325,170,000원
청주지방법원 2025타경477. 등기상 소유자는 이화식이며, 2020-04-27 소유권보존 뒤 2021-06-15 수협은행이 채권최고액 238,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 수협은행·농업협동조합중앙회·농협은행 주식회사·농림수산업자신용보증기금 관리기관의 가압류와 2025-02-19 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
다만 이 사건의 난도는 등기보다 물건의 구성과 현황에서 올라갑니다. 감정평가상 가동호는 동·식물관련시설이나 현재 폐창고이고, 부속건물은 창고로 이용 중입니다. 나동호는 1층 교회, 2층 주택, 옥탑 1층 계단실이며 부속건물은 창고·판매장 등으로 이용 중입니다. 토지 일부는 공부상 양어장이지만 일단으로 주거용 건부지·교회·양어장 등으로 이용되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경477 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 816-99 · 충청북도 충주시 주덕읍 화곡1길 194 |
| 등기표시 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 816-99, 816-102, 816-103 제가동호 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 이화식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 793,872,500원 / 325,170,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 유찰 / 2026-09-14 |
| 청구액 | 266,507,143원 |
| 토지 | 2,613.0㎡ · 지목 양어장 · 토지이용상황 주거기타 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 생산관리지역 · 농업진흥구역 접함 · 가축사육제한구역 포함 · 농림지역 접함 |
| 공시지가 | 58,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021-06-15 수협은행 근저당권입니다. 이후 2024-08-09 수협은행 가압류, 2024-08-14 농업협동조합중앙회 가압류, 2024-10-25 농협은행 주식회사 가압류와 농림수산업자신용보증기금 관리기관 가압류, 2025-02-19 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2021-403호가 기재돼 있습니다.
② 매각범위 — 포함되는 것과 빠지는 것을 구분
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 제시외건물. 제시외건물 3-1~3-4는 매각에 포함됩니다.
- 목록 4. 지상의 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 목록 7. 지상의 비닐하우스와 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 철구조물·교회철탑. 목록 4 지상의 철구조물과 제시외건물 3-2 철골구조물에 위치한 교회철탑은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 토지 포함 평가. 목록 4~7 지상의 콘크리트포장·담장·석축·수목·관정·배관·양어장구성 구조물 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 관리사 현황. 목록 2 가동호 중 2층 관리사는 기준시점 현재 소재불명이며 철거로 탐문됐습니다.
- 옥탑 현황. 목록 3 옥탑 1층은 판넬조 구조로 주택이 아닌 계단실로 이용 중입니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,352,380원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 238,800,000원 | 238,800,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 수협은행 | 28,680,435원 | 28,680,435원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 162,522,464원 | 52,337,185원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 45,618,620원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 258,505,511원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 농업협동조합중앙회 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 734,127,030원, 채권자 배당액은 319,817,620원, 미배당액은 414,309,410원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 41%) | 325,170,000원 | 319,817,620원 | 414,309,410원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 29%) | 227,619,000원 | 223,632,334원 | 510,494,696원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 20%) | 159,333,300원 | 156,302,634원 | 577,824,396원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 내려가더라도 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시됩니다. 반면 채권 미배당액은 커집니다. 신청채권자 청구액은 266,507,143원이며 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·토지 규제
- 가동호. 동·식물관련시설이나 기준시점 현재 폐창고이며, 부속건물은 창고로 이용 중입니다.
- 나동호. 1층 교회, 2층 주택, 옥탑 1층 계단실이며 부속건물은 창고·판매장 등으로 이용 중입니다.
- 화곡리 일대. 곰실마을 서측 인근 농촌지대이며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 대상물건 1, 4 내지 7까지 차량접근이 가능하고 인근에 지방도가 소재해 교통상황은 보통시됩니다.
- 토지 현황. 목록 4,5,6은 지목은 양어장이지만 일단으로 주거용 건부지·교회·양어장 등으로 이용 중입니다.
- 토지이용계획. 생산관리지역과 가축사육제한구역이 포함되고, 농업진흥구역과 농림지역에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 대조. 제시외건물 3-1~3-4는 포함되지만 컨테이너·비닐하우스·철구조물·교회철탑 중 일부는 제외됩니다. 현장에서 각 시설을 특정해 두는 것이 중요합니다.
- 멸실·소재불명 확인. 목록 2 가동호의 2층 관리사는 소재불명 및 철거 탐문 상태이므로 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 4,5,6은 지목과 현재 이용이 다릅니다. 토지 이용과 관련 규제를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당권에는 공동담보목록 제2021-403호가 기재돼 있어 관련 담보관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 맞춰보는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 볼 물건은 아니다
등기상 구조는 분명합니다. 2021-06-15 수협은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 권리보다 복합 용도와 현황입니다. 폐창고·창고·교회·주택·판매장, 공부상 양어장과 실제 이용의 차이, 제시외건물 매각 포함, 컨테이너·비닐하우스·철구조물·교회철탑의 매각 제외, 관리사 소재불명 및 철거 탐문이 한 사건 안에 함께 존재합니다.
현재 최저매각가는 325,170,000원으로 감정가 793,872,500원의 41% 수준까지 내려와 있지만, 이 숫자만으로 싸다고 결론내리기보다 무엇을 실제로 취득하고 무엇을 취득하지 않는지, 그리고 각 토지·건물의 현재 상태와 이용 가능성을 먼저 확정해야 합니다. 이 사건은 등기권리보다 현황조사와 매각범위 확인이 승부처입니다.
