청주지방법원 2024타경33708. 충청북도 충주시 신니면 신청리 426-47에 소재한 토지와 단독주택 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용되고 있으며, 주변에는 단독주택·농경지·자연림이 분포합니다. 공유자는 김병국(5분의 2)과 서영선(5분의 3)입니다. 경매개시결정은 서영선 지분에 관하여 등기되어 있고, 별도로 김병국 지분에는 김홍민 명의 근저당권이 설정되어 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 약 51.2%로 낮아졌습니다. 일반적인 단독 소유 주택의 전체 매각이라면 가격에 관심을 가질 수 있는 구간이지만, 이 사건은 지분매각이라는 특별한 구조를 지닙니다. 매수인이 취득하는 지분과 공동소유 상태에서의 사용·처분 가능성, 공유자 우선매수권 및 근저당권의 지분별 존속 여부를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33708 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 신청리 426-47 |
| 등기대상 | 충청북도 충주시 신니면 신청리 426-47 제가동호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 토지 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 지상 2층 건물 및 벽돌구조 단층 건물 |
| 공유자 | 김병국(5분의 2), 서영선(5분의 3) |
| 매각 특성 | 일괄매각 · 지분매각 |
| 감정가 | 281,081,020원 |
| 최저매각가 | 143,914,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 신성종합건설주식회사 |
| 청구금액 | 333,442,622원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 특별매각조건 | 공유자 우선매수권 행사를 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 지분별 권리범위가 핵심
등기부상 가장 중요한 권리는 2023.05.03 설정된 김홍민 근저당권입니다. 채권최고액은 82,000,000원이고, 등기 목적에는 김병국 지분 전부에 대한 근저당권이라고 명시되어 있습니다. 공동담보에는 해당 토지의 김병국 지분과 제나동호 건물의 김병국 지분이 포함됩니다.
반면 2024.07.26 신성종합건설주식회사의 강제경매개시결정은 서영선 지분에 관한 등기입니다. 이후 강성봉의 가압류도 서영선 지분을 대상으로 합니다. 이처럼 선행 근저당권과 경매개시결정의 권리 대상 지분이 다르다는 점이 일반적인 권리분석과 가장 크게 다른 부분입니다.
2024.08.12 송계점의 별도 강제경매개시결정은 2024.10.16 취하에 따른 말소가 등기되어 있습니다. 과거 주덕농업협동조합 근저당권 역시 2021.09.09 해지로 말소되었습니다. 신성종합건설주식회사의 경매개시결정과 강성봉 가압류는 해당 경매지분의 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석되지만, 나머지 공유지분에 설정된 권리까지 모두 소멸한다는 의미는 아닙니다.
② 임차·점유 및 공유자 우선매수권
이 사건의 가장 중요한 매각조건은 공유자 우선매수권입니다. 매각물건명세서에는 공유자 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다.
외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 법정 요건을 갖춘 공유자의 우선매수권 행사에 따라 매수인이 달라질 수 있습니다. 특별매각조건의 제한은 우선매수권 자체를 없앤 것이 아니라 행사 횟수를 제한한 것입니다. 따라서 입찰가격뿐 아니라 실제 취득 가능성도 확인해야 하는 지분경매입니다.
③ 가격 비교 — 51%라는 숫자의 함정
감정가 281,081,020원에서 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 143,914,000원입니다. 감정가 대비 약 51.2%로 내려왔지만, 인근 단독주택·토지의 확인된 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 근거는 없습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 281,081,020원 | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 (3회 유찰) | 51.2% | 143,914,000원 | 시세 검증 필요 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 115,131,200원 | 가격 하락 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 92,104,960원 | 가격 하락 시나리오 |
현재 가격은 감정가와 비교하면 큰 폭으로 낮아졌습니다. 그러나 지분매각은 전체 부동산의 단독 사용·처분과 달리 공유자와의 협의, 공유물분할 및 환금성 제한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 토지·건물이 여러 목록으로 구성되고 제시외 시설까지 포함되어 있어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가치 대비 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,914,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 계산상 김홍민 근저당권에 채권최고액을 우선 배당하고, 나머지를 신청채권자에게 배당하는 방식으로 작성된 시뮬레이션입니다. 실제 배당에서는 근저당권과 경매 대상 지분의 관계에 따라 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,814,796원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 김홍민 | 82,000,000원 | 82,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매신청 · 신성종합건설주식회사 | 333,442,622원 | 59,099,204원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 강성봉 | 57,726,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 총청구액 | 473,168,649원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 141,099,204원 |
| 총 미배당 | 332,069,445원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 추정 인수 | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 지분별 근저당권의 배당 자격·순위는 확정된 배당결과가 아닙니다. 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 추정 인수 0원 역시 확인되지 않은 점유·임차권이나 매각 대상 밖 공유지분의 권리까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 143,914,000원 | 141,099,204원 | 332,069,445원 |
| 4회 유찰 시 | 115,131,200원 | 112,719,363원 | 360,449,286원 |
| 5회 유찰 시 | 92,104,960원 | 90,047,071원 | 383,121,578원 |
신청채권자 신성종합건설주식회사의 청구금액은 333,442,622원입니다. 예상배당액은 현재 회차 59,099,204원, 4회 유찰 시 30,719,363원, 5회 유찰 시 8,047,071원으로 산정되어 모든 시나리오에서 청구금액 전액을 회수하지 못하는 구조입니다.
다만 이는 제시된 배당 전제를 그대로 적용한 수치입니다. 김병국 지분의 근저당권이 서영선 지분 경매대금에서 우선 배당받을 수 있는지에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있으므로, 이 수치를 확정 배당순위로 이용해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 충주시 신니면 신청리 소재 ‘신의마을회관’ 북동측 근거리입니다. 인근은 단독주택·농경지·자연림 등이 주로 분포합니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 2와 3은 단독주택으로 이용 중입니다. 벽돌구조의 지상 2층 및 단층 건물이 있으며, 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 현황. 토지 정보상 면적 933.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 여러 필지가 포함된 매각이므로 이 면적을 전체 매각면적으로 단정해서는 안 됩니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역 등이 관련되어 있습니다. 일부 토지는 보전관리지역·준보전산지에 해당하며, 필지별 적용 여부를 구분해야 합니다.
- 공부와 현황. 일련번호 6 토지는 공부상 지목이 전이지만 현황은 대지입니다. 목록 3 건물은 공부상 (철근)콘크리트지붕으로 등재되어 있으나 실제는 경사지붕 위 아스팔트슁글 마감지붕입니다.
- 환금성. 농촌지역의 단독주택·토지 복합물건이며 공유지분 매각입니다. 일반적인 아파트 전체 소유권에 비해 매수층과 재매각 경로가 제한될 수 있으므로 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 매각 포함 시설과 특별조건
매각물건명세서에는 일괄매각과 지분매각이 함께 명시되어 있습니다. 제시외 건물과 부속 시설도 매각대상에 포함됩니다.
| 구분 | 매각 관련 사항 |
|---|---|
| 제시외 건물 | 1-1 ~ 1-6 매각 포함 |
| 조경 | 수목 및 조경석 (1-10) 매각 포함 |
| 수원 시설 | 관정 (1-12) 매각 포함 |
| 온수 시설 | 태양열온수기 (1-13) 매각 포함 |
| 발전 설비 | 태양광설비 (1-14) 매각 포함 |
| 기타 시설 | 토굴 (1-15) 매각 포함 |
| 특별매각조건 | 공유자 우선매수권 1회 제한 |
일괄매각은 여러 매각목록과 부속 시설을 함께 매각한다는 뜻이지, 반드시 각각의 부동산 전체 소유권을 취득한다는 뜻은 아닙니다. 각 목록의 실제 매각지분과 부속물의 소유관계를 매각목록·감정평가서·등기부로 대조해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 서영선 5분의 3 지분에 관한 경매개시결정과 실제 매각목록별 지분이 일치하는지 확인하세요. 토지와 각 건물의 소유지분을 따로 검토해야 합니다.
- 김홍민 근저당권 검증. 채권최고액 82,000,000원의 근저당권은 김병국 지분에 설정되어 있습니다. 경매 대상 지분과의 관계, 존속 여부 및 실제 배당대상 여부를 원본 등기부와 법률 검토를 통해 확인하세요.
- 공유자 우선매수권. 행사 횟수 1회 제한이라는 특별조건을 확인하고, 기존 행사 여부와 입찰 시 적용되는 절차를 확인하세요.
- 점유·임차 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 임차인의 존재, 전입·확정일자 및 대항력 여부를 직접 확인하세요.
- 매각시설 현장 확인. 제시외 건물, 조경석, 관정, 태양열온수기, 태양광설비 및 토굴의 현황·사용 가능성·관리상태를 점검하세요.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역·보전관리지역·준보전산지 등 목록별 용도지역과 실제 개발·이용 가능 범위를 확인하세요. 공부상 전이지만 현황 대지인 토지도 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 및 환금성. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만 보지 말고, 인근 토지·단독주택 거래와 지분 취득에 따른 공유물분할·재매각 비용 등을 함께 검토하세요.
- 배당표 재검토. 현재 시뮬레이션은 근저당권 82,000,000원 우선배당을 전제하지만 지분관계에 따라 달라질 수 있습니다. 확정된 배당순위로 받아들이지 마세요.
- 원본 및 매각 진행 확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 변경·취하 여부를 확인하세요.
맺으며 — “반값처럼 보여도 온전한 한 채가 아니다”
이 사건의 현재 최저매각가는 143,914,000원. 감정가 281,081,020원 대비 약 51.2%이고, 이미 3회 유찰되었습니다. 숫자만 보면 상당히 내려온 가격입니다.
그러나 본 물건은 일반적인 주택 전체 소유권 경매가 아니라 공유지분 매각입니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있고, 김병국 지분의 근저당권과 서영선 지분의 경매개시결정이 구분되어 있어 권리관계도 면밀하게 확인해야 합니다. 임차인 신고는 없지만 실제 점유·임대관계 역시 확정되지 않았습니다.
추정 인수액은 0원이고, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 143,914,000원입니다. 다만 취득 부대비용과 공유지분 문제 해결에 드는 비용은 별도이며, 주변 거래가격과 비교할 근거가 없어 현재 최저가에 시세상 이점이 있다고 단정할 수 없습니다.
결론은 신중 검토입니다. 먼저 취득할 지분을 확정하고 근저당권 존속범위와 공유자 우선매수권을 검토한 뒤, 실제 이용·환금 가능성과 시세를 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 그 가격으로 어떤 권리를 취득하고, 이후 어떻게 활용·처분할 수 있느냐에 있습니다.
