광주지방법원 2025타경2086. 광주광역시 서구 광천동 10-30, 5층 501호 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 이성옥이고, 2020년 3월 13일 거래가액 300,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 두암신용협동조합이 채권최고액 138,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 등기상으로는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

가격 측면은 상당히 눈에 띕니다. 감정가 225,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 157,500,000원입니다. 비교 대상의 최근 12개월 거래는 230,000,000원과 240,000,000원, 평균 235,000,000원으로 집계되어 현재 최저가는 최근 시세의 67.0%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 2.2% 높은 흐름이어서, 제공된 거래자료에서는 하락 추세도 확인되지 않습니다. 다만 이 가격 차이를 그대로 안전마진으로 보기 전에 점유관계 하나를 반드시 해소해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 기준은 단순, 점유는 별도 확인

말소기준은 2020.03.13. 두암신용협동조합 근저당권 138,000,000원입니다. 그 뒤의 한국토지주택공사 임차권등기, 중소기업은행 가압류, 전남신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 신청채권자 두암신용협동조합의 청구액은 198,442,333원이고, 현재 회차 예상배당에서는 근저당 채권최고액 기준 138,000,000원이 배당되는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 85,000,000원은 한 번만 본다

실제 확인된 임차인은 1명, 박해미입니다. 한국토지주택공사는 박해미의 보증금 85,000,000원을 대위·승계한 중복 신고로, 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 여기에 별도 ‘공사’ 명의 점유 1건이 있으나 점유의 시작 시점과 보증금이 확인되지 않은 상태입니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.0%

시세 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봅니다. 비교 표본 가운데 최근 12개월 거래는 2025.09 230,000,000원, 2025.12 240,000,000원으로 평균 235,000,000원입니다. 최신 거래는 240,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래보다 2.2% 높은 흐름입니다.

현재 최저가 157,500,000원은 최근 12개월 평균의 67.0%입니다. 전체 4건 평균은 232,500,000원이지만, 가격 판단에는 최신 거래 240,000,000원과 최근 12개월 평균 235,000,000원을 우선했습니다. 제공된 거래 흐름은 +2.2%여서 최근 시세가 과거보다 낮아지는 하락 추세는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)

현재 회차 예상에서는 채권 총액 171,743,540원 중 154,495,000원이 배당되고, 미배당은 17,248,540원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 미상 점유는 그대로

유찰이 이어질수록 매각가는 110,250,000원, 77,175,000원으로 내려가고 채권자의 미배당은 커집니다. 현재 확인된 권리만 기준으로는 각 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 가격이 내려가도 ‘공사’ 명의 점유의 대항력 여부는 저절로 해소되지 않습니다. 가격 하락과 점유 리스크는 별개의 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정·토지·거래자료 기준)

• 용도. 사건상 용도는 다세대이며, 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 내 제5층 제501호입니다. 사용승인일은 2016.08.18입니다.
• 설비. 일반적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 326.0㎡, 평지의 사다리형이며 북측 폭 약 6M 아스팔트 포장도로와 서측 폭 약 2M 콘크리트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거환경개선지구에 해당하며 공시지가는 1,183,000원/㎡입니다.
• 거래표본. 비교 자료상 총 8세대, 사용승인일 2016.08.18이며 최근 거래 표본 면적은 63.19㎡입니다. 최근 12개월 거래는 230,000,000원과 240,000,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• ‘공사’ 점유자부터 확인. 전입일·보증금·점유개시일·계약관계를 확인해 말소기준권리보다 앞서는 대항력 여부를 확정해야 합니다.
• 박해미·한국토지주택공사 중복 합산 금지. 두 기재는 동일 보증금 85,000,000원의 임차 및 대위·승계 관계입니다.
• 현재 가격은 최근 시세 대비 67.0%. 최신 거래 240,000,000원, 최근 12개월 평균 235,000,000원과 비교하면 가격차가 크지만 점유 리스크 확인 후 판단해야 합니다.
• 배당표 재확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 및 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
• 등기 원본 재대조. 말소기준 근저당 이후 가압류·압류·임차권등기가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기사항을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋다. 권리는 한 칸 남았다”

이 물건의 강점은 분명합니다. 감정가 225,000,000원에서 한 차례 유찰된 157,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 235,000,000원의 67.0%입니다. 박해미의 전입은 말소기준권리 이후이고, 한국토지주택공사는 같은 85,000,000원 보증금을 승계한 중복 신고이므로 이 부분에서 매수인이 추가로 85,000,000원을 떠안는 구조는 아닙니다.

문제는 하나입니다. ‘공사’ 명의 점유의 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 점유자를 단순한 후순위 점유자로 간주해 버리면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 따라서 결론은 가격 메리트는 크지만, 미상 점유 확인 전에는 권리확정 보류입니다. 점유관계가 말소기준 이후로 확인된다면 현재 가격은 훨씬 매력적인 구조가 되지만, 선순위 대항력이 확인된다면 실질취득비용 자체를 다시 계산해야 합니다.