수원지방법원 2024타경65906. 화성시 석우동, 한림대성심병원 북측 인근에 있는 1층 근린시설입니다. 감정가는 954,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 229,055,000원으로 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 24.0%라는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자입니다.
박종희는 2020.03.03 전입했고 2024.05.23 배당요구를 했습니다. 말소기준인 2022.08.12 안양농업협동조합 근저당보다 전입이 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않고 대항력이 인정되면 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65906 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 삼성1로 144-13, 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 강래형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 954,000,000원 / 229,055,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,000,934,549원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 등기국 · 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
말소기준은 2022.08.12 접수된 안양농업협동조합 근저당입니다. 같은 접수번호로 채권최고액 720,000,000원과 4,440,000,000원의 근저당이 등재돼 있으며, 이후 국세 압류 2건, 임의경매개시결정, 가압류 2건, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행·신한은행·광주은행·수산업협동조합중앙회·농협은행의 근저당과 과거 가처분·가압류는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종희 | 2020.03.03 | 미상 | 2024.05.23 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
보증기관이나 대위변제 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 했지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 완전한 대항력을 확정할 수는 없지만, 반대로 인수 가능성을 배제할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 인수액을 밝혀야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 954,000,000원과 최저가 229,055,000원의 차이만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 근거가 부족합니다. 특히 근린시설은 아파트보다 개별 호실의 가시성, 전용면적, 임대료, 공실 기간, 업종 제한, 관리비와 상권 흐름에 따라 가치 차이가 큽니다.
현재 단계에서 확정할 수 있는 것은 감정가 대비 최저가 비율 24.0%와 4회 유찰뿐입니다. 반면 실질취득비용을 좌우하는 임차보증금은 미상입니다. 그러므로 “감정가보다 724,945,000원 싸다”는 표현은 숫자상 차이일 뿐, 투자수익이나 시세차익을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,006,770원 | 매각가의 약 1.7% 추정 |
| 안양농업협동조합 근저당 | 720,000,000원 | 225,048,230원 | 미배당 발생 |
| 안양농업협동조합 근저당 | 4,440,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 농협은행 가압류 | 12,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 한국수출입은행 가압류 | 329,834,920원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당대상 채권 합계는 5,501,834,920원, 예상 배당액은 225,048,230원, 미배당액은 5,276,786,690원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 박종희의 보증금과 우선변제 여부도 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 석우동 한림대성심병원 북측 인근이며, 주변에 아파트·병원·근린생활시설·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 6층 건물의 1층 호실이며, 승강기·위생·급배수·화재탐지·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·동탄(1)지구 지구단위계획구역이며, 평지의 사다리형 상업용 건부지입니다.
- 도로. 북측 중로와 서측·동측 소로에 접하며 토지 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 3,058,000원/㎡, 토지면적 646.5㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1층 근린시설은 임대수익과 상권·공실·가시성에 민감하며, 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박종희의 임대차계약서, 보증금, 차임, 점유 범위, 확정일자와 사업자등록 또는 주민등록 효력을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 대항력 인정 여부와 배당 후 미회수 보증금의 매수인 인수 여부를 문서로 확정해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 1층104호의 실제 영업·공실 상태, 출입구, 간판 노출, 내부 구획과 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 동화성세무서·성남세무서·화성시 압류가 있어 당해세와 체납세액을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납액과 전기·수도·시설분담금 등을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 실거래 자료가 없으므로 주변 1층 근린시설의 실임대료·공실률·권리금 없는 임대 사례를 조사해야 합니다.
- 응찰가 산정. 최저가에 미배당 임차보증금, 명도비, 체납 관리비, 취득비용, 수리비를 더한 금액을 총원가로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가가 아니라 미상 보증금이 본질”
이 물건은 감정가 954,000,000원에서 229,055,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상 말소기준 이후 권리도 대부분 소멸합니다. 그러나 박종희의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 총 취득비용은 229,055,000원으로 확정되지 않습니다.
보증금이 크고 대항력이 인정된다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다. 여기에 4회 유찰, 근린시설의 낮은 표준화·환금성, 국세·지방세 압류까지 겹쳐 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용은 아직 계산되지 않았다. 임차보증금과 점유관계가 서류로 확정되기 전에는 응찰 보류가 합리적입니다.
