청주지방법원 2024타경34527. 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-62 소재의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 물건 분류는 연립·다세대 및 토지이지만, 감정평가상 건물의 실제 이용상태는 단독주택 등으로 기재되어 있습니다. 일반적인 아파트 경매처럼 같은 단지의 반복 거래를 기준으로 가격을 쉽게 확인할 수 있는 물건과는 성격이 다릅니다.
등기부상 소유자는 김주호이며, 오복숙을 근저당권자로 하는 채권최고액 180,000,000원 및 100,000,000원의 근저당권이 설정되어 있습니다. 오복숙은 이 사건 임의경매 신청채권자이기도 합니다. 말소기준권리는 2021.12.29. 접수된 을구 1번 근저당권으로, 그 이후 설정된 근저당권과 가등기, 경매개시결정은 기본적으로 매각 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
그러나 별도로 살펴야 할 부분이 있습니다. 2023.08.25. 소유권이전청구권가등기가 남아 있고, 해당 가등기의 담보 성격을 확인할 필요가 있습니다. 또한 선순위 근저당권부채권에는 윤건희 명의의 질권이 설정되어 있습니다. 이 두 권리는 단순히 등기 순서만 읽고 지나갈 것이 아니라 등기 원인과 배당관계까지 대조해야 하는 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경34527 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-62 |
| 등기상 건물 | 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-36 제마동 (변경 전 표시) |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 등으로 이용 |
| 매각범위 | 토지 및 건물 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 2층 건물 등 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 토지 조사면적 494㎡ · 계획관리지역 |
| 소유자 | 김주호 (단독소유) |
| 신청채권자 | 오복숙 |
| 신청채권 청구액 | 199,440,000원 |
| 감정가 | 367,421,120원 |
| 최저매각가 | 235,150,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.09 · 청주지방법원 음성등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 가등기는 확인 대상
말소기준권리: 2021.12.29. 접수번호 35840, 을구 1번 오복숙 근저당권 180,000,000원입니다. 같은 날 접수번호 35841로 설정된 을구 2번 근저당권 100,000,000원은 후순위 권리입니다. 두 근저당권 모두 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계와 매수인 인수 위험
| 구분 | 확인 현황 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 0명 | 임차보증금 인수 추정 없음 |
| 임차보증금 | 신고된 보증금 없음 | 추정 인수 0원 |
| 실제 점유 | 현장 확인 필요 | 명도·점유관계 확인 |
| 등기상 권리 인수 | 배당 모형상 0원 | 가등기 성격·매각조건 확인 전제 |
현재 확인된 임차인 신고는 0명이며, 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수하도록 계산된 금액도 없습니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실과 건물에 아무도 점유하고 있지 않다는 사실은 다릅니다. 특히 감정평가상 단독주택 등으로 이용되는 건물들이므로, 실제 거주자·점유원인·전입세대·확정일자·임대차계약 관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 가격 검증 — 감정가 64%가 곧 시세 64%는 아니다
현재 최저매각가 235,150,000원은 감정가 367,421,120원의 약 64%입니다. 감정가 대비 할인 폭은 분명하지만, 감정가와 현재 시장가격은 서로 다른 기준입니다. 가격 메리트를 판단하려면 최근 거래와 실제 매각 가능한 수준을 비교해야 합니다.
이 물건은 주변에 주택·공장·농경지·임야가 혼재한 지역의 토지와 건물을 일괄매각합니다. 개별 건물의 상태와 토지의 활용 가능성이 가격에 미치는 영향이 커서, 아파트처럼 동일 단지의 평균 실거래가만으로 평가하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래가격과 최신 유사물건 실거래가격이 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저가가 시세보다 낮다는 가격 가점은 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,092,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 오복숙 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 오복숙 | 100,000,000원 | 51,057,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 280,000,000원 | 231,057,900원 |
매각대금 235,150,000원에서 예상 집행비용 4,092,100원을 먼저 제외한 뒤, 근저당권자에게 총 231,057,900원이 배당되는 계산입니다. 을구 1번 근저당권은 채권최고액 기준 전액 배당되지만, 을구 2번 근저당권은 일부만 배당받게 됩니다. 그 결과 전체 채권최고액 기준 48,942,100원의 미배당이 발생합니다.
신청채권 청구액은 199,440,000원이며, 배당 모형상 동일 근저당권자의 합산 배당액은 이를 상회합니다. 다만 이는 채권최고액을 적용한 단순 배당 추정이고, 실제 채권 원리금, 질권자의 수령권, 배당요구 및 세금에 따라 확정 배당표의 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액과 매수인이 인수하는 금액은 같은 개념이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 (64%) | 235,150,000원 | 231,057,900원 | 48,942,100원 | 0원 |
| 9회 유찰 (51.2%) | 188,120,000원 | 184,686,320원 | 95,313,680원 | 0원 |
| 10회 유찰 (40.96%) | 150,496,000원 | 147,589,056원 | 132,410,944원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 총 48,942,100원이 배당받지 못하지만, 추가로 유찰되어 최저가가 188,120,000원이 되면 미배당액은 95,313,680원으로 커집니다. 150,496,000원 시나리오에서는 132,410,944원이 미배당으로 남는 계산입니다.
중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수 추정액은 0원이라는 사실입니다. 이는 일반적인 근저당권 미배당 잔액이 매수인에게 그대로 승계되지 않는다는 전제의 계산입니다. 다만 최저가가 내려간다고 해서 감정평가된 건물의 상태나 토지의 활용성이 좋아지는 것은 아니며, 유찰 자체가 매수 안전성 또는 환금성 개선을 뜻하지는 않습니다.
⑥ 입지·토지·건물 활용성 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 감곡IC 북동측 인근입니다. 주택·공장·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 간선도로 및 버스정류장이 주변에 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물 목록 3과 목록 4는 단독주택 등으로 이용 중입니다. 아파트형 집합주거와 달리 실제 점유 현황과 건물별 사용방식을 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 목록 3은 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층, 목록 4는 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층으로 기재되어 있습니다. 외벽은 타일·페인팅, 내부는 도배·타일 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·전기·난방설비가 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 토지 조사상 지목은 대, 면적은 494㎡, 형상은 정방형, 지형은 완경사, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 일괄매각되는 전체 토지의 범위와 면적은 각 목록별로 대조해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 주거형 성장관리계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·준보전산지 관련 제한도 기재되어 있어 건축·증축·용도변경 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 공시지가. 토지 조사상 공시지가는 104,600원/㎡입니다. 공시지가는 행정적 가격 기준이므로 이를 그대로 시장 매각가격으로 사용해서는 안 됩니다.
- 환금성. 주택·공장·농경지가 혼재하는 입지와 토지·건물 일괄매각이라는 특성상 매수 목적에 따라 수요층이 달라질 수 있습니다. 8회 유찰 이력을 고려하면 매도 기간과 매각 가능 가격을 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 종류 확인. 갑구 3번 오복숙 명의 소유권이전청구권가등기의 실제 성격이 담보가등기인지, 관련 본등기 청구나 권리 주장이 있는지를 확인하고 매각 후 말소 여부를 확정해야 합니다.
- 근저당권부채권 질권 확인. 을구 1-1번 윤건희 명의 질권의 채권관계 및 배당금 수령권자를 검토하세요. 근저당권 채권최고액과 질권 채권액을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 현황 점유·임차관계. 임차인 신고는 없지만, 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다. 전입세대·확정일자·현황조사서·임대차계약 관계를 대조하세요.
- 매각목록 일괄 대조. 상우리 189-62와 관련 토지 및 건물, 제마동·제바동의 관계, 매각목록별 건물 표시를 지적도·등기부·건축물대장과 대조하세요.
- 건축물 적법성. 종전 사용승인 미비 관련 기재가 말소된 이력을 반영하되, 현재 사용승인 상태, 건축물대장, 실제 구조와 공부상 구조의 일치 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 64%라는 비율만으로 응찰하지 말고, 인근 유사 주택·토지 거래와 현장 상태를 바탕으로 매각 가능 가격을 산정하세요. 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 원인 조사. 이미 8회 유찰된 물건이므로 단순 가격 문제인지, 권리·점유·활용성 문제인지 구분하고 각 유찰 회차의 진행 경과와 매각조건을 확인하세요.
- 명도·관리 비용. 실제 점유자가 있다면 명도절차 및 점유 이전 비용을 고려하고, 건물 보수·설비 유지·체납 공용관리비 등 실질적인 추가 비용을 확인하세요.
- 최신 원본 확인. 2026.07.09. 기준 등기 확인 이후의 권리 변동 가능성을 고려하여 매각기일 2026.10.26. 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각조건을 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 저가 낙찰”
이 사건은 감정가 367,421,120원에서 최저가 235,150,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 말소기준권리는 2021.12.29. 오복숙 근저당권으로 분명하고, 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 인수액이 없다는 계산만으로 입찰 적합성을 판단하기는 어렵습니다. 후순위 가등기의 법적 성격, 근저당권부채권 질권, 공동담보가 설정된 토지와 건물의 관계, 실제 점유상태를 모두 검토해야 합니다. 특히 이 물건은 감정상 단독주택 등으로 이용되는 건물과 토지의 일괄매각이므로 매각목록과 현황 일치 여부가 중요합니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가의 64%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만 최근 유사 거래와 비교된 시장 할인율은 아닙니다. 8회 유찰 이력과 환금성 불확실성을 고려하면 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰을 권하기 어렵습니다. 종합 판단은 보수적 관망 — 가등기 및 공동담보 확인을 마치고, 실제 시장가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
