광주지방법원 2025타경2086. 화순읍 금호타운아파트 102동 403호입니다. 소유자 이성옥은 2006.11.10. 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.13. 두암신용협동조합이 설정한 채권최고액 170,000,000원 근저당입니다. 이후 등록된 박종삼 근저당, 국민건강보험공단 압류, 전남신용보증재단·서민금융진흥원 가압류, 두암신용협동조합의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 박해미는 보증금 85,000,000원, 전입일 2022.06.07., 배당요구일 2025.05.22.로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리인 2020.03.13.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없으므로 배당에서 보증금이 전부 회수되지 않더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2086 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 만연리 237-1 금호타운아파트 102동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.745㎡ |
| 소유자 | 이성옥 (2006.11.10. 거래가 95,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 두암신용협동조합 / 198,442,333원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.03.13. 두암신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 170,000,000원입니다. 2022년 국민건강보험공단 압류, 2024년 박종삼 근저당과 전남신용보증재단 가압류, 2025년 서민금융진흥원 가압류, 임의경매개시결정 및 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박해미 | 전부 | 2022.06.07 | 85,000,000원 | 2025.05.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 68.9%
금호타운 전용 84.75㎡ 동일면적 최근 거래 12건의 평균은 205,291,666원입니다. 현재 최저매각가는 141,400,000원으로 최근 12개월 평균의 68.9%입니다. 최신 거래는 2026.04. 150,000,000원으로, 현재 최저가는 이 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.75㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 84.75㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 84.75㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2025.11 | 84.75㎡ | 1 | 238,000,000원 |
| 2025.11 | 84.75㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.75㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 84.75㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.75㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 84.75㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2025.09 | 84.75㎡ | 11 | 214,500,000원 |
| 2025.09 | 84.75㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2025.07 | 84.75㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 205,291,666원 |
실거래 범위는 150,000,000원~238,000,000원으로 편차가 큽니다. 감정가 202,000,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰로 최저가가 141,400,000원까지 내려오면서 가격 위치가 달라졌습니다. 다만 가장 최신 거래가 150,000,000원까지 내려온 점도 함께 봐야 하므로, 과거 고가 거래가 포함된 평균값만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 2. 근저당 · 두암신용협동조합 | 170,000,000원 | 138,620,400원 |
| 3. 근저당 · 박종삼 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 27,060,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,070,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 141,400,000원 기준 채권자 총 청구액은 221,130,011원, 예상 채권자 배당액은 138,620,400원, 미배당은 82,509,611원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 141,400,000원 | 138,620,400원 | 82,509,611원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 124,331,651원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 153,491,159원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니어서 각 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 별도 승계보증금을 더한 금액이 아니라 실제 낙찰가입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 입지. 만연초등학교 북서측 인근으로 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 교통 편의성은 대체적으로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 아파트, 전유면적 84.745㎡입니다.
- 단지. 금호타운 506세대, 사용승인일 1997.12.19.로 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 23,374.6㎡, 지목 대, 평지·부정형·중로각지이며 제3종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역 등이 포함되어 있습니다.
- 거래성. 동일면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래가격은 150,000,000원~238,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 박해미의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 최우선변제 해당 여부는 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 최근12개월 평균 205,291,666원만 보지 말고 가장 최신인 2026.04. 거래 150,000,000원을 함께 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 141,400,000원은 최근12개월 평균의 68.9%이며 최신 거래보다 낮습니다. 다만 개별 호수의 상태·층·수리비는 별도 확인 대상입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 82,509,611원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 낙찰자 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에서 미반영되어 있으므로 실제 배당표와 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 현재 회차부터 검토할 만하다
이 사건은 등기 이력 자체는 많지만 낙찰자에게 남는 권리는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 보증금 85,000,000원의 임차인 박해미도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 실질취득은 낙찰가와 같고 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 감정가 202,000,000원이 아니라 1회 유찰된 141,400,000원에서 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 205,291,666원의 68.9%이고 최신 거래 150,000,000원보다 낮습니다. 다만 최신 거래가 평균보다 크게 낮기 때문에 단순히 평균 대비 할인율만 보고 공격적으로 평가하기보다 최신 거래가격을 실질적인 가격 상단으로 두고 접근하는 편이 타당합니다. 권리는 합격, 가격도 현재 회차부터 검토 가능한 물건입니다.
