부동산임의경매

2024타경65906 · 수원지방법원 · 근린시설

낙찰가 유찰 4회 후 낙찰

331,810,000원 3억 3,181만 감정가 1,080,000,000원

감정가의 30% 2026-07-03 낙찰

최저매각가 259,308,000원 최저가 대비 +27%

낙찰일

07-03 낙찰 완료

수원지방법원 4회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,593만원

최저가의 10% · 25,930,800원

감정가 대비

▼ 69.3% 싸게 매수

감정가 10.80억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 75% 할인 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 근린시설 4회 유찰·인수 0원 구조지만, 거액 선순위 채권과 낮은 환금성으로 가격 판단이 핵심입니다.

가격 최저가 259,308,000원은 감정가 1,080,000,000원의 24% 수준까지 하락
권리 임차인 대항력 없음·인수액 0원이나 선순위 근저당 배당 부족 발생
주의 근린시설 공실 및 4회 유찰 물건으로 낙찰 후 활용·환금성 검토 필요

한 줄 평 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만 근린시설 공실 물건이고, 4회 유찰은 가격 하락 기회인 동시에 수요 부족 신호입니다. 낙찰자는 임차보증금 인수가 아닌 활용 가능성과 환금성을 먼저 봐야 합니다.

감정가

1,080,000,000원

근린시설 평가액

최저가

259,308,000원

4회 유찰 후

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

핵심지표

공실·저환금

활용성 검토 필요

수원지방법원 2024타경65906. 화성시 석우동 삼성1로 소재 집합건물 근린시설 1층 103호입니다. 감정가는 10.8억이었지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 2.593억까지 내려왔습니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2012년 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 가압류·압류·근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 낙찰자가 직접 떠안을 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경65906
소재지	경기도 화성시 삼성1로 144-13, 1층103호
물건종류	근린시설
소유자	강래형
감정가 / 최저가	1,080,000,000원 / 259,308,000원
매각기일	2026.07.03
신청채권	2,000,934,549원

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 2012.04.23 설정된 우리은행 근저당권입니다. 해당 기준권리 이후 설정된 가압류·압류·근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 박종희 1명으로 조사되었으나 전입일이 말소기준 이후이며 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	대항력	보증금	비고
박종희	2020.03.03	없음	미상	말소기준권리 이후 전입

③ 예상배당표 (매각가 259,308,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,430,312원
을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행	7,800,000,000원	254,877,688원
후순위 권리자	17,121,834,920원	0원
소유자 교부	-	0원

총 채권 청구 합계는 25,481,834,920원이며, 예상 매각대금 259,308,000원에서는 집행비용과 선순위 우리은행 근저당 일부만 배당되고 후순위 권리는 미배당됩니다.

매각대금 배분

회차별 미배당

유찰 회차가 증가해도 후순위 채권 미배당 구조는 지속됩니다.

✅ 권리 관점 임차인 대항력 없음, 말소기준 이후 권리 소멸 구조로 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 투자 관점 근린시설은 주거상품보다 환금성이 제한될 수 있습니다. 현재 공실 상태이며, 낙찰 후에는 임대수요 확보와 직접 활용 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 화성시 석우동 한림대성심병원 북측 인근으로 아파트·병원·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
용도. 근린상업지역, 동탄(1)지구 지구단위계획구역에 위치합니다.
현황. 103호는 공실 상태로 조사되었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

공실 리스크 확인. 낙찰 후 직접 사용 또는 임대 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
유찰 의미. 4회 유찰은 가격 메리트와 함께 시장 관심 부족 가능성을 보여줍니다.
권리 확인. 등기부 기준 인수권리는 없지만 원본 서류 확인은 필요합니다.
관리비 확인. 집합건물 공용관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 활용성”

이 물건은 경매 권리분석 자체는 명확합니다. 임차인 인수 부담이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 근린시설은 가격만 내려갔다고 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 4회 유찰 끝에 도달한 2.593억이라는 숫자보다 중요한 것은 이 공간을 누가 어떻게 사용할 것인지입니다. 권리는 합격, 활용성과 환금성은 별도 검토가 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-02-09	유찰	10억 8,000만원
2	2026-03-20	유찰	7억 5,600만원
3	2026-04-21	유찰	5억 2,920만원
4	2026-05-27	유찰	3억 7,044만원
5	2026-07-03	대기	2억 5,930만원

부동산임의경매

4회 유찰 끝에 최저가 24% — 화성 석우동 근린시설

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 259,308,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 활용성”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (24장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고