청주지방법원 2024타경34527. 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-63 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 건물은 단독주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 494.0㎡의 대지이고, 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다. 감정가는 350,936,000원, 현재 최저매각가는 280,749,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.12.29. 설정된 오복숙 명의의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 100,000,000원의 후순위 근저당권이 추가됐고, 2023.08.25. 오복숙 명의의 소유권이전청구권가등기가 설정됐습니다. 이 가등기는 말소기준권리 이후여서 자료상 매각으로 소멸하지만, 별도 주의사항에서 담보가등기 여부의 종류 확인 필요가 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경34527 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-63 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 등으로 이용중 |
| 등기 건물 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-37 제바동 |
| 소유자 | 김주호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 350,936,000원 / 280,749,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 7회 유찰 · 감정가 80% |
| 청구액 | 199,440,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 494.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 104,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 가등기 성격 확인
임차인은 없습니다. 현재 배당계산상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 말소기준인 을구 1번 근저당권 이후의 을구 2번 근저당권, 갑구 3번 가등기, 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 7회 유찰이지만 시세 비교 자료는 없다
현재 회차의 최저매각가는 280,749,000원으로 감정가 350,936,000원의 80%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 224,599,200원(64%), 9회 유찰 시 179,679,360원(51%)으로 계산돼 있습니다.
다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대조할 수 있는 형태가 아니므로 토지·건물 상태, 이용 형태와 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,730,486원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 오복숙 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 오복숙 | 100,000,000원 | 96,018,514원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권총액 280,000,000원 중 276,018,514원이 배당되고, 3,981,486원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 교부액도 0원입니다.
④ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 감곡IC 북동측 인근이며, 주위는 주택·공장·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 본건 건물은 단독주택 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조의 2층 건물이며 외벽은 타일·페인팅, 내벽은 도배·타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 494.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 완경사·정방형·세로한면(가)입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·준보전산지가 포함됩니다.
- 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 등기표시 변경과 일괄매각 확인
매각물건명세서 비고에는 일괄매각이 명시돼 있습니다. 목록 4는 등기사항전부증명서상 ‘상우리 산28-37번지 제바동’에서 ‘상우리 189-63번지’로 변경됐고, 구조는 ‘철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층’에서 ‘철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층’으로 변경됐습니다.
또 ‘건축법상 사용승인을 받지 않은 건물’이라는 표시는 사용승인으로 인하여 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 입찰 전에는 현황 주소와 등기상 건물 표시, 토지와 건물의 일괄매각 범위를 원본 서류에서 다시 맞춰보는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 종류. 갑구 3번 가등기가 담보가등기인지, 매각으로 어떤 방식으로 말소되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
- 근저당권부 질권. 을구 1번 근저당권부채권 질권설정과 공동담보 관계를 배당표 원본에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 목록이 일괄매각되는 범위를 목록별로 확인하세요.
- 주소·건물표시. 산28-37 제바동에서 189-63으로 변경된 표시와 현황을 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 별도 확인하세요.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육·배출시설·산지 관련 제한을 실제 이용계획과 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 큰 장점은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권·가등기·경매개시결정도 자료상 매각으로 소멸합니다. 하지만 2023.08.25. 가등기의 성격 확인, 근저당권부채권 질권, 공동담보, 일괄매각, 건물 표시 변경까지 함께 봐야 하므로 등기 구조 자체는 단순하지 않습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 350,936,000원에서 현재 280,749,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 인수 위험은 낮지만, 권리 원본과 가격 검증은 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
