광주지방법원 2024타경85183. 나주시 빛가람동 빛가람타워 1층 104호 근린시설입니다. 감정가는 355,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 127,232,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2019.04.26. 설정된 부평신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당입니다. 이 근저당을 기준으로 뒤에 붙은 2023.08.31. 나주시 압류와 2024.11.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건을 단순히 “감정가의 35.84%니까 싸다”로 읽으면 안 됩니다. 동일 물건이나 인근 동종 근린시설의 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 더구나 감정평가 이용상태는 해당 기호가 내장재 공사중으로 적혀 있고, 등기에는 신탁등기와 신탁원부 확인 필요 문구가 있습니다. 네 차례 유찰됐다는 사실 자체도 가격 외 조건을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경85183 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중야2길 8, 1층104호 (빛가람동, 빛가람타워) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 내장재 공사중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 127,232,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,921,721,930원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.26. 부평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 채무자는 유한회사빛가람입니다. 같은 날 유한회사빛가람 명의 소유권보존 뒤 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁에 의한 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 2023.08.31. 나주시 압류와 2024.11.15. 부평신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — 전입일은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호준 | 301호,302호,303호,304호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 유한회사 태평힐디앤씨, 추연우 | 알수없음 | 2020.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 임차·점유 조사 인원은 위 두 건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이호준의 전입일은 2023.03.30., 유한회사 태평힐디앤씨·추연우의 전입일은 2020.02.28.로, 모두 2019.04.26. 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 두 번째 점유자는 보증금이 확인되지 않았고, 이호준의 조사 부분은 301호·302호·303호·304호로 기재돼 있어 실제 104호와의 점유관계는 매각물건명세서와 현장조사로 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 35.84%지만 시세 판단은 유보
감정가 355,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 127,232,000원, 감정가의 35.84%입니다. 다음 회차 시나리오는 101,785,600원, 그 다음은 81,428,480원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 127,232,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 101,785,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 81,428,480원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 127,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,581,248원 |
| 1. 근저당 · 부평신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,650,752원 |
현재 최저가 127,232,000원 가정 시 등록 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 경매 청구액 1,921,721,930원과 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원 사이에는 큰 차이가 있으므로 입찰 전 경매기록의 청구내역을 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 라온초등학교 북동측 인근이며, 주위는 상업용건물과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근성은 양호하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물이며 공용 급배수·위생·소방·승강기·지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 1,915,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 104호 점유관계 재확인. 현황조사상 이호준의 점유 부분은 301호·302호·303호·304호로 기재돼 있고 다른 점유자의 점유 부분은 알 수 없어, 대상 104호의 실제 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 내장재 공사중 상태 확인. 감정평가와 매각물건명세서 비고 모두 공사중 상태를 적고 있으므로 현재 마감 상태와 추가 공사 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 127,232,000원의 가격 적정성을 별도로 조사해야 합니다.
- 청구액 대조. 경매 청구액 1,921,721,930원과 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원이 크게 다르므로 경매기록 원본을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰 자체를 할인 기회로만 보지 말고 근린시설 수요, 점유, 공사 상태, 신탁관계 등 원인을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 등기 권리구조만 보면 비교적 명료합니다. 2019.04.26. 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 조사된 점유자도 모두 말소기준보다 늦게 전입해 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다. 문제는 권리 밖에 있습니다.
현재 최저가는 127,232,000원으로 감정가의 35.84%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이것만으로 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 해당 호는 내장재 공사중이고, 신탁등기가 있으며, 이미 네 차례 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 낮지만 현장·신탁·가격 검증이 필요한 근린시설”로 보는 것이 맞습니다. 권리만 보고 서두르기보다는 104호 실제 점유와 공사 상태, 신탁원부, 주변 근린시설 거래가를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
