56,320,000원
청주지방법원 2025타경2190. 충주시 신니면 용원리 72-20, 4층 402호 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사비티에스로, 2022.04.04 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.09.19 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,160,000,000원이며 공동담보목록 제2023-357호가 붙어 있습니다. 이후 경매개시결정과 신용보증기금·중소기업은행·하나카드 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 현황조사에는 (주)어뉴, 조수현, (주)율곡이엔지, 대명테크솔루션(주), 홍영호가 확인됩니다. 특히 (주)율곡이엔지는 2022.11.09, 홍영호는 2022.01.04로 말소기준일 2023.09.19보다 앞서고, (주)어뉴는 점유일 자체가 확인되지 않습니다. 세 건 모두 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 실제 승계금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 용원리 72-20 4층402호 · 도로명 충청북도 충주시 신니면 신덕로 752-5 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 주식회사비티에스 (2022.04.04 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 56,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,670,774,945원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.19 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도
현재 말소기준은 2023.09.19 하나은행 근저당권입니다. 2025.09.15 경매개시결정, 2025.10.14 신용보증기금 가압류 990,000,000원, 2025.11.07 중소기업은행 가압류 97,995,566원, 2025.11.24 하나카드 주식회사 가압류 32,016,085원은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기 자체만 보면 매수인에게 남는 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 승계액이 아직 비어 있다
현황조사에서 확인된 점유·등록자는 5명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 아래 5건을 각각 조사대상으로 봐야 합니다. 다만 (주)어뉴를 제외한 4건은 점유 부분이 명확히 특정되지 않았습니다.
| 점유·등록자 | 점유 부분 / 용도 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)어뉴 | 목적물 1~5번 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조수현 | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2024.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)율곡이엔지 | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2022.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 대명테크솔루션(주) | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2025.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍영호 | 미상 · 주민등록표상 전입자 | 2022.01.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
(주)율곡이엔지와 홍영호는 조사된 기준일이 말소기준권리 2023.09.19보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. (주)어뉴는 목적물 1~5번 전부로 조사됐으나 기준일과 보증금이 모두 확인되지 않아 같은 방식으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 56,320,000원으로 감정가 88,000,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 45,056,000원, 4회 유찰 시 36,044,800원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 동일 조건의 최신 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론낼 근거가 없습니다.
참고 정보에는 미래하이빌(102동), 8세대, 2016.10.24 준공, 참고 면적 60.36㎡가 잡혀 있으나 대상 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 낙찰금액과 거래금액도 확인되지 않습니다. 이 때문에 가격 메리트 판단은 실거래가가 아니라 임차인 승계액 확인 후의 실질취득가를 먼저 확정하는 순서가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,413,760원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 54,906,240원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 990,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 97,995,566원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 32,016,085원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 3,280,011,651원, 예상배당은 54,906,240원, 미배당은 3,225,105,411원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 확인되지 않은 임차보증금의 매수인 승계 가능성도 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대이며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 본건 단지는 북측으로 차량통행 가능한 세로와 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 447.0㎡, 평지·세로장방, 공시지가 114,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 주소 확인. 등기 주소는 충주시 신니면 용원리 72-20인데, 감정요항의 위치 설명에는 충주시 주덕읍 당우리 ‘당우사거리’ 북서측 인근이라는 내용이 함께 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 감정요항이 본 402호에 대응하는지 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. (주)어뉴·(주)율곡이엔지·홍영호의 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분과 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 점유 부분 특정. (주)어뉴는 목적물 1~5번 전부로 조사됐지만 나머지 4건은 점유 부분이 미상입니다. 4층402호와 각 점유자의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권 2,160,000,000원에는 공동담보목록 제2023-357호가 있습니다. 이 물건 하나만의 채무부담으로 단순 환산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 주소·감정요항 대조. 등기상 신니면 용원리 주소와 감정요항 일부의 주덕읍 당우리 위치 설명이 함께 존재하므로 원본 감정서에서 대상 기호를 직접 맞춰야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 확인되지 않은 임차보증금이 있으면 실제 배당과 승계액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 56,320,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 하나은행 근저당권 이후의 경매개시결정과 가압류는 모두 소멸하므로 단순해 보입니다. 하지만 현황조사에는 5명의 점유·등록자가 있고, 그중 (주)어뉴·(주)율곡이엔지·홍영호는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 이 사건의 핵심 숫자는 56,320,000원이 아니라 아직 확인되지 않은 임차보증금입니다. 그 금액이 밝혀져야 낙찰가에 더해지는 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 실거래 비교값도 확인되지 않는 만큼, 현재 단계에서는 “감정가 64%라 싸다”보다 “실질취득가가 아직 확정되지 않았다”가 정확한 결론입니다.
