청주지방법원 2024타경2032. 소유자는 농업회사법인주식회사참살이농원이고, 2019년 4월 소유권보존 후 같은 해 6월 17일 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 1,548,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금·농협은행·중소벤처기업진흥공단· 신한은행의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 등기상 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 매각가 2,636,560,120원을 가정한 배당표에서도 채권총청구 2,073,388,755원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 534,405,764원입니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기보다 매각 범위·점유관계·토지 규제·특수용도 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경2032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 마수리 649 · 마수리 649, 650, 651 제1동호 · 충청북도 충주시 신니면 마수리길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동·식물 관련시설 · 숙소 · 사무실 등 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사참살이농원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,636,560,120원 / 2,636,560,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,321,010,639원 |
| 말소기준 | 2019.06.17 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 1,548,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.06.17 농협은행 근저당입니다. 이후 등기된 가압류 5건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2024.10.15 충주시 압류도 등기됐다가 2024.10.23 해제로 말소됐습니다. 등기상 매수인에게 존속하는 후순위 권리는 제시된 분석에서 확인되지 않으며, 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 2건 모두 말소기준 이후
| 점유·등록자 | 점유 부분 / 용도 | 전입·등록일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 염마루농원주식회사 농업회사법인 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2024.03.25 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최화숙 | 목적물 19번 · 기숙사 | 2023.03.23 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 신고 모두 말소기준일 2019.06.17 이후입니다. 염마루농원주식회사 농업회사법인의 등록일은 2024.03.25, 최화숙의 전입일은 2023.03.23으로 제시돼 있어 대항력은 없는 것으로 분석돼 있습니다. 따라서 이들 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,636,560,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 28,765,601원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,548,000,000원 | 1,548,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 172,764,055원 | 172,764,055원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 19,196,006원 | 19,196,006원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 108,947,427원 | 108,947,427원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 26,481,267원 | 26,481,267원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 534,405,764원 |
현재 최저가 기준 채권총청구 2,073,388,755원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 534,405,764원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,636,560,120원 | 2,073,388,755원 | 0원 | 534,405,764원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,109,248,096원 | 2,073,388,755원 | 0원 | 12,366,860원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,687,398,476원 | 1,668,124,491원 | 405,264,264원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰로 매각가가 1,687,398,476원까지 내려가면 채권자에게 405,264,264원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 매각 범위 — ‘포함’과 ‘제외’를 반드시 분리해서 봐야 한다
이 사건은 일괄매각이지만, 토지 위 제시외 건물이 모두 포함되는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 아래 제시외 건물들이 매각 제외로 명시돼 있습니다.
| 구분 | 구조 / 용도 | 면적 | 매각 여부 |
|---|---|---|---|
| ㉠ | 철골조 판넬지붕 단층 기계실 등 | 45㎡ | 매각 제외 |
| ㉡ | 철골조 판넬지붕 단층 기계실 등 | 9㎡ | 매각 제외 |
| ㉢ | 철골조 판넬지붕 단층 기계실 등 | 4㎡ | 매각 제외 |
| ㉣ | 철골조 판넬지붕 단층 작업장 등 | 117㎡ | 매각 제외 |
| ㉤ | 파이프조 판넬지붕 단층 비가림막 등 | 364㎡ | 매각 제외 |
| ㉥ | 철골조 판넬지붕 단층 비가림막 · 재현황보고서상 철거 | 574㎡ | 매각 제외 |
| ㉦ | 철골조 판넬지붕 단층 비가림막 · 재현황보고서상 일부철거 | 574㎡ | 매각 제외 |
| ㉧ | 철골조 판넬지붕 단층 비가림막 | 231㎡ | 매각 제외 |
| ㉨ | 파이프조 판넬지붕 단층 | 90㎡ | 매각 제외 |
⑥ 토지·이용상태와 환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 충주시 신니면 마수리 ‘거석마을’ 북측 인근으로, 주위는 농경지와 주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하며 교통상황은 다소 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 목적물 4~18은 동·식물 관련시설, 목적물 19는 동·식물 관련시설 중 숙소 등, 목적물 20은 동·식물 관련시설 중 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 목적물 4~20은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물이며, 목적물 19에는 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지 특성. 확인된 토지 면적은 1,635.8㎡, 지목은 답, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 26,400원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역이며 농업진흥구역과 모든가축사육제한지역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 목적물 1·2·3의 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 동·식물 관련시설 부지 등으로 이용되고 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑦ 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,636,560,120원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 2,636,560,120원입니다. 다만 이 물건은 동일·유사 실거래 가격을 근거로 한 시세 비교 없이 감정가 그대로 시작하는 신건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
1회 유찰 시 매각가는 2,109,248,096원, 2회 유찰 시 1,687,398,476원으로 낮아지지만, 이 역시 ‘시세보다 저렴하다’는 의미는 아닙니다. 동·식물 관련시설과 농업진흥구역 토지, 매각 제외 제시외 건물이 결합된 특수 물건이므로 가격은 실제 이용가치와 매각 범위까지 함께 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 시설 경계. ㉠~㉨ 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. ㉥은 철거, ㉦은 일부철거 상태로 조사돼 현재 현황을 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 포함 시설 확인. 제시외 관정 ㉩, 수변전설비와 에어콤프레셔 a·b는 매각에 포함됩니다. 포함 자산의 실제 현존·작동 상태는 현장 확인 대상입니다.
- 점유관계 확인. 염마루농원주식회사 농업회사법인과 최화숙의 점유·임대차 관계가 확인돼 있습니다. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 농지·용도 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함되며 공부상 ‘답’과 현황 시설부지 이용이 다릅니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 2,636,560,120원에 매수인 인수 0원으로 실질취득액도 2,636,560,120원입니다.
- 채권 미배당과 승계를 혼동하지 않기. 2회 유찰 시 채권 미배당 405,264,264원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 실제로 사는가’가 더 중요하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2019.06.17 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 점유·임대차 관련 2건도 말소기준 이후여서 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 물건의 난도는 다른 곳에 있습니다. 동·식물 관련시설과 토지가 결합돼 있고, 농림지역·농업진흥구역에 속하며, 공부상 ‘답’인 토지가 현황상 시설부지로 이용되고 있습니다. 무엇보다 여러 제시외 건물이 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 이 사건은 ‘권리가 깨끗하니 바로 싸게 살 수 있는 물건’이 아니라, 권리는 소멸형이지만 매각범위와 현장 이용가치를 정밀하게 확인해야 하는 특수용도 물건으로 보는 것이 맞습니다. 신건 감정가 2,636,560,120원에 대해서도 시세 근거 없이 가격 가점을 줄 이유는 없습니다.
