수원지방법원 2024타경13783. 화성시 영천동의 근린시설로, 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사아코펀키코리아이고, 2019년 4월 22일 소유권을 취득한 직후 하나은행 근저당 552,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 하나은행 추가 근저당 180,000,000원, 신용보증기금 가압류 90,000,000원, 류흥식 가등기, 국민은행 가압류 31,200,262원과 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
따라서 등기상 핵심은 단순합니다. 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 하지만 가격만 보고 단순 저가 매물로 해석해서는 안 됩니다. 현재 최저매각가는 180,315,000원으로 감정가 751,000,000원의 24% 수준까지 내려왔지만, 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 적정 매입가를 판단하기 어렵습니다. 게다가 실제 점유관계가 3명으로 조사돼 있어 권리와 별개로 명도·임대관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13783 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로29길 64, 1층105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사아코펀키코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 751,000,000원 / 180,315,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 571,113,169원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.22. 을구 3번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 552,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016년 설정됐던 하나은행 근저당 792,000,000원은 2019.04.22. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 을구 3번 하나은행 근저당 552,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·가등기·경매개시결정· 압류는 매각으로 소멸하는 순서입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤상수 | 확인 필요 | 2024.04.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박석준 | 1층105호 46.7400㎡ / 주거 | 2021.03.22 | 10,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종설 | 1층105호 일부 20.0000㎡ | 2023.05.02 | 미상 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2019.04.22.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 윤상수와 박종설은 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확인되지 않아, 실제 임대차계약서와 배당요구 여부는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,324,410원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 552,000,000원 | 176,990,590원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 주식회사국민은행 | 31,200,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 853,200,262원, 예상 배당액은 176,990,590원, 미배당은 676,209,672원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천초등학교 남동측 인근으로, 부근은 중소규모 아파트단지와 상가가 혼재된 지역입니다. 상업지역 중심 접근성 등을 고려한 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8-10미터의 포장도로와 접하며 도로상태는 무난한 편입니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당하며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 지가. 공시지가 3,618,000원/㎡, 토지면적 910.0㎡입니다.
- 층 표기. 북측 도로 기준 및 공부상 1층이지만 남측 기준으로는 2층에 해당합니다. 현장 접근성과 노출도를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 호실이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 9번 류흥식 가등기의 정확한 성격과 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서·등기 원본을 최종 대조하세요.
- 임대차 원본 확인. 윤상수·박종설은 보증금이 확인되지 않았습니다. 박석준 포함 3명의 계약서, 점유범위, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 감정평가상 제2종근린생활시설인데 박석준은 주거 사용으로 조사됐습니다. 실제 내부구조와 사용현황을 현장에서 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 751,000,000원에서 최저가 180,315,000원까지 내려온 원인을 상권·임대수익·점유·호실 위치 측면에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 최종 배당순위와 조세채권을 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자 3명이 확인됩니다. 낙찰 후 인도명령·협의명도에 필요한 시간과 비용을 감안하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하며 임차인 3명 역시 전입이 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 4회 유찰된 근린시설의 실제 가치와 점유 상태입니다. 감정가 751,000,000원에서 180,315,000원까지 내려왔다는 숫자 자체를 가격 메리트로 곧바로 해석해서는 안 됩니다. 제2종근린생활시설인데 주거 점유가 조사됐고, 보증금 미상 점유자도 있으며, 가등기 성격 확인도 남아 있습니다. 권리는 인수 0원, 입찰 판단은 현장·임대·상권 확인 후. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 수익성과 환금성을 검증하는 데 있습니다.
