부산지방법원 2024타경61751. 부산 금정구 금강로 700, 1층 158호 물건입니다. 사건의 표시는 도시형생활주택으로 올라와 있으나, 감정평가상 공부 용도와 현황은 판매시설(상점)이며 현장조사일 현재 공실입니다. 따라서 실거주 목적의 주택 물건이 아니라, 1층 상가형 집합건물의 환금성·관리비·경계 확인을 함께 봐야 하는 사건입니다.
권리의 출발점은 2016년 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되고, 이후 임의경매개시결정과 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없습니다. 그러나 남산시장관리단의 미납관리비 7,831,090원 및 이자 관련 신고가 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 전 금액 성격을 반드시 분리 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층158호 |
| 물건종류 / 현황 | 도시형생활주택 · 공부상 용도 판매시설(상점) · 현장조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 이영경 (2016.10.25. 거래가 96,100,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 1,950,000원 (10회 유찰, 감정가 2.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 24,633,453원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 관리비 신고 | 미납관리비 7,831,090원 및 이자 · 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2016.12.26. 주식회사경남은행 근저당권 80,400,000원이고, 그 이후 경매개시결정과 경남신용보증재단 가압류 26,640,000원은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 권리 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
② 가격 구조 — 10회 유찰의 의미
감정가 69,000,000원이 10회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,950,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 2.8% 수준이라 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 물건은 실거래 비교 자료가 제시된 아파트형 주거 물건이 아니라, 공실 판매시설(상점)이고 미납관리비 이슈가 별도로 붙어 있습니다. 낮은 최저가는 가격 메리트라기보다 시장이 계속 외면한 결과입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰) | 1,950,000원 | 2.8% | 1,514,900원 | 105,525,100원 |
| 11회 유찰 시 | 1,365,000원 | 2.0% | 940,430원 | 106,099,570원 |
| 12회 유찰 시 | 955,499원 | 1.4% | 538,300원 | 106,501,700원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 더 낮아지지만, 채권 미배당은 오히려 커집니다. 매수인에게 등기상 권리 인수가 넘어오는 구조는 아니지만, 채권 회수가 거의 되지 않는 수준까지 내려온 물건이라는 점은 환금성·활용성의 경고 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 435,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 80,400,000원 | 1,514,900원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 26,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 107,040,000원 중 현재 회차 배당은 1,514,900원이고 미배당은 105,525,100원입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·최우선변제·공용부분 관리비 등은 실제 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 청룡동 소재 청룡초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 지하철 범어사역이 소재해 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 판매시설(상점)이고, 현장조사일 현재 공실상태입니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 물건이며 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 삼각형 토지로 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중이며, 준주거지역·제2종일반주거지역 등이 관련됩니다.
- 경계. 오픈 상가로 공실상태이고, 다른 호실과 경계를 구분하는 노란선이 일부 보이지 않는 부분이 있으나 배치도와 육안으로 경계 확인 가능하다고 보고됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 확인. 미납관리비 7,831,090원 및 이자 신고가 있습니다. 공용부분과 전유부분을 나눠 실제 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 오픈 상가 특성상 1층 158호의 실제 위치와 경계, 배치도상 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
- 사용 가능성. 현황은 공실입니다. 판매시설(상점)로 실제 사용할 수 있는지, 독립 영업이나 임대가 가능한 구조인지 확인해야 합니다.
- 환금성 판단. 10회 유찰된 물건입니다. 낙찰 이후 되팔기나 임대가 어려울 수 있으므로 출구 전략 없이 최저가만 보고 들어가면 위험합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·관리단 신고자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “195만원”보다 “왜 10번 유찰됐나”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 임차인 없고, 말소기준 이후 권리는 소멸하며, 등기상 인수액도 0원입니다. 그러나 좋은 물건이라는 뜻은 아닙니다. 감정가 6,900만원짜리가 10회 유찰되어 195만원까지 내려왔고, 그 와중에 미납관리비 7,831,090원 및 이자 신고까지 있습니다. 권리는 가볍지만, 물건의 활용성과 환금성은 무겁습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라, 관리비·경계·공실 상가의 실제 사용 가능성을 확인한 뒤에도 버틸 수 있느냐입니다.
