수원지방법원 2024타경13783. 경기도 화성시 영천동 675-6, 도로명 동탄순환대로29길 64의 1층104호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 “제2종근린생활시설”이고, 철근콘크리트구조 3층 건물 내 제1층에 위치합니다. 감정가는 811,000,000원, 현재 최저매각가는 194,721,000원으로 4회 유찰된 상태입니다.
권리구조의 기준점은 2019.04.22. 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 552,000,000원입니다. 2016.03.16. 설정됐던 하나은행 근저당 792,000,000원은 2019.04.22. 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리 이후에 설정된 추가 근저당과 가압류·압류·가등기·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13783 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로29길 64, 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 3층 건물 내 제1층 제104호 |
| 소유자 | 주식회사아코펀키코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 194,721,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 571,113,169원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
2019.04.22. 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2019.11.12. 하나은행 추가 근저당 180,000,000원, 2024.05.01. 신용보증기금 가압류 90,000,000원, 2024.09.24. 류흥식의 소유권이전청구권가등기, 2024.12.17. 임의경매개시결정, 2025.01.03. 국민건강보험공단 압류, 2025.04.07. 국민은행 가압류 31,200,262원은 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 ‘호수’ 확인 필요
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤상수 | 주거 | 2024.04.02 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박석준 | 1층105호 46.7400㎡ | 2021.03.22 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박종설 | 1층105호 일부 20.0000㎡ | 2023.05.02 | 보증금 미상 / 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 전입신고가 말소기준권리인 2019.04.22.보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 이 자료상 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — ‘4회 유찰’은 싸다는 증거가 아니다
감정가 811,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 194,721,000원입니다. 현재 회차는 감정가 24%로 표시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 194,721,000원 | 191,194,906원 | 662,005,356원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 136,304,700원 | 133,596,434원 | 719,603,828원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 95,413,290원 | 93,295,851원 | 759,904,411원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 136,304,700원, 두 번 더 진행되면 95,413,290원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 낙찰자가 부담하는 인수권리는 세 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 662,005,356원에서 719,603,828원, 759,904,411원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,526,094원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 552,000,000원 | 191,194,906원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 주식회사국민은행 | 31,200,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 853,200,262원 중 채권자 예상배당은 191,194,906원, 미배당은 662,005,356원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 3,526,094원으로 반영됐으며 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 영천초등학교 남동측 인근으로, 부근은 중소규모 아파트단지와 상가 등이 혼재돼 있습니다. 상업지역 중심 접근성과 교통시설 편의성을 고려한 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8-10미터 포장도로와 접하며 제반 도로상태는 무난한 편입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 3,618,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 층 표기. 북측 도로 및 공부상 “1층”이지만 남측 기준으로는 “2층”으로 보이는 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 10번 류흥식 소유권이전청구권가등기는 기준권리 이후이나, 담보가등기 종류 확인 필요 사항이 있으므로 원인증서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 104호·105호 점유관계. 박석준·박종설의 조사 위치가 105호로 기재돼 있으므로 본건 104호의 실제 점유자와 경계를 현장에서 확인하세요.
- 윤상수 점유 위치. 윤상수는 부분 표시 없이 주거 사용으로 조사됐습니다. 제2종근린생활시설인 본건의 실제 사용상태와 일치하는지 확인하세요.
- 보증금 미상 확인. 윤상수·박종설은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없는 것으로 정리됐지만 계약서·배당요구·점유관계를 원문에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 24%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 현장 임대료·공실·실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리축은 비교적 명확합니다. 2019.04.22. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·가압류·압류·가등기·경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 조사된 임차인 역시 전입일이 모두 기준권리 뒤여서 대항력은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 물건은 이미 4회 유찰됐고 최저가는 194,721,000원까지 내려왔습니다. 감정가 811,000,000원의 24% 회차라는 숫자가 눈에 띄지만, 실제 시장가격과 비교할 거래자료가 없으므로 그 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 여기에 갑구 10번 가등기의 성격, 104호와 현황조사상 105호 점유자의 관계, 근린생활시설과 주거 점유 기재의 차이까지 확인해야 합니다. 권리는 소멸형이지만, 입찰가격은 현장 검증 후 판단할 물건입니다.
