청주지방법원 2024타경2032. 충주시 신니면 마수리 649 일원의 동·식물 관련시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 농업회사법인주식회사참살이농원입니다. 2019년 4월 소유권보존등기 후 같은 해 6월 농협은행이 채권최고액 1,548,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 여러 금융기관과 기관의 가압류가 이어졌습니다.

농협은행은 청구금액 1,321,010,639원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 권리들은 원칙적으로 매각으로 정리되지만, 이 사건은 통상적인 주택 경매처럼 등기상 권리만 확인하고 입찰하기 어렵습니다. 실제로 인수하는 건물과 설비, 제외되는 구조물, 토지 이용 제한, 점유관계가 매수가치와 명도 난도를 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소구조와 임차인 확인

등기상 핵심은 2019.06.17 농협은행 근저당권입니다. 이를 말소기준으로 보면 이후 신용보증기금, 농협은행, 중소벤처기업진흥공단, 신한은행의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 충주시의 압류는 2024.10.23 이미 해제·말소됐습니다.

임차인 및 점유관계 — 실제 임차인 2명

확인되는 임차 관련자는 염마루농원주식회사 농업회사법인과 최화숙입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복 신고자가 아니라 각각 별개의 실제 임차 관련자로 집계됩니다. 두 사람 모두 확인된 등록·전입일은 2019년 말소기준권리보다 늦습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 점유 및 계약관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 확인된 등록·전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정입니다. 보증금·확정일자와 실제 점유·계약 성립 요건에 관한 추가 사실은 미상이며, 우선변제권 행사 여부도 확정되지 않았습니다.

② 가격 분석 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 2,109,248,000원입니다. 감정가 2,636,560,120원의 80%로, 한 차례 유찰된 가격입니다. 그러나 이 지역 동·식물 관련시설과 토지의 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저렴한 물건이라고 판단할 근거는 부족합니다.

이 물건의 가치는 일반적인 주거용 부동산처럼 면적만으로 비교하기 어렵습니다. 농업진흥구역과 가축사육제한구역에 해당하고, 공부상 답인 토지를 실제로는 동·식물 관련시설 부지로 사용하고 있습니다. 더구나 매각에서 제외되는 제시외 건물이 많아 감정평가금액, 실제 취득 범위, 낙찰 후 활용가치를 별도로 검토해야 합니다.

배당모형에서는 회차별로 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 확인된 인수채무만 반영한 잠정 실질취득금액은 각각의 매각가와 같습니다. 다만 임차조건이 확인되지 않았고 매각 제외 건물 관련 비용도 산정되지 않았으므로 위 금액을 최종 총취득비용으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,109,248,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 계산에서는 채권자 청구액 합계 2,073,388,755원이 전액 배당되고 소유자에게 12,366,765원이 남습니다. 농협은행 근저당은 채권최고액을 기준으로 산정한 것이므로 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성, 실제 채권 확정액 및 다른 법정 우선순위는 반영되지 않아 최종 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인의 인수채무와 동일하지 않습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 및 매각조건 기준)

• 입지. 충주시 신니면 마수리 거석마을 북측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 다소 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 이용. 목적물 4~18번은 동·식물 관련시설, 19번은 숙소 등, 20번은 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 일반철골구조 판넬 지붕의 단층 건물입니다.
• 설비. 동·식물 관련시설 등에 급배수·전기설비가 있으며, 숙소로 이용되는 19번에는 위생·급배수·전기·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지 규제. 토지 1~3번은 농림지역, 농업진흥구역 및 모든 가축 사육이 제한되는 구역에 해당합니다. 이용·전용·시설 운영과 관련된 제한을 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 토지 1~3번의 공부상 지목은 '답'이지만 실제로는 동·식물 관련시설 부지 등으로 이용되고 있습니다. 현황 이용의 적법성과 향후 이용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 농업용 특수시설과 규제 토지가 결합된 물건으로, 일반 주거용 부동산과 달리 시설 활용 목적과 관련 규제에 따라 매수 수요가 제한될 가능성이 있습니다. 가격 우위는 확인된 실거래에 근거해 판단해야 합니다.

매각 포함·제외 시설 — 입찰 전 가장 중요한 확인사항

재현황보고서에 따르면 ㉥은 철거됐고 ㉦은 일부 철거된 상태입니다. 따라서 위 면적을 모두 현재 존재하는 건물의 면적으로 간주해서는 안 됩니다. 남아 있는 제시외 건물의 소유관계와 토지 사용관계, 시설 운영에 필요한 구조물인지 여부가 핵심 검토사항입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목록과 현장 일치 여부. 마수리 649·650·651에 걸친 토지·건물의 정확한 매각 범위와 일괄매각 대상, 제시외 건물의 위치를 도면 및 현장에서 대조하세요.
• 제시외 건물 소유·사용관계. 매각에서 제외되는 기계실·작업장·비가림막 등에 제삼자 권리가 있는지, 토지 이용과 시설 운영에 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.
• 철거·부분철거 현황. ㉥의 철거와 ㉦의 일부 철거 상태를 확인하고, 남은 구조물과 관련 비용·분쟁 가능성을 조사하세요.
• 임차인 확인. 염마루농원주식회사 농업회사법인과 최화숙의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 범위 및 명도 조건을 확인하세요.
• 농지·토지 규제. 농업진흥구역 내 농지 이용·취득 및 전용 관련 요건, 농지취득자격증명 필요 여부와 가축사육제한에 따른 사용 가능성을 관계 기관 및 법원 매각조건과 대조하세요.
• 공부와 현황의 차이. 공부상 '답'과 실제 동·식물 관련시설 부지 이용의 관계, 건축물의 허가·신고 현황 및 향후 용도 변경 가능성을 확인하세요.
• 포함 설비 확인. 관정, 수변전설비, 에어콤프레셔의 작동 상태와 전기·급배수 연결 상태를 점검하세요.
• 시세 및 수익성 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 입찰하지 말고, 비교 가능한 토지·시설 거래, 실제 운영 가능성과 유지·보수·철거 비용을 포함한 취득가를 산정하세요.
• 배당 및 미납 비용. 실제 피담보채무액, 조세채권, 임차인 우선변제 가능성, 미납 공과금과 점유 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 재현황보고서 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “권리가 지워져도, 취득가치는 따로 검증해야 한다”

충주 신니면 마수리 사건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2019년 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임차인 2명의 보증금·확정일자가 미상이고, 매각에서 제외되는 제시외 건물이 다수 존재합니다. 일부 구조물은 이미 철거 또는 부분 철거됐으며, 토지에는 농업진흥구역과 가축사육제한 등 중요한 이용 규제가 적용됩니다. 이런 특성은 실제 활용과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

감정가 대비 80%인 2,109,248,000원이 시세보다 유리한 가격인지도 현재로서는 입증되지 않았습니다. 채권자 미배당이 없는 현재 회차라는 점이 매수인에게 가격 이익을 보장하지는 않습니다.

결론은 권리 말소구조는 비교적 양호하지만, 가격·취득 범위·이용 가능성은 보류입니다. 제시외 건물 및 임차관계가 정리되지 않고, 농지·시설의 적법한 활용과 거래가치가 검증되지 않는다면 보수적인 접근이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 무엇을 실제로 취득하고, 그 시설과 토지를 어떻게 사용할 수 있느냐입니다.