청주지방법원 2025타경477. 충주시 주덕읍 화곡리 816-99를 중심으로 여러 건물과 토지가 포함된 강제경매 사건입니다. 감정가가 793,872,500원인데 두 차례 유찰되어 최저매각가는 260,136,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 상당한 할인처럼 보이지만, 이번 물건은 일반적인 주택이나 아파트가 아닙니다. 폐창고로 이용되는 동·식물관련시설, 교회와 주택이 함께 있는 건물, 양어장 지목의 토지, 기타 농경지 등이 관련된 복합 부동산입니다.
권리관계의 기준점은 2021.06.15 수협은행 근저당권입니다. 그 이후 수협은행·농업협동조합중앙회·농협은행 주식회사·농림수산업자신용보증기금 관리기관 등의 가압류가 이어졌고, 농업협동조합중앙회가 강제경매를 신청했습니다. 기재된 등기권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 감정평가 내용에는 철거된 건물과 매각에서 제외되는 시설이 명시되어 있습니다. 권리 소멸과 현장 이용 가능성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 816-99 외 관련 토지·건물 |
| 등기상 건물 주소 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 816-99, 816-102, 816-103 제가동호 도로명주소: 충청북도 충주시 주덕읍 화곡1길 194 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 폐창고, 창고, 교회, 주택, 판매장 등 |
| 토지 이용상태 | 양어장, 주거용 건부지, 교회 부지, 농경지 등 |
| 소유자 | 이화식 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2020.04.27 |
| 감정가 | 793,872,500원 |
| 최저매각가 | 260,136,000원 (2회 유찰) |
| 감정가 대비 | 32.77% |
| 신청채권자 | 농업협동조합중앙회 |
| 청구금액 | 266,507,143원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당을 기준으로 후순위 소멸
말소기준권리는 2021.06.15 설정된 수협은행 근저당권이며, 채권최고액은 238,800,000원입니다. 이후 설정된 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 특히 2025.02.19 강제경매개시결정은 기존 갑구 5번 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있어, 동일 채권을 별개의 독립채권으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 33%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 793,872,500원, 현재 최저매각가는 260,136,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 32.77%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 현재 최저매각가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 건물과 토지의 이용상태가 균일하지 않습니다. 일부 시설이 멸실되었고 매각에서 제외되는 구조물도 있으며, 여러 지역의 토지에 서로 다른 용도지역 및 이용 제한이 적용됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 투자 가치를 평가하는 것은 위험합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 260,136,000원 | 32.77% | 478,432,934원 |
| 3회 유찰 시 | 182,095,200원 | 22.94% | 555,381,163원 |
| 4회 유찰 시 | 127,466,639원 | 16.06% | 609,244,924원 |
유찰 시나리오는 예상 매각가를 기준으로 한 비교이며, 실제 낙찰가나 시장가치를 의미하지 않습니다. 미배당액은 채권자의 예상 미회수액으로, 그 금액이 매수인에게 그대로 승계된다는 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,441,904원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 238,800,000원 | 238,800,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 28,680,435원 | 16,894,096원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 162,522,464원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 45,618,620원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 258,505,511원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 4,441,904원을 제외하고 채권자들에게 255,694,096원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 수협은행 근저당권에 238,800,000원, 같은 은행의 후순위 가압류에 16,894,096원이 배정되며 다른 채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
채권 총액은 734,127,030원, 예상 미배당액은 478,432,934원입니다. 경매 신청채권자의 별도 청구금액은 266,507,143원이며, 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행이므로 별도 채권액을 임의로 추가하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 화곡리 주변 환경. 대상물건 일부는 주덕읍 화곡리 곰실마을 서측 인근 농촌지대에 위치하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도가 있습니다.
- 신양리·견학리 접근성. 신양교차로 인근 토지는 일반국도와 지방도 접근성이 보통으로 평가되었습니다. 마치마을 남측 근거리 및 양촌제 동측 인근 물건은 차량 접근 가능 여부와 대중교통 이용에 차이가 있으며, 일부는 교통상황이 보통 이하로 평가되었습니다.
- 건물의 실제 상태. 가동호는 동·식물관련시설로 등재되어 있으나 현재 폐창고이며, 2층 관리사는 철거된 것으로 탐문되었습니다. 나동호는 1층 교회, 2층 주택, 옥탑 계단실로 이용되고 부속건물은 창고·판매장 등으로 이용됩니다.
- 토지의 공부와 현황 차이. 목록 4·5·6은 지목이 양어장이지만 실제로는 주거용 건부지·교회·양어장 등으로 함께 이용됩니다. 현황 이용에 따른 적법성, 원상회복 가능성 및 향후 활용 조건을 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 대상물건별로 생산관리지역, 농림지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등이 적용됩니다. 농업진흥구역, 철도보호지구, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역 및 성장관리계획구역 등도 관련되어 있어 용도변경과 개발 가능성은 각 토지별로 검토해야 합니다.
- 토지 참고 지표. 토지 정보상 면적 2,613.0㎡, 공시지가 58,600원/㎡, 지목 양어장, 토지이용상황 주거기타, 평지·부정형·소로한면으로 표시됩니다. 이 면적을 일괄매각 전체 토지면적으로 간주해서는 안 됩니다.
- 환금성. 이용상태와 규제가 서로 다른 농촌지역의 건물·토지 복합물건이므로, 단일 주택처럼 매수 수요를 판단하기 어렵습니다. 일괄매각 특성상 전체 자산을 활용하거나 다시 매각할 수 있는 수요층이 제한될 가능성이 있습니다.
매각 제외: 목록 4 지상 컨테이너, 목록 7 지상 비닐하우스·컨테이너, 목록 4 지상 철구조물·교회철탑.
토지 평가 포함: 목록 4~7 지상의 콘크리트포장, 담장, 석축, 수목, 관정, 배관 및 양어장 구성 구조물 등.
멸실 참고: 목록 2 가동호의 2층 관리사는 소재불명으로, 철거된 것으로 탐문되었습니다. 목록 3 옥탑은 주택이 아닌 계단실입니다.
매각에서 제외되는 시설의 소유·점유관계, 철거 및 사용 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 전체 목록 확인. 대표 주소뿐 아니라 모든 토지·건물 목록의 위치, 면적, 경계, 접근도로 및 소유관계를 확인해야 합니다. 감정요항에 나타나는 화곡리·신양리·견학리 관련 대상물건을 개별 대조하세요.
- 점유·임차관계 재확인. 확인된 임차인 기재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 교회, 주택, 창고, 판매장 등의 실제 사용자를 확인하고 점유 권원 및 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 컨테이너·비닐하우스·교회철탑·철구조물 등 매각에서 제외되는 시설의 소유권과 사후 처리 문제를 점검하세요.
- 멸실 건물 및 건축물 현황 대조. 가동호 2층 관리사의 철거 여부와 옥탑의 계단실 이용상태를 공부·감정평가서·현황과 비교해야 합니다. 향후 재건축이나 용도변경 가능성도 별도 확인이 필요합니다.
- 농지·산지·이용규제 검토. 농업진흥구역, 농림지역, 생산관리지역, 보전산지, 임업용산지 및 철도보호지구 등 각 토지별 제한을 확인하세요. 취득자격, 허가·신고, 농지취득자격증명 등의 적용 여부를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 양어장 시설 및 유지관리 상태. 관정, 배관, 양어장 구성 구조물, 배수·급수 시설의 실제 상태와 운영·복구에 필요한 비용을 점검하세요.
- 실제 시장가치 산정. 단순히 감정가 대비 32.77%라는 숫자를 기준으로 입찰하지 말고, 이용 가능한 토지·건물의 가치와 철거·정비·관리 비용을 함께 검토해야 합니다.
- 강제경매 신청채권 및 배당 확인. 농업협동조합중앙회 청구금액 266,507,143원과 배당표상 채권 관계를 대조하고, 법정 우선채권 및 실제 배당절차를 확인하세요.
- 원본 서류 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서 및 토지이용계획확인서를 대조하고, 매각 제외 목록과 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 33%라도, 현장 확인이 먼저다”
이 사건은 일반적인 권리 인수형 경매와는 다릅니다. 말소기준인 수협은행 근저당권과 후순위 가압류의 소멸 관계는 비교적 명확하고, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계 미상이라는 점 때문에 점유에 따른 위험까지 해소되었다고 단정할 수는 없습니다.
더 중요한 것은 매각 대상의 실체입니다. 폐창고, 교회, 주택, 양어장, 농경지 및 여러 지역에 걸친 토지와 함께 멸실 건물·제시외건물·매각 제외 시설이 복합적으로 존재합니다. 현재 최저매각가 260,136,000원은 감정가의 32.77%에 불과하지만, 실제 시장가치가 확인되지 않아 이를 저렴한 가격이라고 평가할 수 없습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 양호하나, 점유·물건 구성·토지 규제·환금성의 불확실성이 큰 조건부 검토 물건입니다. 입찰 여부는 할인율이 아니라 실제 활용 가능한 자산의 가치, 매각 포함 범위, 법적 이용 제한 및 추가 비용을 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다. 권리만 보고 접근하기보다 현장 실사와 개별 자산가치 검증이 먼저입니다.
