광주지방법원 2024타경85183. 나주시 빛가람동 빛가람타워의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태상 301호부터 304호까지는 경계구획 없이 3층 전체를 일체로 헬스클럽으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 301호~304호 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 건축물현황도에는 호별 위치가 명확하게 표시돼 있어 향후 호별 경계구획은 물리적·기술적으로 큰 난이도 없이 가능한 것으로 평가됐습니다.
등기만 보면 기준점은 명확합니다. 2019.04.26 설정된 부평신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 말소기준권리이고, 2023.08.31 나주시 압류와 2024.11.15 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 다만 같은 날 소유권이 주식회사무궁화신탁으로 신탁됐고 신탁원부 제2019-182호가 존재하므로, 임대차·관리·처분 관계를 등기사항증명서만으로 끝내지 말고 신탁원부까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경85183 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중야2길 8, 3층301호 (빛가람동, 빛가람타워) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 301호~304호 경계구획 없이 3층 전체를 헬스클럽으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,364,000,000원 / 1,364,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,921,721,930원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 발급 | 2026.09.19 · 광주지방법원 나주등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 신탁은 별도 확인
2019.04.26 소유권보존 뒤 같은 날 부평신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 그 뒤 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌습니다. 등기에는 공동담보목록 제2019-216호도 기재돼 있습니다. 본 물건 등기상 근저당권 채권최고액은 10,000,000원인 반면 경매 청구액은 1,921,721,930원으로 차이가 크므로, 청구액 전체를 이 호실 하나의 담보채권액으로 해석해서는 안 됩니다.
② 점유·임차 관계 — 2건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 점유자 / 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이호준 | 301호,302호,303호,304호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유한회사 태평힐디앤씨, 추연우 | 알수없음 | 2020.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 추연우 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
이호준의 전입신고일 2023.03.30과 유한회사 태평힐디앤씨·추연우의 전입신고일 2020.02.28은 모두 말소기준권리인 2019.04.26 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 별도로 기재된 추연우는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원이라는 결과와 별개로, 이 점유자의 전입일·임대차계약·보증금은 입찰 전 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없음
현재 자료에는 동일 건물·유사 근린시설의 실거래 평균, 최근 거래, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 1,364,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지에 대해서는 근거 있는 판단을 할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,364,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,040,000원 |
| 2. 근저당 · 부평신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,337,960,000원 |
현재 계산에서는 부평신용협동조합의 등기상 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 잔여 1,337,960,000원이 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 라온초등학교 북동측 인근으로, 주위는 상업용건물과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근성은 양호하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 301호~304호는 경계구획 없이 3층 전체를 일체로 헬스클럽으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층이며 공용 급배수·위생·소방·승강기·지하주차장과 시스템냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 1,915,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 추연우 전입일 확인. 별도 기재된 추연우는 전입신고일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 전입세대·점유관계와 임대차계약을 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 유한회사 태평힐디앤씨·추연우 및 별도 추연우 기재 건은 보증금이 확인되지 않습니다.
- 신탁원부 대조. 신탁원부 제2019-182호에서 임대차 권한과 신탁재산 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 301호~304호 일괄매각, 3층 전체 헬스클럽 이용으로 기재돼 있으므로 현황과 매각범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 자료만으로는 실거래 대비 가격 수준을 판단할 수 없습니다. 감정가 1,364,000,000원을 시세로 그대로 간주하지 마십시오.
- 원본 확인. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “확인할 것 0개”는 다르다
이 사건은 말소기준권리가 뚜렷하고 후순위 압류·경매개시결정도 매각으로 소멸해, 등기상 권리 순위 자체는 비교적 단순합니다. 배당 시나리오 역시 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 임차관계까지 단순하다고 볼 수는 없습니다. 이호준과 유한회사 태평힐디앤씨·추연우 기재는 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 별도 기재된 추연우는 전입신고일·보증금이 미상이라 판정이 남아 있습니다. 여기에 신탁원부 확인까지 필요합니다.
가격 측면에서는 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,364,000,000원의 매력도를 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 미상 점유자의 대항력 확인, 신탁원부 검토, 일괄매각 범위의 현장 대조, 그리고 별도의 상업용 시세 검증입니다.
