청주지방법원 2024타경33708. 충주시 신니면 신청리 426-47의 토지·건물로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 소유권은 2021년 상속으로 김병국 5분의 2, 서영선 5분의 3의 공유관계가 됐습니다. 현재 최저매각가는 179,892,000원으로 감정가 281,081,020원의 64%, 이미 2회 유찰된 상태입니다.
숫자만 보면 감정가에서 크게 내려온 물건처럼 보입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 64%라는 사실만으로 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 특히 단독주택과 토지가 결합된 농촌형 물건인 데다 지분매각이고 공유자 우선매수 조건이 붙어 있어, 일반적인 완전소유 주택보다 권리·환금성 판단이 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 신청리 426-47 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 소유관계 | 김병국 5분의 2 · 서영선 5분의 3 |
| 토지 | 933.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 281,081,020원 / 179,892,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신성종합건설주식회사 / 333,442,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘어느 지분을 파는가’가 중요
분석상 말소기준권리는 2023.05.03. 설정된 김홍민 근저당권 82,000,000원입니다. 이 권리는 등기 목적 자체가 “김병국 지분 전부 근저당권설정”으로 되어 있습니다. 반면 2024.07.26. 강제경매개시결정은 서영선 지분에 관해 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고도 지분매각이라고 명시합니다.
2024.08.16. 강성봉의 가압류 57,726,027원은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있고, 별도의 매수인 인수액은 배당자료상 0원입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상이므로 점유자·사용관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 매각조건 — 공유자가 먼저 살 수 있는 지분경매
또한 토지·건물은 일괄매각이고, 제시외 건물 1-1부터 1-6, 수목 및 조경석 1-10, 관정 1-12, 태양열온수기 1-13, 태양광설비 1-14, 토굴 1-15도 매각에 포함됩니다. 목록3 건물은 공부상 (철근)콘크리트지붕이나 실제로는 경사지붕 위 아스팔트슁글마감지붕입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%, 그러나 시세 근거는 별개
현재 회차의 최저매각가는 179,892,000원으로 감정가 281,081,020원의 64%입니다. 3회 유찰 시 143,913,600원, 4회 유찰 시 115,130,880원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 179,892,000원 | 296,595,137원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 143,913,600원 | 332,069,839원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 115,130,880원 | 360,449,601원 | 0원 |
유찰이 거듭돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 하지만 채권자의 미배당액이 증가한다는 사실은 매수인의 추가부담을 뜻하지 않습니다. 반대로 최저가가 낮아졌다는 사실 역시 시세보다 싸다는 증거는 아닙니다. 이 물건은 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 자체는 별도 현장·거래사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,318,488원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김홍민 | 82,000,000원 | 82,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신성종합건설주식회사 | 333,442,622원 | 94,573,512원 |
| 4. 가압류 · 강성봉 | 57,726,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 473,168,649원 중 176,573,512원이 배당되고, 미배당은 296,595,137원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신의마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택·농경지·자연림 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 2와 3은 모두 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 933.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 50,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등이 포함되며 일부에는 준보전산지가 접합니다.
- 공부 차이. 일련번호 6 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 대지입니다.
- 건물 차이. 목록3 건물은 공부상 (철근)콘크리트지붕이나 실제로는 경사지붕 위 아스팔트슁글마감지붕입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 원본 확인. 서영선 지분 강제경매와 김병국 지분 근저당이 병존하므로 실제 매각대상 지분과 말소 범위를 매각물건명세서·등기부에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건이 있으므로 외부 입찰자의 낙찰 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 지분 취득 후 사용관계. 지분만 취득하는 경우 기존 공유자와의 사용·관리 관계가 핵심이므로 현황을 확인해야 합니다.
- 점유 조사. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 시설 확인. 제시외 건물·수목·조경석·관정·태양열온수기·태양광설비·토굴이 일괄매각에 포함되는 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 숫자만으로 저가매수라고 단정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 지분 구조를 먼저 본다
현재 최저가는 179,892,000원, 감정가의 64%이고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 그 두 숫자만으로 평가하기 어렵습니다. 지분매각이고 공유자 우선매수 1회 조건이 있으며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 무엇보다 등기상 김병국 지분 근저당과 서영선 지분 강제경매가 함께 나타나므로 실제 매각지분과 권리범위를 확정하는 것이 가격 판단보다 먼저입니다.
실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 64%만 보고 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 권리계산상 인수 0원은 장점이지만, 지분 취득 후 공유관계와 우선매수 조건, 농촌형 단독주택·토지의 환금성을 함께 감안하면 권리 확인 난도와 매각 구조가 높은 물건입니다. 결론은 “인수는 0원, 그러나 지분관계 확인 전에는 가격만 보고 들어갈 물건이 아니다.”입니다.
