청주지방법원 2025타경30437. 충북 충주시 대소원면 본리 735 소재 물건입니다. 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이나, 감정 이용상태는 단독주택 2건으로 확인됩니다. 기호2 건물은 1층 방4·거실·주방·화장실2 등, 2층 방3·거실·주방·화장실2 등으로 구성되고, 기호4 건물은 1층 2가구와 2층 1가구 형태로 조사되어 있습니다. 일반적인 아파트형 환금성으로 보면 안 되고, 복수 주거구성의 단독주택·토지 결합 물건 으로 접근해야 합니다.
권리의 말소기준은 2014.05.27 서충주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시 등기는 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인 내역은 없어 매수인이 떠안을 임대차 보증금은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세 성격으로 인정되는 금액이 있으면 배당에서 먼저 빠질 수 있고, 이 경우 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30437 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 본리 735 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 2건 · 토지 311.4㎡ |
| 소유자 | 이한나 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 423,734,660원 / 216,952,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 506,272,798원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 승계할 임대차 보증금은 없고, 배당표상 매수인 인수금도 0원입니다. 말소기준은 2014.05.27 을구 1번 근저당권이며, 이후 국민건강보험공단 압류, 충주시 압류, 충북신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 등기상 근저당권은 2024.11.06 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 경매가 진행되었습니다.
② 현재 가격 — 감정가 51.2%까지 내려온 3회 유찰
현재 최저매각가는 216,952,000원으로 감정가 423,734,660원의 51.2% 수준입니다. 숫자만 보면 크게 낮아졌지만, 이 물건은 감정상 단독주택 2건과 토지가 결합된 구조이고 주위가 충주첨단산업단지, 아파트, 단독주택, 나지, 주상용부동산이 혼재한 지역입니다. 따라서 단순히 유찰 횟수만 보고 “싸다”고 결론 내리기보다, 현재 실질취득액 216,952,000원을 기준으로 사용성·명도·환금성을 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 51.2% | 216,952,000원 | 26,385,328원 |
| 4회 유찰 시 | 41.0% | 173,561,600원 | 69,168,262원 |
| 5회 유찰 시 | 32.8% | 138,849,280원 | 103,394,610원 |
회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 계속 0원으로 유지되지만, 배당 부족분은 커집니다. 이는 매수인이 직접 떠안는 돈이라는 뜻은 아니지만, 채권자 회수 부족과 세금 우선배당 변수까지 겹치면 경매 진행·배당 단계의 확인 포인트가 많아진다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,837,328원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서충주농업협동조합 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 충북신용보증재단 | 49,500,000원 | 23,114,672원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 239,500,000원 중 예상배당은 213,114,672원이며, 미배당은 26,385,328원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 대소원초중학교 서측 인근 및 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 충주첨단산업단지, 아파트, 단독주택, 나지, 주상용부동산이 혼재한 산업단지 인근지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 지방산업단지에 포함되며 토지면적은 311.4㎡, 지목은 대입니다.
- 구조. 벽돌구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택으로, 기호2 건물은 2014.05.23 사용승인 및 2014.11.13 증축, 기호4 건물은 2017.02.27 사용승인입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 임차인 없음·배당표상 매수인 인수 0원이 핵심 장점입니다. 실질취득은 현재 최저가 216,952,000원 기준으로 계산합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 있으면 0순위로 차감될 수 있습니다. 배당표와 체납 구조를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 착각 금지. 헤더 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만 감정 이용상태는 단독주택 2건입니다. 아파트처럼 단순 비교하면 안 됩니다.
- 현장 점검. 1층 2가구·2층 1가구 형태가 포함되어 있어 실제 점유, 출입, 내부 상태, 수리비를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 산업단지 인근 혼재지역의 단독주택은 매수층이 제한될 수 있으므로 재매각 기간과 임대수요를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “3회 유찰”은 경고
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조라, 권리 인수 리스크 자체는 낮습니다. 하지만 현재 가격은 이미 3회 유찰로 감정가의 51.2%까지 내려와 있고, 후순위 미배당이 발생하며, 국세·지방세 압류 변수도 있습니다. 무엇보다 물건 성격이 아파트가 아닌 단독주택 2건 + 토지에 가깝기 때문에, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 공격적으로 볼 물건은 아닙니다. 결론은 권리는 단순, 가격과 환금성은 보수 검토입니다.
