청주지방법원 2025타경2190. 충주시 주덕읍 당우리 895-9 소재 토지와 공장·사무소·숙소·창고가 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 6,611㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용으로 기재돼 있습니다. 현 소유자는 주식회사비티에스로 2022.05.31. 소유권을 취득했고, 2023.09.19. 하나은행이 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후의 티테크 가압류, 하나은행 경매개시결정, 신용보증기금·중소기업은행·하나카드 가압류와 충주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하지만 등기상 후순위 권리가 사라진다는 사실과 매수인이 아무 부담도 떠안지 않는다는 결론은 별개입니다. 이 사건은 임차인의 선후관계와 보증금, 점유 실태가 완전히 정리되지 않았고 별도의 유치권 신고까지 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인·유치권이 핵심

현재 살아 있는 등기권리의 기준점은 2023.09.19. 하나은행 근저당입니다. 그 이전의 과거 근저당·전세권·가압류·경매 등은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 말소기준 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부 자체의 후순위 권리 인수 위험은 낮은 편입니다. 다만 임차인과 점유관계는 별도로 봐야 합니다.

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인·점유자는 5명으로 봅니다. 조수현과 대명테크솔루션(주)은 말소기준일 이후 등록이어서 대항력은 없습니다. 반면 (주)율곡이엔지는 2022.11.09., 홍영호는 2022.01.04.로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자와 구체적인 점유 범위가 확인되지 않았으므로 대항력 ‘있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. (주)어뉴 역시 전입·등록일과 보증금이 확인되지 않아 동일하게 미상 위험으로 남습니다.

② 가격 구조 — 감정가 64%여도 ‘싸다’고 결론 낼 수 없다

이 물건은 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 1,577,509,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,262,007,200원, 4회 유찰 시 1,009,605,760원입니다.

다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 싼지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 점은 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상이라는 것입니다. 대항력이 실제 성립하고 미배당 보증금이 남는 임차인이 확인되면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 됩니다. 따라서 현재 최저가 1,577,509,000원만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,577,509,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용 18,175,090원을 제외한 1,559,333,910원이 하나은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당은 2,321,727,741원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금이 미상인 상태이므로 이 표의 배당 결과만으로 매수인의 실제 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 주덕읍 당우리 ‘당우사거리’ 북서측 인근으로, 주변에는 중·소규모 공장과 농경지가 혼재하고 기존 취락지대가 소재합니다.
• 교통. 목적물까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 국도 및 지방도가 통과해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 가동호는 공장, 부속건물은 사무소와 숙소, 다른 건물은 공장과 창고로 이용 중입니다.
• 토지. 6,611㎡ 공장용지·공업용이며 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
• 도로. 북측으로 차량통행이 가능한 세로와 접하고, 토지 기재상 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 공부 대조. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있습니다. 다만 토지의 이용상태 설명 중 ‘다세대주택 건부지’라는 기재가 공장용지·공업용 및 실제 공장·창고 이용상태와 함께 존재하므로 원문 대조가 필요합니다.
• 환금성. 아파트가 아니라 공장·창고·토지와 기계기구가 결합된 물건이고 이미 2회 유찰됐습니다. 매수층과 설비 활용성이 제한될 수 있으므로 목적에 맞는 재사용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 가능 임차인 계약서 확인. (주)율곡이엔지 2022.11.09., 홍영호 2022.01.04.의 실제 점유 개시일·임대차 목적·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• (주)어뉴 점유관계 확인. 목적물 1~5번 전부를 사용하는 것으로 조사됐지만 전입·등록일과 보증금이 미상입니다. 임차권과 유치권을 각각 분리해서 확인해야 합니다.
• 유치권 성립요건 검토. 2026.06.17. 신고된 133,760,000원 채권이 목적물과 견련성이 있는지, 점유가 계속되는지, 점유 개시 시점과 계약관계를 확인해야 합니다.
• 매각 제외 물건 현장 표시. 천막지붕 창고·컨테이너·구축물·목업타워·탱크·일부 호이스트 등이 제외되므로 현장에서 포함·제외 자산을 직접 구분해야 합니다.
• 기계기구 포함 여부 확인. 제시외 기계기구 2-1·2-2·2-3은 매각에 포함됩니다. 실제 존치·가동 상태와 부착관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액부터 계산. 응찰 상한은 최저가만이 아니라 확인된 임차보증금 인수 가능액과 점유 해소 부담을 함께 반영해야 합니다.
• 시세 단정 금지. 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 64%라는 사실만으로 ‘저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리돼도 점유는 남을 수 있다”

이 사건의 등기구조는 오히려 단순한 편입니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 투자 판단을 어렵게 만드는 것은 등기부 바깥에 있습니다. 실제 임차인 5명, 그중 대항력 가능·미상 3명, 그리고 목적물 전부를 사용한다고 조사된 (주)어뉴의 133,760,000원 유치권 신고가 겹칩니다.

현재 최저가는 1,577,509,000원으로 감정가의 64%까지 낮아졌지만, 임차보증금 인수액이 확정되지 않은 이상 이 금액이 실질취득가라고 볼 수 없습니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 가격이 시장보다 싼지 판단할 근거 역시 부족합니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 가능 임차인의 보증금과 (주)어뉴의 점유·유치권을 입찰 전에 얼마나 확실하게 해소하느냐입니다. 권리분석 결론은 등기권리는 정리 가능, 점유·인수 위험은 미확정입니다.