광주지방법원 2025타경33283. 광주 북구 오치동 ‘공간’ 아파트 20층 2007호, 전용 59.83㎡ 물건입니다. 소유자 최시영이 2016년 10월 21일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 87,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2022년 서울보증보험의 1억원 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 점유자 허민자입니다. 전입일은 2025.02.17로 말소기준일인 2016.10.21보다 뒤입니다. 따라서 이 전입을 기준으로는 낙찰자에게 보증금을 승계시키는 대항력이 없습니다. 보증금 자체는 확인되지 않았으므로 배당표상 최우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 이는 배당순위의 문제이지 현재 자료상 매수인에게 보증금이 인수되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 866-2 공간 제20층 제2007호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.83㎡ · 20층 제2007호 |
| 소유자 | 최시영 (2016.10.21. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 서울보증보험주식회사 관련 강제경매 / 114,605,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.10.21 신한은행 근저당권입니다. 2022년 서울보증보험 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 그보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행 및 광주농업협동조합 관련 근저당은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허민자 | 2025.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사상 실제 점유자는 허민자 1명입니다. 전입일 2025.02.17은 말소기준권리 2016.10.21보다 약 8년 이상 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 전입 자체는 경매개시결정일 2025.07.11보다 앞서 있으므로, 보증금 규모와 요건에 따라 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있어 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮은 가격대
같은 단지 ‘공간’의 전용 59.83㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 106,000,000원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 106,444,444원, 최신 거래는 2026년 4월 95,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 1.7% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.83㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 15 | 84,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 11 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 18 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 59.83㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2025.09 | 59.83㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 59.83㎡ | 20 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 59.83㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 59.83㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 59.83㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2025.04 | 59.83㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 59.83㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 106,444,444원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 73,500,000원은 최근 12개월 평균의 69.1%입니다. 최신 거래 95,000,000원과 비교해도 21,500,000원 낮고, 확인된 전체 실거래 최저 84,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세가 +1.7%로 하락장이 아니기 때문에, 현재 회차에서는 가격 측면의 할인 폭이 수치상 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 87,600,000원 | 71,777,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 관련 서울보증보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 7,350만원 가정 시 집행비용 172만3천원을 제외한 7,177만7천원이 신한은행 근저당에 배당되고, 이후 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 187,600,000원 대비 미배당은 115,823,000원입니다. 임차인의 보증금·최우선변제 여부와 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 115,823,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 137,476,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 152,633,270원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 이미 최근 12개월 시세 대비 할인 폭이 큰 만큼, 추가 유찰 여부와 별개로 적정 응찰가는 개별 호수 상태·명도·관리비를 확인해 정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 건물입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 오치동 오치초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 단지. ‘공간’은 280세대, 1994.02.28 준공 단지이며 동일면적 59.83㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중로1류·소로2류 접합, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 686,600원/㎡이며, 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 106,444,444원, 최신 거래는 95,000,000원이며 최근 대비 이전 구간 추세는 +1.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 허민자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구 내역에서 확인해야 합니다.
- 명도 상태. 현황조사상 점유자가 확인되므로 실제 점유 범위와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 최우선변제 가능성. 전입일은 경매개시결정 전이므로 보증금 규모와 요건에 따라 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 실질취득가 73,500,000원은 최근 시세보다 낮지만, 내부 상태·수리비·명도비용을 더한 총원가 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 없고, 가격은 시세 아래”
이 사건은 말소기준권리가 2016년 신한은행 근저당으로 명확하고, 그 뒤의 서울보증보험 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 허민자의 전입도 2025년으로 말소기준보다 뒤라 대항력에 따른 보증금 승계는 없습니다. 따라서 현재 자료상 실질취득액은 최저가와 같은 73,500,000원입니다.
가격도 수치상 유리합니다. 최근 12개월 동일면적 평균 106,444,444원의 69.1%, 최신 거래 95,000,000원보다 21,500,000원 낮습니다. 최근 가격 흐름도 -가 아니라 +1.7%입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있으므로 최우선변제 가능성에 따른 배당 변동과 명도 상태를 확인하는 것이 마지막 관문입니다. 종합하면 권리는 비교적 단순하고 가격 할인도 확인되지만, 임차 정보 보완 후 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
