1,776,640,000원
청주지방법원 2025타경30574. 등기부상 소유자는 경성호이고, 2021.06.14. 설정된 새청주신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,980,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 권리 순서만 보면 단순해 보여도 점유관계는 그렇지 않습니다. 2021.06.14. 이후 전입한 것으로 확인되는 6건은 대항력이 없지만, 나머지 4건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
또 하나의 핵심은 물건의 범위입니다. 감정 이용상태에는 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제202호 외 9개호가 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 적혀 있습니다. 특히 각 층 5호와 6호는 세대별 건축물현황도와 층별 건축물현황도 및 현황상 현관문 표시 위치가 서로 다르므로, 현황 위치를 기준으로 호별배치도를 표시·평가했고 응찰 시 직접 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30574 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 평곡리 935-1 2층202호 |
| 도로명 | 충청북도 음성군 음성읍 약현길 81 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 · 제2층 제202호 외 9개호 |
| 소유자 | 경성호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,776,000,000원 / 1,776,640,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최재경 / 152,931,004원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2021.06.14. 새청주신용협동조합의 근저당권 1,980,000,000원입니다. 2021.10.19. 김문자 명의 750,000,000원 근저당권은 2022.01.27. 이미 말소됐고, 2022.08.01. 설정된 김문자 1,000,000,000원 및 최재경 200,000,000원 근저당권은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2025.05.29. 및 2025.10.15.의 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다.
② 전입·점유 관계 — ‘인수 0원’ 계산만 믿으면 안 되는 이유
기재된 전입·점유 관련 내역은 10건입니다. 이 중 전입일이 확인되는 6건은 모두 말소기준일인 2021.06.14.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 그러나 전입일 자체가 확인되지 않은 4건은 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미영 | 주민등록표상 전입자 · 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수정 | 주민등록표상 전입자 · 미상 | 2023.09.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최시현 | 주민등록표상 전입자 · 미상 | 2024.06.07 | 미상 | 2025.08.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유지연 | 주민등록표상 전입자 · 미상 | 2024.03.19 | 미상 | 2025.06.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안종명 | 주민등록표상 전입자 · 미상 | 2024.03.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오고은 | 주민등록표상 전입자 · 목적물 전무 | 2024.07.29 | 2,000원 | 2025.08.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주민등 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박광록 | 주거 | 미상 | 0원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 라텍 | 주거 | 미상 | 0원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 1,776,640,000원으로 감정가 2,776,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 1,776,640,000원 · 감정가 64% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 1,421,312,000원 · 감정가 51% |
| 4회 유찰 시 | 1,137,049,600원 · 감정가 41% |
| 단지 규모 | 24세대 · 2021.06.01. 준공 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
④ 예상배당표 (매각가 1,776,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,166,400원 |
| 1. 근저당 · 새청주신용협동조합 | 1,980,000,000원 | 1,756,473,600원 |
| 2. 근저당 · 김문자 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최재경 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,180,000,000원 중 예상배당 1,756,473,600원, 미배당 1,423,526,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 주위환경. 근린생활시설 및 아파트 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 4건 확인. 주민등록·전입세대·점유현황·보증금·확정일자 원본을 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제2층 제202호 외 9개호가 함께 평가·매각되는 구조이므로 물건번호별 등기·현황을 모두 맞춰 봐야 합니다.
- 호별배치 직접 확인. 각 층 5호와 6호는 세대별 평면도와 층별 평면도·현황상 현관문 표시 위치가 다르다고 명시돼 있습니다.
- 채권 이전 확인. 선순위 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역과 배당표상 채권자 표시를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교금액 없이 감정가 대비 64%라는 할인율만 보고 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 배당표 보완. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%보다 먼저 확인할 것들이 있다”
이 물건은 두 차례 유찰돼 감정가 2,776,000,000원에서 최저가 1,776,640,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그 숫자만으로 권리가 완전히 안전하다고 결론내리기는 어렵습니다. 전입일·보증금 미상으로 대항력을 판정할 수 없는 4건이 있고, 일괄매각 물건 일부 호수는 평면도와 현황상 위치가 다릅니다. 게다가 최근 실거래 비교금액도 없어 현재 64% 가격이 실제 시세 대비 저렴한지 확인되지 않습니다. 가격보다 점유·호별배치 확인이 먼저인 C등급 보수검토형 물건입니다.
