광주지방법원 2025타경3041. 나주 빛가람동 그랜드타워 1동 1층 105호로, 감정평가상 소매점으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 이삼재가 2015.06.25. 소유권을 이전받았고 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.05.15. 우리은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가 268,000,000원에서 61,474,000원까지 내려왔다”는 숫자가 아닙니다. 이미 6회 유찰됐고, 이용상태가 주거가 아닌 1층 소매점이며, 매각물건명세서에는 10㎡ 복층 설치에 관한 증축 위반과 이행강제금 부과계고가 명시돼 있습니다. 별도의 실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3041 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 288-4 그랜드타워 1동 1층 105호 |
| 도로명 | 전라남도 나주시 그린로 361 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 소매점 이용 중 · 지하1층/지상6층 중 1층 |
| 소유자 | 이삼재 · 2015.06.25. 소유권이전 · 등기상 거래가액 489,608,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 61,474,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 684,390,319원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준은 2015.06.25. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 876,000,000원이고 제106호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후의 2025.05.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 22.94%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 61,474,000원으로 감정가 268,000,000원의 22.94% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 23%니까 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다. 오히려 6회 연속 유찰됐다는 사실 자체가 이전 회차의 가격에서 응찰이 성립하지 않았다는 객관적 이력입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 61,474,000원 | 59,967,468원 | 816,032,532원 |
| 7회 유찰 시 | 49,179,200원 | 47,893,974원 | 828,106,026원 |
| 8회 유찰 시 | 39,343,360원 | 38,235,180원 | 837,764,820원 |
③ 예상배당표 (매각가 61,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,506,532원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 876,000,000원 | 59,967,468원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,506,532원을 제외한 59,967,468원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 816,032,532원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 위반사항·입지·환금성 메모 (매각물건명세서·감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 제105호는 소매점으로 이용 중입니다. 주거용이 아닌 상업용 집합건물입니다.
- 증축 위반. 매각물건명세서에는 나주시 25.06.13.자 사실조회 회신을 근거로 10㎡ 복층 설치 관련 증축 위반이 기재돼 있고, 이행강제금 282,000원 부과계고가 확인됩니다.
- 입지. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근이며, 주변에는 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,124.0㎡, 공시지가 2,293,000원/㎡, 평지·세로장방형입니다.
- 환금성. 실거래 비교자료는 확인되지 않고 현재까지 6회 유찰됐습니다. 가격 판단에는 감정가 할인율보다 실제 임대·매매 수요 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 복층 10㎡ 처리 확인. 증축 위반의 현재 상태, 원상복구 필요 여부, 추가 이행강제금 가능성 등을 관할 행정기관 자료와 대조하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 제106호가 공동담보로 기재돼 있으므로 해당 공동담보 관계와 배당 구조를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- ‘감정가 대비 23%’만 보지 않기. 시세 실거래 자료가 없고 이미 6회 유찰된 소매점입니다. 실제 임대료·공실·재매각 가능성으로 가격을 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 나주시 사실조회 회신서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건은 권리만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2015.06.25. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 1층 소매점이고 이미 6회 유찰됐으며, 10㎡ 복층 증축 위반과 282,000원 이행강제금 부과계고가 명세서에 올라와 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 61,474,000원이 시장가보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 이 물건은 ‘권리 인수 여부’보다 위반 부분의 처리비용·실제 점유·임대수익·재매각 가능성을 확인하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
