청주지방법원 2025타경30461. 충주시 대소원면 본리 742 소재 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 2층 건물들이 각 층별로 단독주택 형태로 사용되고 있으며, 등기부상 소유자는 이한나입니다. 경매의 말소기준은 2016.08.03. 서충주농업협동조합 근저당권 265,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.09.26. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.04.10. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 조성탁 근저당권 180,000,000원, 정현수 전세권 60,000,000원, 충북신용보증재단 가압류 49,500,000원, 충주시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난점은 등기보다 점유·임차관계입니다. 주민등록표상 이상협은 2015.11.17. 전입해 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 매수인 인수액을 확정해서 계산하기 전에는 현재 최저가의 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30461 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 본리 742 · 충청북도 충주시 대소원면 첨단쉼터9길 12 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층·2층 단독주택 형태로 이용 |
| 토지 | 대 · 324.1㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 271,500원/㎡ |
| 소유자 | 이한나 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 467,007,800원 / 191,286,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 517,877,481원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입자는 별도 확인
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인 5명 조사
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황금용 | 목적물 1층 별지도면 (가)부분 101호 전부 | 미상 | 4,500 | 2025.07.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태호 | 주민등록표상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2024.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상협 | 주민등록표상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2015.11.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병준 | 주민등록표상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현수 | 주민등록표상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
황금용은 1층 101호 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 2025.07.04. 배당요구를 했으나, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이태호·김병준·정현수는 전입일이 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 이상협은 말소기준보다 먼저 전입했으므로 가장 중요한 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,478,004원 |
| 1. 근저당 · 서충주농업협동조합 | 265,000,000원 | 187,807,996원 |
| 2. 근저당 · 조성탁 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 정현수 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 49,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 554,500,000원 중 예상배당은 187,807,996원이고 미배당은 366,692,004원입니다. 이 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 선순위 전입자 이상협의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 입찰 판단에서는 별도의 임차인 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
④ 가격 — 41%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 191,286,000원으로 감정가 467,007,800원의 41% 수준입니다. 4회 유찰이라는 사실만 보면 할인폭은 큽니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 153,028,800원, 6회 유찰 시 122,423,040원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대소원초중학교 북서측 인근이며 아파트·단독주택·나지·주상용부동산이 혼재하는 충주산업단지 내 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남측 인근 첨단산업로에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌구조(철근)콘크리트지붕 2층 건물이며, 각 층이 방·거실·주방·욕실을 갖춘 단독주택 형태로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 있으며 일부 건물에는 태양광설비가 있습니다.
- 토지. 대 324.1㎡, 평지·정방형·중로각지이며 제1종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역에 속합니다.
- 도로·규제. 중로1류와 소로2류에 접하고, 지방산업단지·가축사육제한구역·도시지역에 포함됩니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이상협 임대차 확인. 2015.11.17. 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 황금용 대항력 확인. 1층 101호 점유와 배당요구는 확인되지만 전입일이 미상입니다. 전입일과 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 주민등록표상 전입자가 여러 명이므로 각 점유자의 실제 거주·점유 위치와 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위 및 각 건물·층별 이용상태가 실제 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 없어 감정가 대비 41%라는 할인율만으로 저가매수 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 중요한 선순위 점유자
이 사건은 표면적으로는 감정가 467,007,800원에서 최저가 191,286,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 후순위 등기권리 대부분은 말소기준 이후라 소멸한다는 점도 명확합니다. 그러나 낙찰가 할인율이 곧 안전마진은 아닙니다. 2015.11.17. 전입한 이상협의 보증금과 임대차관계가 미상이고, 황금용 역시 전입일이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 권리확정 전 입찰은 보류”입니다. 이상협의 보증금이 존재하고 배당으로 전액 소멸하지 않는 구조라면 매수인의 실질취득비용은 최저매각가만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 선순위 점유자의 계약서와 보증금 확인이 먼저입니다.
