광주지방법원 2025타경5573. 광주 북구 연제동 첨단리채비즈타워지식산업센터 10층 B-1001호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)(현: 사무실)입니다. 현 소유자는 주식회사드림디앤씨이고, 2023.04.28. 거래가액 335,869,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 636,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 안종완 근저당 180,000,000원, 박진아 근저당 60,000,000원과 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 조사된 임차인 8명의 전입일도 가장 빠른 2023.06.22.로 모두 2023.04.28.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계와 배당모델상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5573 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 1038-6 첨단리채비즈타워지식산업센터 10층 B-1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터)(현: 사무실) |
| 소유자 | 주식회사드림디앤씨 · 2023.04.28. 소유권 취득 · 거래가액 335,869,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 186,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 492,567,943원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.28. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 636,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.04.28. 설정된 하나은행 근저당권 636,000,000원입니다. 이후의 안종완 근저당권 180,000,000원, 박진아 근저당권 60,000,000원, 2025.06.12. 국민건강보험공단 압류, 2025.09.03. 하나은행 임의경매개시결정, 2026.04.27. 광주광역시 북구 압류는 매각으로 소멸합니다.
과거 2024.09.12. 주식회사 삼성부동산중개법인의 강제경매개시결정은 2025.03.04. 취소기각결정에 따라 2025.04.02. 말소됐고, 국민건강보험공단의 2024.10.18. 압류와 광주광역시 북구의 2025.04.11. 압류도 각각 해제·말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 8명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인 8명입니다. 전입일은 모두 2023.04.28. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이므로 배당관계와 점유 상태는 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디에이치커뮤니케이션 | 1001호 | 2023.06.22 | 보증금 미상 차임 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 한울씨앤디 | 알수없음 | 2024.04.25 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에스엘주택산업 | 알수없음 | 2024.04.18 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)엘라일 | 알수없음 | 2023.09.08 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종호 | 알수없음 | 2023.09.14 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 에스엠씨앤씨 주식회사 | 알수없음 | 2024.12.05 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이엘인베스트먼트 | 알수없음 | 2024.12.31 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고권용 | 알수없음 | 2025.01.20 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격과 배당 — 2회 유찰, 감정가의 56%
감정가는 333,000,000원, 현재 최저매각가는 186,480,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 56%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액은 최저매각가와 같은 186,480,000원입니다.
다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 지식산업센터의 가격 판단에서 감정가의 56%라는 사실만으로 곧바로 “시세보다 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 이번 자료에서 확실하게 확인되는 것은 현재 회차 가격·권리 인수 여부·배당구조이며, 시세 대비 저가 여부는 별도의 실제 거래가격과 함께 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,410,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 636,000,000원 | 183,069,280원 |
| 2. 근저당 · 안종완 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박진아 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액은 876,000,000원이고, 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 183,069,280원입니다. 미배당액은 692,930,720원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동의 “광주첨단과학 국가산업단지 2지구” 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 및 지원시설이 소재하는 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 광주광역시 주요 간선도로 “빛고을대로”가 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 공장인 지식산업센터이며 현재는 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물 중 10층에 위치하며, 강화유리·석재붙임 외벽, 몰탈 위 페인팅·타일 내벽, 강화유리 및 섀시창호 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 천정형 냉난방시설, 옥내소화전, 화재탐지·경보시설, 승강기, 스프링클러가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복6차선, 동측 왕복4차선, 서측 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 공장용지 13,287.1㎡, 일반공업지역, 평지이며 공시지가는 323,600원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역 등에 해당하고 대로3류·중로1류·중로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.04.28. 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부 원본과 대조하세요.
- 임차인 8명 확인. 모두 후순위 전입이지만 보증금·확정일자와 실제 점유범위가 확인되지 않은 경우가 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 1001호 실제 점유. 주식회사 디에이치커뮤니케이션은 1001호로 조사됐고 월 차임 1,000,000원이 기재돼 있습니다. 나머지 임차인의 실제 사용·점유범위도 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 공장(지식산업센터)이 현재 사무실로 이용 중인 상태와 국가산업단지·산업육성구역·연구개발특구 등의 이용 제한을 입찰 전에 점검하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 186,480,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실제 거래가격과 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도로 검증
이 사건의 권리구조는 핵심이 분명합니다. 2023.04.28. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 8명도 모두 말소기준 이후에 전입해 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별도의 문제입니다. 2회 유찰로 감정가 333,000,000원에서 186,480,000원, 56%까지 내려왔지만 감정가 대비 할인폭만으로 시세 메리트를 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 임차인은 후순위 — 다만 56%라는 숫자와 시세 저가는 같은 말이 아니다.”입니다.
