청주지방법원 2024타경34527. 충청북도 음성군 감곡면 상우리에 있는 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 경매상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 건물은 단독주택 등으로 이용 중인 철근콘크리트구조 2층 건물로 조사됐습니다. 따라서 일반적인 집합건물 아파트와 동일하게 접근할 물건은 아닙니다.
소유자는 김주호이며, 등기상 오복숙 명의의 근저당권이 2건 설정되어 있습니다. 첫 번째 근저당권의 채권최고액은 180,000,000원, 두 번째는 100,000,000원입니다. 첫 번째 근저당권이 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 가등기와 임의경매개시결정이 등록되어 있어 권리 소멸 관계는 비교적 명확한 편이지만, 가등기의 종류와 근저당권부 질권 관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경34527 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-63 |
| 등기상 건물 표시 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-37 제바동 (표시변경 사항 확인 필요) |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정상 이용상태 | 단독주택 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 2층 · 아스팔트슁글지붕(본건 4) |
| 토지 현황 | 지목 대 · 토지면적 494.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 정방형 |
| 소유자 | 김주호 (단독소유) |
| 감정가 | 350,936,000원 |
| 최저매각가 | 224,599,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 오복숙 |
| 청구금액 | 199,440,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 가등기 확인 필요
말소기준권리는 2021.12.29 접수된 을구 1번 오복숙 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 100,000,000원입니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
을구 1-1번에는 윤건희를 채권자로 하는 근저당권부채권 질권이 기재되어 있으며, 채권액은 180,000,000원입니다. 이는 기존 근저당권에 연결된 질권 관계로, 근저당권 채권최고액과 별개의 독립 담보채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당수령 관계와 질권의 처리 여부는 매각·배당 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
임차인 조사 내역상 임차인은 없습니다. 이에 따라 예상배당에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 점유자와 전입 관계가 별도로 확인된 것은 아니므로, 현장점유와 주민등록 전입세대 등을 확인해야 합니다. 점유자에 관한 사실확인 없이 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 8회 유찰, 그러나 시세보다 저렴한지는 미확인
감정가 350,936,000원인 물건의 현재 최저매각가는 224,599,000원입니다. 감정가 대비 64% 수준까지 내려왔고 8회 유찰된 상태입니다.
그러나 가격 하락 폭과 실제 시장가치 사이에는 차이가 있습니다. 이 물건은 건물·토지를 함께 매각하는 구조이고, 주변에 주택·공장·농경지·임야가 혼재합니다. 아파트처럼 동일한 평형과 층을 기준으로 가격을 간단히 비교하기도 어렵습니다. 현재의 최저매각가가 실제 거래 가능한 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,599,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,944,386원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 오복숙 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 오복숙 | 100,000,000원 | 40,654,614원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
두 근저당권의 채권최고액 합계는 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 3,944,386원을 제외하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 220,654,614원입니다. 을구 1번에는 180,000,000원, 을구 2번에는 40,654,614원이 예상 배당되며, 전체 채권최고액 기준 미배당은 59,345,386원입니다.
예상배당은 채권최고액을 기준으로 작성한 단순 추정입니다. 근저당권부 질권, 실제 확정채권액, 배당요구 관계, 집행비용 및 우선변제채권 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인의 인수액과 동일하지 않습니다. 현재 분석상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 매수인 인수와 채권 미배당은 구분
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (8회 유찰·64%) | 224,599,000원 | 59,345,386원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (51%) | 179,679,200원 | 103,636,309원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (41%) | 143,743,360원 | 139,069,047원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 그만큼 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 현재 회차에서 59,345,386원이던 채권 미배당은 9회 유찰 시 103,636,309원, 10회 유찰 시 139,069,047원으로 확대됩니다.
반면 각 시나리오의 매수인 인수 추정액은 모두 0원입니다. 이는 후순위 담보권이 매각으로 소멸한다는 권리분석을 전제로 한 결과입니다. 채권자에게 미배당이 발생한다고 해서 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 특성 (감정요항표 기준)
- 위치와 주변 환경. 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 감곡IC 북동측 인근입니다. 주변은 주택·공장·농경지·임야가 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 494.0㎡로 조사됐습니다. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거형), 준보전산지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 지형은 완경사·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물 이용상태. 감정평가상 본건 3과 본건 4는 단독주택 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 2층 건물이며 위생·급배수·전기·난방설비 등이 조사됐습니다.
- 구조 및 공부 확인. 본건 4의 지붕 구조와 지번에 표시변경 사항이 있습니다. 건축물대장과 현황을 대조하고 사용승인 및 변경 이력이 실제 건물과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 면적의 비교 거래가 풍부한 구조가 아닙니다. 8회 유찰 이력도 있으므로 낙찰 후 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 종류. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 어떤 청구권을 보전하는지, 매각으로 확정적으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 근저당권부 질권. 윤건희 명의 을구 1-1번 질권의 존속 여부와 배당수령 관계를 확인하세요. 근저당권과 질권을 각각 독립채권으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 매각목록과 토지 권리. 일괄매각 범위에 포함되는 토지·건물의 목록, 각 등기부와 공동담보 관계를 대조하세요. 건물등기만으로 전체 토지 권리관계를 확정해서는 안 됩니다.
- 건물 표시변경. 상우리 산28-37 제바동에서 상우리 189-63으로 변경된 사항과 구조 변경, 사용승인 이력을 건축물대장 및 실제 현황과 대조하세요.
- 점유 및 명도. 조사상 임차인 내역은 없지만 실제 점유자가 누구인지 확인하세요. 전입세대·임대차·점유권원 등을 검증한 뒤 명도 가능성을 판단해야 합니다.
- 8회 유찰 사유. 권리 문제, 현황 차이, 건물 상태, 입지 수요, 적정가격 등 유찰과 관련될 수 있는 요인을 개별적으로 확인하세요.
- 실제 시장가격. 주변 유사 토지와 주택의 거래 사례, 건물 상태와 토지 활용 가능성을 조사해 최저가 224,599,000원의 적정성을 평가하세요.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 매각 공고를 재확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 권리 확정과 환금성
이 사건은 감정가 350,936,000원에서 최저매각가 224,599,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 표면적으로 가격 하락 폭은 크지만, 이것만으로 실제 시장가치보다 낮게 낙찰받을 수 있다고 볼 근거는 부족합니다.
권리상으로는 2021.12.29 오복숙 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권·가등기·경매개시결정이 매각 소멸 대상으로 분석됩니다. 임차인 조사 내역이 없고 예상 인수액도 0원이지만, 가등기의 법적 성격과 근저당권부 질권 관계는 별도 확인이 필요합니다.
또한 경매상 용도와 실제 건물 이용상태가 서로 다르게 표현되어 있고, 건물 지번·구조 변경 및 토지 일괄매각 사항도 존재합니다. 이 때문에 단순한 가격 비교에 앞서 매각대상 특정, 권리 소멸 여부, 현황과 공부의 일치 여부를 확인해야 합니다.
결론은 권리 확인 후 가격 판단입니다. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 점에만 주목해 서둘러 입찰하기보다, 가등기·토지·건물 현황의 불확실성을 해소하고 실제 거래 가능한 시세 및 재매각 가능성을 검증하는 접근이 적절합니다. 8회 유찰은 기회일 수도 있지만, 그 자체가 가격 경쟁력의 증거는 아닙니다.
