광주지방법원 2025타경33283. 광주 북구 오치동 ‘공간’ 제3층 제307호, 동일 단지 실거래 비교 면적은 59.83㎡인 아파트입니다. 소유자 최시영은 2007.05.18 거래가 45,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 확인되는 주요 담보권은 2015.10.27 신한은행 근저당 80,400,000원, 이후 2022.08.31 서울보증보험 가압류 100,000,000원, 2025.07.11 서울보증보험의 강제경매개시결정입니다.
가격 측면에서는 이미 한 차례 유찰돼 감정가 95,000,000원의 70%인 66,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 106,444,444원, 최신 거래 95,000,000원과 비교하면 현재 회차는 시세 아래 구간입니다. 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 1.7%로 하락 추세가 아니라는 점은 가격 판단에 우호적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 866-2 공간 제3층 제307호 · 도로명 광주광역시 북구 천지인로 59-1 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 59.83㎡ · 20층 중 제3층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 최시영 (2007.05.18 소유권이전 · 거래가 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 114,605,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준일 원문 대조는 필요
다만 어느 기준일을 적용하더라도 허민자의 전입일 2025.02.17은 2014.10.08과 2015.10.27 모두보다 뒤입니다. 제공된 권리판정도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있어, 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 서울보증보험 가압류와 강제경매개시결정, 신한은행 근저당 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 허민자 | 2025.02.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 기준일 이후여서 대항력은 없으나, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
‘공간’ 단지 동일 면적 59.83㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 106,000,000원이고, 최근 12개월 9건 평균은 106,444,444원입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 95,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.83㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 15 | 84,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 11 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 18 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 59.83㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2025.09 | 59.83㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 59.83㎡ | 20 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 59.83㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 59.83㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 59.83㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2025.04 | 59.83㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 59.83㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.83㎡ | 9건 | 106,444,444원 |
최근 거래 범위는 84,000,000원~125,000,000원이고, 최신 거래는 95,000,000원입니다. 현재 최저가 66,500,000원은 최근 12개월 평균의 62.5%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 1.7%로, 하락 추세가 확인되는 상황도 아닙니다. 따라서 현재 회차는 단순히 감정가 할인율뿐 아니라 최근 실거래 기준으로도 가격 여유가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 80,400,000원 | 64,903,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각대금 66,500,000원 중 집행비용 1,597,000원을 제외한 64,903,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 서울보증보험 가압류에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 180,400,000원 기준 미배당은 115,497,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 오치동 소재 오치초등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물의 제3층 제307호로, 현재 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 공간 단지는 280세대, 준공일 1994.02.28이며 동일면적 59.83㎡ 거래가 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 중로1류·소로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 686,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2014.10.08 압류의 기준 산정과 2015.10.22 해제 이력을 등기부·매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
- 허민자 점유관계. 전입일 2025.02.17로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 명도와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 66,500,000원은 최근 12개월 평균 106,444,444원의 62.5%입니다. 최신 실거래 95,000,000원과 실제 제307호의 층·내부상태를 함께 비교하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 집행비용 1,597,000원과 신한은행 64,903,000원 배당 후 매각대금이 소진되고 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다.
- 관리비·현장 상태. 점유자와 내부 상태, 체납관리비 등 등기부에 나타나지 않는 비용은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 권리 기준일은 확인
이 물건의 현재 숫자만 보면 가격 경쟁력은 분명합니다. 감정가 95,000,000원에서 한 차례 유찰돼 66,500,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 106,444,444원의 62.5%입니다. 최근 거래 추세도 1.7%로 하락장이 아닙니다.
권리 측면에서도 허민자는 2025.02.17 전입해 기준일 이후이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2014.10.08 광주광역시북구 압류가 기준권리로 산정되어 있는 동시에 2015.10.22 해제 등기가 존재합니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 인수도 0원 — 다만 말소기준권리 원문 확인 후 입찰”입니다.
