광주지방법원 2025타경5573. 광주첨단과학 국가산업단지 2지구 내 첨단리채비즈타워지식산업센터 10층 B-1002호로, 감정평가상 공장(지식산업센터), 현재 사무실로 이용 중입니다. 감정가 513,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 287,280,000원, 감정가의 56%입니다. 등기상 말소기준은 2023.04.28 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 636,000,000원)이며, 이후의 근저당권·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 ‘등기만 깨끗하면 끝’인 물건은 아닙니다. 현황조사상 8개의 점유 신고가 확인되고, 각 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐지만 상당수의 보증금과 실제 이용관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 법률상 인수액 계산과 별개로 누가 실제 점유하고 있는지, 어떤 공간을 사용하고 있는지, 명도 대상이 몇 곳인지를 입찰 전 다시 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.04.28 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이며 B-1001호와 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 안종완 근저당 180,000,000원, 박진아 근저당 60,000,000원, 국민건강보험공단 압류 및 광주광역시 북구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2024.09.12의 별도 강제경매개시결정은 2025.04.02 말소돼 현재 경매의 기준이 되는 절차와는 구분됩니다.

② 점유 신고 — 8건 모두 말소기준 이후

현황조사상 확인된 신고자는 실제 임차인·점유 신고 기준 8명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 가장 빠른 2023.06.22부터 2025.01.20까지로, 모두 2023.04.28 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사자료 기준 대항력은 없으며 매수인 승계액도 0원으로 분석됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 시세 할인율은 미확정

현재 최저매각가는 287,280,000원으로 감정가 513,000,000원의 56%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 거래평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 44% 하락했다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수는 없습니다.

매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 금액은 매각대금과 같은 287,280,000원입니다. 3회 유찰 시 201,096,000원, 4회 유찰 시 140,767,200원으로 최저매각가는 더 낮아지지만, 지식산업센터는 아파트와 달리 실제 임대수요·자가사용 수요·공실·관리비와 호실별 거래가격에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 287,280,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 4,821,920원을 제외한 282,458,080원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 등기상 근저당권 채권최고액 합계 876,000,000원 중 예상 배당액은 282,458,080원이고 미배당은 593,541,920원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 연제동의 광주첨단과학 국가산업단지 2지구 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장 및 지원시설 등이 소재하는 산업단지입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 광주광역시 주요 간선도로인 빛고을대로가 있어 용도에 따른 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)이며 현재 사무실로 이용 중입니다. 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 건물의 10층 호실입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 천정형 냉난방시설, 옥내소화전, 화재탐지·경보시설, 승강기 및 스프링클러가 구비돼 있습니다.
• 규제. 일반공업지역, 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구, 비행안전제3구역(전술) 등에 포함되며 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
• 토지. 공장용지, 평지이며 토지면적은 13,287.1㎡, 공시지가는 323,600원/㎡입니다. 단지 남측 왕복 6차선, 동측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선 도로가 소재합니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아니라 산업단지 내 지식산업센터·사무실 용도이므로 실제 매수층과 임대수요가 제한될 수 있습니다. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없어 감정가 할인율과 환금성을 동일시하지 않는 것이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 현황조사에 8건의 점유 신고가 있습니다. 사업자·개인별 실제 점유 여부와 B-1002호 사용 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
• 1001호 표기 확인. 주식회사 디에이치커뮤니케이션은 사용부분이 1001호로 조사돼 있습니다. 사건 대상 B-1002호와의 공간 구분 및 실제 사용관계를 확인하세요.
• 보증금·계약관계 확인. 신고자 대부분의 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문, 점유자의 계약자료를 대조하는 것이 안전합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 287,280,000원이 감정가의 56%이지만 실거래 비교자료가 없습니다. 주변 지식산업센터 동일·유사 호실의 실제 거래와 임대료·공실을 별도로 검증해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행·안종완·박진아 근저당에는 B-1001호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 처분·배당관계가 실제 배당에 미치는 영향을 원문으로 확인하세요.
• 체납비용 확인. 관리비와 세금 관련 체납액은 별도 확인이 필요합니다. 특히 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·현황조사·매각물건명세·감정평가 자료를 기준으로 하므로 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.04.28 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류는 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 8건의 점유 신고도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.

그러나 현재 최저가 287,280,000원이 감정가의 56%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다. 이 물건은 산업단지 내 지식산업센터·현 사무실이고, 실거래 비교자료가 없으며, 다수의 점유 신고가 존재합니다. 결국 이 사건은 권리 인수보다 점유 확인과 실제 시장가격·환금성 검증이 승부처입니다. 권리만 놓고 보면 정리 가능한 구조지만, 물건성과 가격 검증을 끝내기 전까지는 공격적으로 평가하기 어려운 유형입니다.