청주지방법원 2024타경34527. 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-62에 소재한 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물은 단독주택 등으로 이용 중입니다. 등기부의 건물 표시는 “충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-36 제마동”이고, 매각물건명세서 비고에는 목록 3이 상우리 산28-36번지 제마동에서 상우리 189-62번지로 변경되었으며, 구조도 “철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층”에서 “철근콘크리트구조 스라브지붕 2층”으로 변경된 사실이 적혀 있습니다.
말소기준권리는 2021.12.29. 설정된 오복숙의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 이후 2023.08.25. 소유권이전청구권가등기와 2024.09.05. 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 임차인은 없고 현재 회차 배당계산상 낙찰자가 승계할 금액도 0원입니다. 다만 등기에는 근저당권부채권 질권과 공동담보 변경 부기가 존재하고, 가등기에는 별도의 확인 경고가 있어 원문 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경34527 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 등으로 이용 중 |
| 등기부 건물 표시 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-36 제마동 |
| 소유자 | 김주호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 367,421,120원 / 293,937,000원 (7회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오복숙 / 199,440,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 494.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 104,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 가등기는 성격 확인
임차인 없음. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 2021.12.29. 오복숙의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 설정된 채권최고액 100,000,000원의 후순위 근저당권 및 2023.08.25. 가등기, 2024.09.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다.
② 가격 구조 — 싸다고 단정할 근거보다 ‘7회 유찰’이 먼저 보인다
현재 최저매각가는 293,937,000원으로 감정가 367,421,120원의 80%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 293,937,000원입니다. 그러나 이 물건은 이미 7회 유찰된 상태입니다. 감곡IC 북동측 인근의 주택·공장·농경지·임야 혼재지역에 위치하고, 감정상 단독주택 등으로 이용되는 토지 결합 물건이라는 점을 고려하면, 단순히 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
다음 회차 시나리오에서는 8회 유찰 시 매각가가 235,149,600원, 9회 유찰 시 188,119,680원으로 낮아집니다. 하지만 가격이 내려가면서 채권자 미배당액은 각각 48,942,494원, 95,313,996원으로 증가합니다. 그럼에도 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 80% | 293,937,000원 | 280,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 235,149,600원 | 231,057,506원 | 48,942,494원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 51% | 188,119,680원 | 184,686,004원 | 95,313,996원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 293,937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,915,118원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 오복숙 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 오복숙 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,021,882원 |
현재 최저가 293,937,000원 가정에서는 두 근저당권의 채권최고액 합계 280,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 9,021,882원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 감곡IC 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택·공장·농경지·임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건(3)과 본건(4)은 모두 단독주택 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 본건(3)은 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층, 본건(4)은 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층이며, 위생·급배수·전기·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 면적 494.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 104,600원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·준보전산지가 포함됩니다.
- 건축물 변경사항. 매각물건명세서 비고에 목록 3의 지번과 건물 구조 표시 변경, 그리고 “건축법상 사용승인을 받지 않은 건물” 표시가 사용승인으로 인하여 말소된 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 기재되어 있지 않고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 원문 확인. 매각으로 소멸 처리되어 있지만 “담보가등기 종류 확인 필요” 경고가 있으므로 성격과 피담보채권 관계를 원문에서 대조하세요.
- 질권·공동담보 확인. 을구 1번 근저당권부채권 질권설정과 여러 공동담보 부기가 있으므로 실제 채권액·배당수령 관계를 확인하세요.
- 7회 유찰 원인 확인. 최저가가 감정가의 80%라는 사실보다 반복 유찰의 원인을 현장 상태·진입로·수요·매각대상 범위에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재되어 있으므로 토지와 건물의 목록별 표시 및 현황 일치 여부를 확인하세요.
- 주소·건물표시 대조. 등기부의 종전 표시와 현재 상우리 189-62 표시, 구조 변경사항을 현황·건축물대장과 함께 대조하세요.
- 실제 이용상태 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정상 단독주택 등으로 이용 중이므로 현장 점유 및 건물별 이용관계를 확인하세요.
- 가격 상한은 현장 시세 확인 후 결정. 현재 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 동일·유사 물건의 실제 거래·매물과 비교해 별도로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 경매물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조에서 가장 명확한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 현재 293,937,000원에 매각된다고 가정하면 두 근저당권 280,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게도 9,021,882원이 남습니다. 8회·9회 유찰 시 채권자 미배당은 생기지만 매수인 인수액은 여전히 0원으로 계산됩니다.
그렇다고 공격적인 입찰 대상으로 바로 연결되지는 않습니다. 이미 7회 유찰되었고, 물건은 연립/다세대 + 토지이면서 감정상 단독주택 등으로 이용되고 있습니다. 여기에 갑구 3번 가등기에 담보가등기 종류 확인 필요 경고까지 붙어 있습니다. 따라서 이 사건은 권리상 금전 인수는 낮지만, 가등기 확인·물건표시 대조·환금성 검증이 필수인 확인형 물건으로 보는 것이 적절합니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 반복 유찰의 원인을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
