춘천지방법원 2024타경3165. 사건 용도는 대지 + 토지이고, 감정 이용상태에는 기호 3·4가 사무실·창고·제조업소 등 제2종근린생활시설로 조사돼 있습니다. 감정가는 1,828,705,400원, 2회 유찰된 최저매각가는 896,066,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건처럼 보이지만, 등기 순서를 보면 구조가 완전히 달라집니다. 말소기준인 2023.04.11 수협은행 근저당보다 앞선 2022.04.15 수협은행 근저당 378,000,000원과 432,000,000원이 매수인 인수로 판정돼 있습니다.
여기에 신청부동산 중 2층을 점유하는 백명수가 2022.05.10 전입했습니다. 말소기준일보다 앞서고 대항력이 인정된 상태이지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담할 임차보증금 규모를 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 최저가 896,066,000원만을 취득가격으로 보는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경3165 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 307-1 |
| 건물 등기 | 강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 317-3 주건축물제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무실, 창고, 제조업소 등) |
| 소유자 | 이엠산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,828,705,400원 / 896,066,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,176,461,495원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 2,294.0㎡ · 지목 전 · 생산녹지지역 · 공시지가 92,300원/㎡ · 완경사 · 부정형 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 8.10억이 핵심
말소기준은 2023.04.11 수협은행 근저당 565,200,000원입니다. 이 권리와 그 뒤의 임의경매개시결정, 강원신용보증재단 가압류 111,000,000원, 춘천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 반대로 그보다 앞선 2022.04.15 수협은행 근저당 2건은 각각 378,000,000원과 432,000,000원, 합계 810,000,000원으로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 백명수 보증금 확인 전에는 상한가를 정하기 어렵다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 백명수 | 신청부동산중 2층 | 2022.05.10 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 백명수의 전입일 2022.05.10은 말소기준 2023.04.11보다 빠르므로 대항력이 인정된 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 숫자로 계산할 수 없는 상태입니다. 특히 보증금이 확인된 선순위 권리 810,000,000원 외에 추가 부담으로 남는지 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 896,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,360,660원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 378,000,000원 | 378,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 수협은행 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 565,200,000원 | 74,705,340원 |
| 갑구 3번 가압류 · 강원신용보증재단 | 111,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 896,066,000원 가정 시 채권총액 1,486,200,000원 가운데 884,705,340원이 배당되고, 미배당은 601,494,660원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·이용·매각조건 메모 (감정요항표·매각조건 기준)
- 입지. 춘천 톨게이트 북동측 인근으로, 주변은 주택·근린생활시설·공장·창고·농경지가 혼재합니다.
- 이용상태. 기호 3·4는 제2종근린생활시설로 사무실·창고·제조업소 등으로 이용됩니다.
- 구조. 기호 3은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층, 기호 4는 일반철골구조 기타지붕 단층 제2종근린생활시설입니다. 건물 지붕은 현황 일부 판넬지붕입니다.
- 설비. 위생설비·전기시설 등이 있고 물 공급은 관정시설을 재확인해야 합니다. 제시외 물건인 관정 등은 매각에 포함됩니다.
- 토지. 2,294.0㎡, 지목 전, 생산녹지지역, 완경사·부정형입니다. 토지특성에는 도로접면이 맹지로 표시돼 있으나 감정요항에는 본건 또는 인근 토지까지 차량 접근이 가능한 것으로 조사돼 있어 현장 확인이 중요합니다.
- 건축허가. 목록1은 공부상 전이지만 감정기준일 현재 건축허가를 받은 상태이며 착공 전으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 농지. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 농지전용허가가 있으며 증명원 발급을 위해 미리 신청할 필요가 있습니다.
- 매각 제외. 목록2의 철거 및 이동이 용이한 천막은 매각에서 제외됩니다.
- 경계. 인접토지와의 경계 및 면적은 측량이 필요할 것으로 조사돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 2022.04.15 수협은행 근저당 378,000,000원과 432,000,000원이 실제로 매수인에게 존속·인수되는지 등기부와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 백명수 보증금 확인. 2층 대항력 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되기 전에는 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 최저가 49% 착시 경계. 확인된 선순위 인수만 더해도 현재 최소 실질취득은 1,706,066,000원+로 감정가의 93.3%+입니다.
- 농지취득자격증명. 목록1은 증명서가 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 제출 가능 여부와 발급 일정을 사전에 확인해야 합니다.
- 토지거래계약 허가. 토지거래계약에관한허가구역 해당 여부와 취득 절차를 확인해야 합니다.
- 현황·공부 차이. 목록1은 지목 전이지만 건축허가 후 착공 전이며, 건물 지붕 일부가 판넬지붕으로 조사돼 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 도로·경계 확인. 도로접면 맹지 표시와 차량 접근 가능 조사내용이 함께 존재하므로 진입로의 법적·현황상 상태와 인접 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 관정 등 제시외 물건은 포함되지만 목록2 천막은 제외되므로 인수 후 사용계획에 포함할 시설을 구분해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “93.3%+ 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 최저매각가 896,066,000원만 보면 감정가 1,828,705,400원의 49%까지 떨어진 고유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 거치면 숫자의 의미가 달라집니다. 말소기준보다 앞선 수협은행 근저당 2건의 합계 810,000,000원이 매수인 인수로 판정돼 있어, 현재 회차 최소 실질취득은 이미 1,706,066,000원+, 감정가의 93.3%+입니다.
더 중요한 문제는 2022.05.10 전입한 대항력 임차인 백명수입니다. 보증금이 미상이라 그 금액이 얼마나 추가될지 확정할 수 없습니다. 농지취득자격증명, 토지거래계약 허가구역, 생산녹지지역, 경계·도로 확인까지 조건도 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라, “선순위 인수와 미상 임차보증금을 먼저 확정해야 가격을 논할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
