5회 유찰로 최저매각가가 감정가의 16.8%까지 내려왔고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 갑구 10번 가등기의 종류 확인이 필요하고, 현황조사상 실제 임차인 3명이 있어 점유·보증금 관계를 확인해야 합니다. 실거래 비교 없이 최저가만으로 시세 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
수원지방법원 2024타경13783. 경기도 화성시 동탄순환대로29길 64, 1층104호의 근린시설 경매입니다. 소유자는 주식회사아코펀키코리아이고, 감정가는 811,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 136,305,000원으로 감정가의 약 16.8% 수준까지 떨어졌습니다.
권리의 중심에는 2019.04.22 설정된 을구 3번 하나은행 근저당권이 있습니다. 이 권리가 말소기준권리이고 이후 설정된 근저당·가압류·압류·가등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 갑구 10번 가등기는 종류 확인이 필요한 권리이므로 입찰 전 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13783 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로29길 64, 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제104호 외 1개호 |
| 소유자 | 주식회사아코펀키코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 136,305,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 571,113,169원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 가등기는 종류 확인
현재 분석상 말소기준권리는 2019.04.22 을구 3번 하나은행 근저당권이며 채권최고액은 552,000,000원입니다. 2019.11.12 설정된 을구 4번 하나은행 근저당권 180,000,000원을 비롯해 그 이후의 가압류·압류·가등기·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금 일부 미상
현황조사상 실제 임차인 3명이 확인되며 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없습니다. 세 사람 모두 전입신고일이 2019.04.22 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 확정일자와 우선변제 관련 정보는 확인되지 않았고, 일부 보증금은 미상입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤상수 | 미상 / 주거 | 2024.04.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박석준 | 1층105호46.7400㎡ / 미상 | 2021.03.22 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박종설 | 1층105호일부 20.0000㎡ / 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
윤상수·박종설의 보증금은 미상으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 보완이 필요한 사항입니다. 박석준·박종설은 점유 부분이 1층105호로 기재되어 있으므로 대상 104호와의 점유관계도 확인해야 합니다.
③ 가격·취득 구조 — 최저가만으로 시세 메리트를 판단하지 않는다
현재 최저매각가는 136,305,000원으로 감정가 811,000,000원의 16.8%입니다. 5회 유찰을 거치며 가격 자체는 크게 낮아졌지만, 실거래 비교 없이 이를 곧바로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 현재 실질취득액 136,305,000원을 기준으로 현장·임대수익·실거래 원본을 대조해 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,708,270원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 552,000,000원 | 133,596,730원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 주식회사국민은행 | 31,200,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 853,200,262원, 예상 배당액은 133,596,730원, 미배당액은 719,603,532원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능하다고 기재되어 있습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 낙찰가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 136,305,000원 | 17% | 719,603,532원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 95,413,500원 | 12% | 759,904,205원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 66,789,449원 | 8% | 788,013,023원 | 0원 |
회차가 진행될수록 낙찰가가 136,305,000원 → 95,413,500원 → 66,789,449원으로 낮아지는 시나리오입니다. 동시에 채권 미배당액은 719,603,532원 → 759,904,205원 → 788,013,023원으로 증가합니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 영천초등학교 남동측 인근이며, 주변은 중소규모 아파트단지와 상가 등이 혼재된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8-10미터의 포장도로와 접하여 도로상태는 무난한 편입니다.
- 토지. 토지면적 910.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 제1종일반주거지역입니다. 지형은 평지·가로장방이며 중로한면에 접합니다.
- 규제. 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등이 기재되어 있습니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없습니다. 북측 도로 기준·공부상 1층이나 남측 기준으로는 2층으로 평가되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.04.22 을구 3번 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 가등기 확인. 갑구 10번 류흥식의 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재됐지만, 별도 메모상 가등기 종류 확인이 필요합니다.
- 임차인 확인. 실제 임차인은 3명이며 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 윤상수·박종설은 보증금 미상이고, 박석준은 보증금 10,000,000원·차임 600,000원입니다.
- 점유 부분 확인. 박석준·박종설의 점유 부분은 1층105호로 기재되어 있으므로 대상 104호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 136,305,000원은 감정가의 16.8%이지만, 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 시장가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 6회 유찰 시 95,413,500원, 7회 유찰 시 66,789,449원의 시나리오가 제시되어 있으므로 현재 입찰과 추가 유찰 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당 확인. 현재 시나리오에서 하나은행 근저당권에 133,596,730원이 배당되고 채권 미배당은 719,603,532원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건의 가장 큰 특징은 5회 유찰로 최저매각가가 감정가 811,000,000원에서 136,305,000원까지 낮아졌다는 점입니다. 동시에 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 권리상 직접적인 인수 부담은 낮습니다.
그러나 결론은 단순한 저가 매수로 끝나지 않습니다. 갑구 10번 가등기의 종류 확인이 필요하고, 현황조사상 실제 임차인 3명이 존재하며 일부 보증금은 미상입니다. 또한 본건은 제2종근린생활시설이므로 주거용 물건과 같은 방식으로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
따라서 이 물건은 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 가격 메리트는 별도의 시장가치 확인이 필요한 물건입니다. 현재 회차의 실질취득액은 136,305,000원이고, 6회·7회 유찰 시나리오에서는 각각 95,413,500원·66,789,449원까지 내려갑니다. 입찰의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 가등기 성격·임차인 점유·근린시설의 실제 가치를 확인한 뒤 해당 가격이 적정한지 판단하는 것입니다.
