청주지방법원 2025타경30461. 충주시 대소원면 본리 715 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태를 보면 건물 각 층은 방·거실·주방·욕실을 갖춘 단독주택 형태로 이용 중입니다. 목록 1 지상의 수목과 목록 2의 태양광 설비도 매각에 포함됩니다.
가격만 보면 상당히 내려왔습니다. 감정가 491,036,660원이 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 201,128,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 오히려 네 차례 유찰됐다는 사실 자체가 환금성과 시장 수요를 보수적으로 봐야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30461 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 본리 715 · 충청북도 충주시 대소원면 첨단쉼터9길 22 |
| 사건상 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 1층·2층 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 306.9㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 강신구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 491,036,660원 / 201,128,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 517,877,481원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 일괄매각 | 목록 1 지상 수목 · 목록 2 태양광 설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.07 조성탁 근저당
분석상 말소기준권리는 2020.04.07 을구 2번 조성탁 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 충북신용보증재단·한성저축은행 가압류, 국·충주시·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2015.10.06 서충주농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 이상협은 선순위 대항력, 황금용은 대항력 가능·미상
확인되는 임차인·전입자는 모두 5명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 이상협은 2015.11.17 전입으로 말소기준 2020.04.07보다 앞서 대항력이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황금용 | 목적물 1층 별지도면 (가)부분 101호 전부 · 주거 | 4,500원 | 미상 | 2017.11.14 | 가능·미상 | 판정 미상 | 확인 필요 |
| 이태호 | 미상 · 주민등록표상 전입자 | 미상 | 2024.11.01 | 2017.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병준 | 미상 · 주민등록표상 전입자 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현수 | 미상 · 주민등록표상 전입자 | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상협 | 2층 중 별지 기재 부분 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2015.11.17 | 2015.11.11 | 있음 | 있음 | 제시 회차 0원 |
이상협의 임차보증금은 60,000,000원이고, 현재 매각가 201,128,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 다음 순위로 60,000,000원 전액이 배당됩니다. 따라서 현재 회차와 제시된 5회·6회 유찰 시나리오에서는 매수인이 이상협 보증금을 떠안는 금액이 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 41%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저가는 201,128,000원으로 감정가 491,036,660원의 41% 회차입니다. 다음 회차가 진행될 경우 제시된 가격은 160,902,400원, 그 다음은 128,721,920원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인폭을 시세 할인폭으로 해석하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 단순 공동주택 한 호가 아니라 토지와 복수 건물, 수목, 태양광 설비를 함께 매각하는 구조이고 실제 이용상태도 단독주택입니다. 네 차례 유찰된 사실까지 겹쳐 있으므로 환금성과 적정 매입가격은 일반적인 아파트형 물건보다 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,615,792원 |
| 1. 임차인 이상협 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조성탁 | 180,000,000원 | 137,512,208원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 49,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한성저축은행 | 5,743,071원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 235,243,071원 중 137,512,208원이 배당되고, 미배당액은 97,730,863원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대소원초중학교 북서측 인근으로, 아파트·단독주택·나지·주상용부동산이 혼재하는 충주산업단지 내 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남측 인근에 버스정류장이 있으며 첨단산업로가 통과합니다.
- 토지. 대지 306.9㎡, 제1종일반주거지역, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 271,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·지방산업단지·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류·소로2류에 접합니다.
- 건물. 벽돌구조(철근)콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2015.09.24와 2016.07.22로 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 있고, 기호(2)에는 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황금용 전입일 확인. 확정일자와 배당요구는 있으나 전입신고일이 미상입니다. 대항력 여부를 주민등록·임대차 원본으로 확인해야 합니다.
- 이상협 배당 확인. 현재 추정에서는 60,000,000원 전액 배당이지만, 세금과 최우선변제가 반영되면 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국·충주시·국민건강보험공단 압류가 있고 당해세 여부에 따라 선순위 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 점유 범위 확인. 황금용은 101호 전부, 이상협은 2층 일부로 표시되고 나머지 전입자들의 점유 부분은 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 목록 1 지상의 수목과 목록 2의 태양광 설비도 매각에 포함됩니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 4회 유찰로 감정가 41%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 “무엇을 확인해야 하는가”가 먼저
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 491,036,660원에서 최저가 201,128,000원까지 내려온 4회 유찰입니다. 그러나 실거래 근거가 없어 감정가 41%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
권리 측면에서는 이상협이 말소기준보다 앞선 전입을 가진 대항력 임차인이지만, 현재 예상배당상 보증금 60,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 황금용의 전입일 미상과 세금 압류에 따른 배당 변수입니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 많이 내려온 물건’이라기보다, 임차관계와 세금 순위를 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건으로 보는 편이 정확합니다.
