부산지방법원 2024타경61751. 부산 금정구 금강로 700, 1층 116호입니다. 사건 자료상 용도 표시는 도시형생활주택이지만, 감정 이용상태는 공부상 판매시설(상점)이고 현장조사일 현재 공실상태입니다. 즉 주거용 아파트처럼 단순히 “낙폭이 크다”로 접근할 물건이 아닙니다. 감정가 8,100만원짜리가 10회 유찰되어 최저매각가 228만8,000원까지 내려왔지만, 이 가격은 권리·관리비·환금성을 모두 확인한 뒤에야 의미가 있습니다.
등기 흐름만 놓고 보면 말소기준은 2016.12.26 접수된 경남은행 근저당권입니다. 그 뒤 경매개시결정과 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않습니다. 문제는 권리의 복잡함이 아니라, 상가형 공실 물건의 낮은 환금성과 최저가보다 큰 관리비 신고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층116호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 판매시설(상점) · 현장조사일 현재 공실상태 |
| 소유자 | 이영경 (2016.10.25. 거래가 99,900,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 2,288,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 24,633,453원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 정리된다
임차인 없음. 공실상태로 확인된 물건이고, 대항력 있는 임차인 인수 문제는 보이지 않습니다. 말소기준은 2016.12.26 경남은행 근저당권이며, 이후의 임의경매개시결정과 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 관리비 신고는 등기상 권리와 별도로 확인해야 할 항목입니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 관리비가 더 크다
현재 최저매각가는 2,288,000원입니다. 겉보기에는 감정가 81,000,000원의 2.8% 수준까지 내려온 초저가 물건입니다. 하지만 2025.12.11. 남산시장관리단이 미납관리비 7,831,090원 및 이자에 대해 판결을 받았다는 신고가 있습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 단순 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 81,000,000원 | 최초 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 2,288,000원 | 10회 유찰, 감정가의 2.8% |
| 미납관리비 신고 | 7,831,090원 | 공용부분은 매수인 인수 가능 |
| 체크할 실질취득 | 10,119,090원+ | 최저가와 신고 관리비만 단순 합산한 점검 기준 |
③ 예상배당표 (매각가 2,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 19.3% 추정) | - | 441,184원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 80,400,000원 | 1,846,816원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 26,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 채권자 총 청구 107,040,000원 중 1,846,816원만 배당되고, 미배당 105,193,184원이 발생합니다. 등기상 후순위 채권은 매각으로 정리되지만, 관리비 부담 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 청룡동 소재 청룡초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 지하철 범어사역이 소재해 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 판매시설(상점)이고, 현장조사일 현재 공실상태입니다. 벽면 호수 표시, 배치도, 바닥 노란선으로 다른 호실과 경계구분이 가능하다고 보고됐습니다.
- 토지·규제. 6필지 일단의 삼각형 토지로 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중이며, 준주거지역·제2종일반주거지역 등에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다.
- 설비·구조. 철골철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 호실로, 위생 및 급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미납관리비 원장 확인. 신고된 미납관리비 7,831,090원 및 이자 중 매수인에게 인수될 수 있는 공용부분 범위를 관리단에 직접 확인해야 합니다.
- 공실 활용 계획. 현재 공실이고 공부상 판매시설(상점)입니다. 임대수요·직접사용 가능성·전매 가능성을 입찰 전에 숫자로 검토해야 합니다.
- 10회 유찰의 이유. 감정가 대비 2.8%까지 내려왔다는 사실은 저가 매력인 동시에 시장이 쉽게 소화하지 못했다는 신호입니다.
- 경계 확인. 벽면 호수 표시, 배치도, 바닥 노란선으로 경계구분 가능하다고 보고됐지만, 실제 점유·공용부와의 경계는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 신고서·판결 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “초저가”보다 “쓸 수 있는가”가 먼저다
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 임차인 인수 문제는 보이지 않고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리됩니다. 하지만 좋은 물건이라고 결론내리기엔 아직 이릅니다. 핵심은 도시형생활주택으로 분류된 집합건물의 1층 호실이지만 감정상 판매시설(상점)·공실이라는 점, 그리고 최저가보다 큰 미납관리비 신고입니다. 228만원이라는 숫자만 보면 싸지만, 실제 판단 기준은 최소한 신고 관리비까지 감안한 1,011만9,090원+입니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 최종 승부처는 관리비 확인과 활용 가능성입니다.
