청주지방법원 2025타경30437. 충주시 대소원면 본리 681 소재 물건입니다. 데이터상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정 이용상태는 단독주택 2건입니다. 1건은 1층 방4·거실·주방·화장실2·보일러실·창고·현관, 2층 방3·거실·주방·화장실2·현관 등으로 쓰이고, 다른 1건은 1층 2가구와 2층 1가구 구조로 기재돼 있습니다. 따라서 일반 아파트처럼 단순히 평형 시세만 대입하기보다, 건물별 점유·구조·일괄매각 범위를 확인해야 합니다.
권리의 말소기준은 2017.03.07 서충주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 충북신용보증재단 가압류, 충주시 압류, 임의경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 떠안을 보증금은 0원으로 보입니다. 다만 현 회차 최저가가 이미 감정가의 51.2%까지 내려왔음에도 선순위 근저당권조차 전액 배당되지 않는 구조라, 가격이 싸졌다는 사실만으로 환금성이 좋다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30437 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 본리 681 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 단독주택 2건 |
| 소유자 | 이한나 |
| 감정가 / 최저가 | 489,440,400원 / 250,594,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 506,272,798원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 포함 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 태양광발전설비 및 정원수 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 현재 자료상 보증금을 인수할 임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준인 서충주농업협동조합 근저당권은 2017.03.07 접수됐고, 이후 붙은 후순위 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 권리상 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 51.2%지만 ‘싸다’만으로 끝나지 않는다
이 물건은 이미 3회 유찰되어 최저가가 250,594,000원까지 내려왔습니다. 감정가 489,440,400원 대비 51.2% 수준입니다. 다음 회차로 밀리면 데이터상 4회 유찰 시 200,475,200원, 5회 유찰 시 160,380,160원 시나리오가 제시됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 51.2% | 250,594,000원 | 263,214,316원 |
| 4회 유찰 시 | 41.0% | 200,475,200원 | 312,631,453원 |
| 5회 유찰 시 | 32.8% | 160,380,160원 | 352,165,162원 |
가격만 보면 할인 폭은 커 보입니다. 그러나 이 물건은 동일 단지 아파트식 실거래 비교가 아니라, 단독주택 2건·토지·제시외 건물·태양광발전설비·정원수가 함께 엮인 일괄매각 구조입니다. 낮은 최저가보다 더 중요한 것은 실제 점유 상태, 건물 상태, 제시외 부분의 활용성, 향후 매도 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,594,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,308,316원 |
| 1. 근저당 · 서충주농업협동조합 | 280,000,000원 | 246,285,684원 |
| 2. 근저당 · 조성탁 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 49,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 250,594,000원 기준, 집행비용 4,308,316원을 제외하면 선순위 근저당권에 246,285,684원이 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 대소원면 본리 소재 대소원초중학교 서측 인근 및 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 충주첨단산업단지, 아파트, 단독주택, 나지, 주상용부동산이 혼재한 산업단지 인근지역입니다.
- 교통. 소로각지·중로각지에 접해 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 벽돌구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택이며, 난방설비·위생설비·급배수설비·태양광발전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 지방산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되며 토지면적은 313.0㎡입니다.
- 환금성. 단독주택 2건과 토지, 제시외 건물 등이 결합된 물건이라 아파트형 표준 환금성보다 매수자 풀이 좁을 수 있습니다. 3회 유찰은 이 지점을 확인시켜 주는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 태양광발전설비, 정원수가 매각에 포함됩니다. 위치와 상태, 실제 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 단독주택 2건 구조입니다. 실제 거주자·사용자·가구별 점유 상태를 현황조사와 현장 방문으로 대조하세요.
- 명도 비용. 매수인 인수금은 0원이어도 소유자나 실제 점유자가 있으면 인도명령·이사협의 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
- 보수비와 설비. 2014.05.23 사용승인 및 2014.11.13 증축, 2017.02.27 사용승인 건물이 함께 언급됩니다. 외벽·내벽·창호·태양광 설비 상태를 가격에 반영하세요.
- 응찰가 상한. 감정가 대비 51.2%라는 할인율보다, 실제 재매각 가능가격과 보수·명도·관리 비용을 뺀 실질 취득가 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 3회 유찰로 최저가가 250,594,000원까지 내려온 데에는 이유가 있습니다. 단독주택 2건 성격의 일괄매각, 제시외 건물, 태양광발전설비, 정원수, 그리고 현재 회차에서도 크게 남는 미배당 구조가 겹쳐 있습니다. 권리는 합격, 환금성은 신중. 이 물건은 싸 보이는 가격보다 현장 확인과 출구 가격 산정이 먼저입니다.
