수원지방법원 2024타경13783. 경기도 화성시 영천동에 있는 집합건물의 1층 105호 근린시설입니다. 감정가가 751,000,000원인데 현재 최저매각가는 126,221,000원으로 낮아졌습니다. 수치만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가서상 제2종근린생활시설입니다. 상가·근린시설은 임대수익, 실제 이용 가능성, 공실 위험, 매수 수요 등에 따라 적정 가치가 크게 달라집니다.
등기부상 소유자는 주식회사아코펀키코리아이며, 2019.04.22 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 추가 근저당, 가압류, 가등기, 경매개시결정 및 압류는 제공된 권리분석에서 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 후순위 소유권이전청구권가등기는 담보가등기 여부를 포함해 실제 성격과 매각조건을 확인해야 하며, 임차 관련 조사에서도 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 현장 및 원본 서류 검토가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13783 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로29길 64, 1층105호 등기상 영천동 675-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사아코펀키코리아 |
| 감정가 | 751,000,000원 |
| 최저매각가 | 126,221,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 | 주식회사하나은행 |
| 청구금액 | 571,113,169원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.22 하나은행 근저당권 · 채권최고액 552,000,000원 |
| 공동담보 | 영천동 675-6 제1층 제104호 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 현재 점유 조사 | 윤상수 · 박석준 · 박종설 |
| 예상 인수액 | 0원 (권리분석 및 배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 정리
권리분석의 출발점은 2019.04.22 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 552,000,000원이고, 같은 은행이 2019.11.12 추가 설정한 180,000,000원 근저당도 존재합니다. 두 근저당은 현재 등기상 유효하지만 매각으로 소멸하는 권리로 분석되어 있습니다. 이전의 2016년 근저당권은 이미 말소되었습니다.
그 뒤 신용보증기금의 90,000,000원 가압류, 류흥식의 소유권이전청구권가등기, 하나은행의 임의경매개시결정, 국민은행의 31,200,262원 가압류와 국민건강보험공단 압류가 순서대로 등장합니다. 이들 역시 등기 순위상 말소기준 이후에 해당합니다. 2023년 국민건강보험공단 압류는 2024.01.24 이미 말소된 별도 이력입니다.
② 임차인·점유관계 — 후순위지만 확인할 사항이 있다
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 임차 관련 인원은 윤상수·박석준·박종설 3명입니다. 보증기관이 대신 신고한 승계·대위 신고는 확인되지 않습니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2019.04.22 이후입니다. 따라서 현재 분석에서는 대항력 없는 후순위 점유자로 분류되어 있으며, 이들의 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤상수 현황조사 |
2024.04.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박석준 1층105호 46.7400㎡ · 주거 |
2021.03.22 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박종설 1층105호 일부 20.0000㎡ |
2023.05.02 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계 및 현재 권리분석 결과에 따른 것입니다. 확정일자, 배당요구 및 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
즉, 법률상 인수액 0원 추정과 점유관계가 간단하다는 말은 서로 다릅니다. 세 사람의 실제 점유 여부와 임대차 관계를 확인하지 않고 곧바로 사용하거나 임대할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 17%가 곧 시세의 17%는 아니다
현재 최저매각가는 126,221,000원으로 감정가 751,000,000원의 16.81% 수준입니다. 하지만 이는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 이 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 126,221,000원 | 16.81% | 729,546,356원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 88,354,700원 | 11.76% | 766,835,947원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 61,848,289원 | 8.24% | 792,865,242원 | 0원 |
입찰가 판단의 기준은 과거 감정가가 아니라 현재 매매 가능한 금액과 실제 이용·임대 가치여야 합니다. 주변 유사 근린시설의 거래가격, 임대차 수익, 공실 위험을 확인하기 전에는 감정가 대비 비율만으로 투자수익을 계산하는 접근을 피하는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,567,094원 |
| 1. 을구 3번 · 하나은행 근저당 | 552,000,000원 | 123,653,906원 |
| 2. 을구 4번 · 하나은행 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 · 국민은행 | 31,200,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 853,200,262원 | 123,653,906원 |
근저당은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당표입니다. 실제 채권잔액 및 확정 배당액과 다를 수 있으며, 집행비용도 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
현재 회차에서 예상 집행비용 2,567,094원을 제외한 123,653,906원이 선순위 하나은행 근저당에 배당됩니다. 나머지 근저당과 가압류 채권에는 배당이 없고, 전체 채권의 예상 미배당액은 729,546,356원입니다.
중요한 것은 이 미배당액이 곧 매수인 인수채무를 의미하지 않는다는 점입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자에게 배당되지 않는 잔액과 매수인이 실제로 떠안는 권리는 구분해서 판단해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 영천초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 중소규모 아파트단지와 상가가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 칼라샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.
- 층별 접근. 북측 도로 기준 및 공부상 1층이나 남측 기준으로는 2층입니다. 도로별 접근과 실제 출입동선, 상가 가시성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8~10m의 포장도로에 접하며, 감정평가상 도로상태는 무난한 편입니다.
- 토지. 남측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 상업용 건부지이며, 토지면적은 910.0㎡, 공시지가는 3,618,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 화성동탄(2) 지구단위계획구역, 상대보호구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 차이 없음, 위반건축물 표시 없음으로 확인됩니다. 다만 주거 점유가 기재되어 있으므로 실제 사용상태와 공부상 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설이라는 용도와 5회 유찰 이력이 핵심 검토사항입니다. 현재 거래 비교가격이 확인되지 않아 매각 가능가격이나 임대수익 수준을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 9번 류흥식의 소유권이전청구권가등기가 담보 목적의 가등기인지, 매매예약에 따른 가등기인지 관련 계약과 원본 서류를 확인하세요. 후순위 소멸 여부도 최종 매각조건과 대조해야 합니다.
- 실제 임차관계 확인. 윤상수·박석준·박종설의 점유현황, 계약서, 사업자등록 및 주민등록 관련 자료, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 특히 윤상수와 박종설의 보증금은 미상입니다.
- 명도 가능성 검토. 예상 인수액이 0원이어도 점유자가 있으면 인도 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 명도기간과 추가 비용을 별도 검토하세요.
- 근린시설의 실제 이용상태. 감정평가상 제2종근린생활시설이나 일부 점유자의 사용은 주거로 기록되어 있습니다. 건축물대장과 현장 이용상태가 부합하는지 확인하세요.
- 상권·임대수익 조사. 인근 유사 근린시설의 실제 거래사례, 임대차 현황, 공실 가능성, 접근성 및 출입동선을 조사한 뒤 입찰가격을 산정하세요.
- 공동담보 확인. 제104호와 설정된 하나은행 공동담보의 범위, 피담보채권 및 매각절차에 따른 변동사항을 살펴보세요.
- 체납비용 확인. 관리비, 세금 및 시설 유지 관련 체납 여부를 확인하고 매수인에게 귀속될 수 있는 비용을 구분하세요.
- 유찰 이력 확인. 5회 유찰을 단순한 할인 기회로 보지 말고, 매각조건과 실제 시장 수요를 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 변경·정정 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 17% ≠ 시세 대비 저평가”
이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 751,000,000원에서 126,221,000원으로 낮아진 최저매각가입니다. 다섯 번 유찰되었고, 이제 감정가의 16.81% 수준에서 매각을 앞두고 있습니다. 하지만 이것이 곧 시장가격 대비 큰 폭의 할인이라는 의미는 아닙니다.
권리 측면에서는 2019년 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 매각 소멸 대상이며, 확인된 점유자들의 전입일도 모두 그 이후입니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원이지만, 가등기의 법적 성격과 보증금 미상 점유자 등은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
여기에 근린시설이라는 용도, 5회 유찰, 실거래 비교가격의 부재, 일부 주거 사용 기록을 함께 고려하면, 최저가가 낮다는 이유만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 실제 시장가치와 활용 가능성이 확인되지 않으면 투자 매력이 자동으로 높아지는 것은 아닙니다.
종합 판단은 D등급, 보수적 검토 대상. 권리상 인수액은 0원으로 추정되지만, 가격의 적정성과 실제 환금성을 확인할 자료가 부족하고 점유·가등기 관련 확인사항이 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 낙찰가 하락이 아니라 실제 상가 가치·점유관계·권리 소멸을 확인한 뒤 적정 입찰가를 설정하는 것입니다.
