청주지방법원 2025타경30574. 충북 음성군 음성읍 평곡리 소재 다세대주택 관련 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택이며, 매각 대상에 관하여 일괄매각이 명시돼 있습니다. 건물 관련 설명에는 5층 철근콘크리트구조 건물의 제2층 제202호 외 9개 호수가 등장합니다. 따라서 표시된 202호만을 기준으로 1,776,640,000원의 가격을 평가해서는 안 됩니다. 반드시 전체 매각대상 호수와 감정평가 범위를 함께 확인해야 하는 사건입니다.

권리관계는 2021.06.14 설정된 새청주신용협동조합 근저당권에서 출발합니다. 그 뒤 설정된 김문자·최재경의 근저당권, 최재경과 새청주신용협동조합의 경매개시결정이 이어집니다. 선순위 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이전등기는 말소기준권리의 최초 설정일을 바꾸지 않습니다.

권리상 주의할 부분은 등기 외에도 존재합니다. 주민등록표상 전입자로 확인되는 사람들의 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많고, 전입일조차 확인되지 않은 거주 관련 기재도 있습니다. 후순위 전입자와 대항력 판정이 불가능한 점유자를 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 점유는 별개

말소기준권리는 2021.06.14 접수된 을구 1번 새청주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,980,000,000원이며, 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이전 후에도 기존 설정 순위가 유지되므로 별개의 선순위 채권으로 중복 계산하지 않습니다.

김문자의 2021.10.19 근저당권(750,000,000원)은 2022.01.27 이미 말소됐습니다. 반면 2022.08.01 설정된 김문자 근저당권(1,000,000,000원)과 최재경 근저당권(200,000,000원)은 후순위로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.05.29 및 2025.10.15의 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 등기입니다.

② 임차인·전입자 — 실제 점유 및 보증금 확인이 핵심

주민등록표상 전입자 6명의 전입일이 확인됩니다. 모두 2021.06.14 말소기준권리보다 늦어, 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 그러나 이는 실제 임차인 6명이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 전입자 중 임대차계약 여부가 확인되지 않은 사람이 있고, 추가적인 거주 관련 기재에는 이름이나 전입일이 불분명한 사례가 포함돼 있습니다.

전입 확인자 6명 이외의 거주 관련 기록에는 전입일이 없는 성명과 불완전한 표기가 포함됩니다. 따라서 표의 전체 행 수를 실제 임차인 수로 간주해서는 안 됩니다. 오고은의 보증금 기재금액은 단위를 확인하지 않은 상태이므로 원화 금액으로 확정하지 않았습니다. 일부 항목의 보증금 0 기재 역시 임대차관계 및 실제 보증금이 없다는 확정 근거로 사용하지 않았습니다.

최시현·유지연·오고은은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 다만 배당요구 사실만으로 우선변제권의 성립이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 이 사건은 여러 호수를 일괄매각하는 것으로 기재돼 있으므로 각 점유자가 어느 호수를 점유하는지부터 연결해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 64%와 실거래 시세는 다르다

이 사건의 감정가와 유찰에 따른 최저매각가 변동은 명확합니다. 그러나 해당 주택 또는 일괄매각 대상과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가의 64%라는 수치만으로 시세보다 저렴하거나 투자수익이 확보됐다고 해석해서는 안 됩니다.

참고된 건물 거래·경매 통계에는 24세대, 준공일 2021.06.01, 평균 유찰횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%가 기재돼 있습니다. 다만 비교 면적이 일치한다고 확인된 자료는 아니며, 해당 통계에는 실제 낙찰가격과 최근 실거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 이 통계를 곧바로 대상 일괄매각 물건의 환금성이나 시장가치로 환산하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,776,640,000원 가정)

현재 최저매각가 기준으로 집행비용 추정액 20,166,400원을 제외하면 배당 가능한 금액은 1,756,473,600원입니다. 해당 금액이 선순위 근저당권 배당에 배정되어 후순위 김문자·최재경 근저당권에는 예상배당이 없습니다. 채권 전체의 예상 미배당액은 1,423,526,400원입니다.

신청 관련 청구금액은 152,931,004원이며, 제시된 배당 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원입니다. 다만 채권 미배당과 매수인 채무인수는 서로 다른 개념입니다. 매각으로 소멸하는 담보권의 미회수 채권은 그 자체로 낙찰자에게 승계되지 않습니다.

배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 채권잔액·집행비용·당해세·임차인 최우선변제는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원은 현재 배당 시나리오의 잠정 계산치로, 대항력 미상 점유자에 대한 법적 판단이 끝났다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 감정평가상 음성읍 신천리 소재 UN반기문기념광장 북측 인근으로 설명되며, 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물에 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지·도로. 감정평가상 2필지 일단의 대체로 사다리형 평지이며, 북측으로 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지 관련 확인. 토지 현황에는 제1종일반주거지역, 공시지가 209,600원/㎡, 토지면적 355.0㎡ 등이 기재돼 있으나, 감정평가상의 다른 토지 설명에는 유통상업지역 관련 기재가 있습니다. 각 필지의 용도지역과 실제 매각대상 토지 범위를 원본 공부로 재확인해야 합니다.
• 제한사항. 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약허가구역 관련 기재가 있어 현재 적용 여부와 거래상 영향을 확인해야 합니다.
• 추가 시설. 일부 토지에 음성군청 소유로 탐문된 제시외 관정이 소재한다는 감정평가 설명이 있습니다. 매각대상 포함 여부 및 이용관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 참고 건물정보상 24세대의 소규모 공동주택이고, 비교 가능한 실거래·낙찰 사례의 금액이 확인되지 않습니다. 일괄매각의 규모와 개별 호수의 임대차 상태를 고려한 별도 시장성 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확정. 202호 외 관련 호수, 대지권, 매각목록과 감정평가 대상이 정확히 일치하는지 대조합니다.
• 호수 위치 불일치 확인. 각 층 5호·6호의 세대별 평면도, 층별 평면도, 현관문 표시, 현황 배치도를 실제 현장에서 대조합니다.
• 전입자별 실제 점유 확인. 전입일이 확인된 6명과 추가 거주 관련 기재를 분리해 각 호수별 점유 현황 및 임대차계약 관계를 확인합니다.
• 대항력 미상 항목 해소. 박광록·라텍 및 표기가 불완전한 거주자 관련 사항의 전입일, 점유개시일, 보증금과 확정일자를 확인합니다.
• 배당요구 및 권리 확인. 최시현·유지연·오고은의 배당요구 원문과 실제 임차보증금, 확정일자 및 최우선변제 가능성을 확인합니다.
• 담보권 이전 확인. 새청주신용협동조합 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기와 실제 채권 관계를 최신 등기부 및 경매 기록으로 대조합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 64%만으로 판단하지 말고, 일괄매각 대상 전체와 개별 호수별 실거래 및 임대수익·매각 가능성을 확인합니다.
• 관리·명도 비용. 점유자별 인도 및 명도 가능성과 미납 관리비, 공용부분 부담 및 취득부대비용을 확인합니다.
• 이의신청 기록. 감정 관련 이의신청서 부본 발송 및 채무자 겸 소유자의 이의신청 회신 기록이 있으므로 쟁점과 후속 결정 내용을 검토합니다.
• 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인합니다.

맺으며 — “64% 할인보다 먼저 확인할 것은 무엇을 사는가”

이 사건은 감정가 2,776,000,000원에서 최저매각가 1,776,640,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 담보권이 소멸하고, 배당 시나리오상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적인 부분입니다.

하지만 일괄매각의 전체 범위, 호수 배치 불일치, 전입일 미상 점유자, 확인되지 않은 임대차보증금, 부족한 실거래 비교자료는 각각 입찰 판단에 영향을 주는 문제입니다. 특히 여러 호수에 관한 현황이 섞여 있는 만큼 개별 202호의 상태만 보고 전체 매각가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.

결론은 ‘담보권 소멸구조는 비교적 명확하나, 점유·매각범위·시세 검증이 끝나지 않아 입찰 판단은 보류’입니다. 권리상 인수 0원이라는 잠정 계산에 안주하지 말고, 실제 매수 범위와 인수 가능성 및 전체 물건의 시장가치를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.