광주지방법원 2025타경3041. 나주시 빛가람동 그랜드타워 1동 1층 105호로, 감정평가상 소매점으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이삼재가 2015년 6월 25일 거래가액 489,608,700원에 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 876,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 확인되는 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 권리 흐름만 보면 매수인이 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 4회 유찰된 1층 소매점이고, 임대관계가 확인되지 않은 상태에서 복층 증축 위반까지 기재돼 있습니다. 비교 가능한 실거래가도 없어, 96,052,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 권리와 가격, 점유와 위반 상태를 분리해서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3041 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 288-4 그랜드타워 제1동 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타(소매점) · 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 6층 중 1층 |
| 소유자 | 이삼재 (2015.06.25. 거래가액 489,608,700원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 96,052,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 684,390,319원 |
| 말소기준권리 | 2015.06.25. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 876,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2015년 6월 25일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 근저당권에는 그랜드타워 1층 106호가 공동담보로 기재돼 있으므로, 본건 105호만의 배당 결과와 공동담보 관계를 원문에서 함께 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 35.84%여도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 96,052,000원으로 감정가 268,000,000원의 35.84%입니다. 이후 시나리오상 5회 유찰 시 76,841,600원, 6회 유찰 시 61,473,280원까지 낮아집니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 96,052,000원 | 93,923,064원 | 782,076,936원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 76,841,600원 | 75,058,451원 | 800,941,549원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 61,473,280원 | 59,966,761원 | 816,033,239원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 96,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.2% 추정) | - | 2,128,936원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 876,000,000원 | 93,923,064원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 우리은행 미배당액은 782,076,936원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 현장 리스크 — 10㎡ 복층 증축 위반
매각물건명세서 비고에는 이 호실이 소매점으로 이용 중이며, 10㎡ 복층설치와 관련한 증축 위반이 있다고 기재돼 있습니다. 2025년 6월 13일 나주시 사실조회 회신에 따르면 이행강제금 부과계고까지 진행됐고, 계고금액은 282,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 그랜드타워 1층 105호로 현재 소매점으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 지하 1층, 지상 6층 규모입니다.
- 입지. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근으로, 주위에 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 약 25m, 서측 약 15m의 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 상업용으로 이용 중인 평지의 세로장방형 토지이며 토지면적은 1,124.0㎡, 공시지가는 2,293,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화전과 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 4회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율과 별개로 해당 호실의 임대수요와 시장 수용성을 직접 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 영업 중인 소매점의 실제 운영자와 점유 원인, 보증금, 사업자등록, 점유 개시일을 현장에서 확인하세요.
- 복층 위반 확인. 10㎡ 복층설치의 현존 여부와 원상복구 여부, 나주시의 이행강제금 부과계고 처리 상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에 1층 106호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보목록과 배당관계를 원문에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 35.84%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 1층 소매점 거래와 임대료·공실·관리비를 별도로 조사하세요.
- 배당 원본 대조. 신청채권 684,390,319원, 채권최고액 876,000,000원과 실제 채권 잔액을 배당요구종기 서류에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 상가 공용부분 관리비와 연체 내역, 전기·수도 등 사용료 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 나주시 사실조회 회신서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰할 물건은 아니다
등기상 구조는 단순합니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 판단의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 임대관계 미상, 4회 유찰, 10㎡ 복층 증축 위반, 282,000원의 이행강제금 부과계고가 동시에 확인됩니다.
최저매각가 96,052,000원이 감정가의 35.84%라는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실거래와 임대수익 자료 없이 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 현장은 보류. 현 점유와 복층 위반 상태, 인근 소매점의 실제 거래·임대수준을 확인한 뒤에만 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
