, 기호(7),(8)은 북서측 인근에 위치하며 주택·아파트·근린생활시설·종교시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호(1)-(4),(6)-(8)은 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 기호(1)-(4),(6)은 제2종일반주거지역, 기호(7),(8)은 제3종일반주거지역으로 기재되어 있습니다.
- 토지 정보. 확인되는 토지 항목은 면적 15.0㎡, 지목 도로, 토지이용상황 주거나지, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 911,100원/㎡입니다.
- 보호구역. 상대보호구역이 포함되고 일부 기호에는 절대보호구역도 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 2021.03.31 및 2021.12.14 전입 점유자의 임대차계약·보증금·실제 점유·확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 원문으로 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 실질취득액 계산 금지. 대항력이 최종 인정되고 미배당 보증금이 존재하면 매수인 실질 부담이 최저매각가보다 커질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 여러 필지와 건물·제시외 건물이 함께 매각되므로 각 목록의 경계·현황·사용관계를 대조해야 합니다.
- 무단증축 조치 확인. 2012.06.22 시정명령 이후 행정조치의 현재 상태와 이행 부담을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 36%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 실제 이용가치와 현장 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “36%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을 수 있나”가 먼저다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.21 월산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 등기 후순위가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입 점유자 2건의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상이기 때문입니다.
현재 최저매각가는 1,060,000,000원으로 감정가 2,957,586,040원의 36% 수준까지 내려왔지만, 실제 취득부담을 확정하지 못한 상태에서 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 볼 수 없습니다. 게다가 일괄매각·제시외 건물 포함, 토지와 3층 사무실의 복합 구성, 무단증축 관련 행정조치까지 함께 확인해야 합니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 선순위 점유관계와 현황을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
