광주지방법원 2024타경85183. 전남 나주시 빛가람동 빛가람타워 1층 104호 근린시설입니다. 등기상 최초 소유자는 유한회사빛가람이고, 2019.04.26. 같은 날 부평신용협동조합 근저당권이 설정된 뒤 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁입니다. 말소기준권리는 접수번호 13097의 부평신용협동조합 근저당권, 채권최고액은 10,000,000원입니다.
이후 2023.08.31. 나주시 압류와 2024.11.15. 임의경매개시결정이 등기됐고, 두 권리는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 등장하는 점유·임차 관련 신고도 2020.02.28. 및 2023.03.30.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정에서는 대항력이 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경85183 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중야2길 8, 1층104호 (빛가람동,빛가람타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 매각물건명세서 비고상 내장재 공사중 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 101,786,000원 (5회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2019.04.26. 부평신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 신청채권 청구액 | 1,921,721,930원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 신탁원부는 확인 대상
핵심은 2019.04.26. 부평신용협동조합 근저당권입니다. 나주시 압류와 경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현황조사상 점유·임차 관계
| 성명 / 표시 | 전입·사업자 기준일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이호준 · 301호,302호,303호,304호 | 2023.03.30. | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유한회사 태평힐디앤씨, 추연우 · 이용상태 알수없음 | 2020.02.28. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 신고 모두 2019.04.26. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 특히 이호준의 점유 표시 호수는 301호~304호로, 매각대상인 1층104호와 호수가 다릅니다. 다른 신고인 유한회사 태평힐디앤씨, 추연우는 보증금·차임이 확인되지 않았지만 기준일 자체가 말소기준권리 이후입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다.
③ 가격 — 28.67%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 101,786,000원으로 감정가 355,000,000원의 28.67%입니다. 다섯 차례 유찰된 뒤 형성된 가격이지만, 이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 가격을 근거로 101,786,000원이 시세보다 낮다고 판정할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 | 신청채권자 예상배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 101,786,000원 | 89,560,996원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 81,428,800원 | 69,563,082원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 65,143,040원 | 53,570,465원 | 0원 | 10,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 101,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,225,004원 |
| 1. 근저당 · 부평신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,560,996원 |
현재 배당모형에서는 등기상 확인된 근저당권 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 신청채권 청구액 1,921,721,930원과 신청채권자 예상배당 10,000,000원 사이의 차이는 원인서류를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 라온초등학교 북동측 인근이며, 주위는 상업용건물과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량접근성은 양호하고 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 건물이며 공용 급배수·위생·소방설비, 승강기, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 공시지가는 1,915,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 기호1·2는 내장재 공사중이며, 매각물건명세서 비고에도 내장재 공사중으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2019-181호 확인. 신탁 목적·수익자·처분권한·임대차 관련 조항을 원문으로 대조해야 합니다.
- 청구액 구조 확인. 신청채권 청구액 1,921,721,930원과 등기상 채권최고액 10,000,000원의 차이가 매우 큽니다. 경매신청 원인과 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 104호 실제 점유 확인. 이호준 신고는 301호~304호로 본건 104호와 다르고, 다른 신고인의 점유 부분은 특정돼 있지 않습니다. 현장 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 내장재 공사중 상태 확인. 공사 완료 여부, 추가 공사비, 영업·임대 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 28.67%라는 비율만으로 저가매수라 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·신탁원부·경매신청 원인서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준권리는 명확하고, 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸 예정이며, 점유·임차 신고도 기준권리보다 늦어 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 355,000,000원이 5회 유찰돼 101,786,000원까지 내려왔어도, 이를 실제 시세보다 저렴하다고 확인할 거래 근거는 없습니다.
여기에 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기, 1,921,721,930원의 신청채권 청구액과 10,000,000원의 등기상 채권최고액 차이, 내장재 공사중, 그리고 5회 유찰이 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 신탁원부와 신청채권 구조를 해소하고, 104호의 실제 점유·공사상태와 근린시설의 시장가격을 확인하는 것입니다.
