춘천지방법원 2024타경3165. 춘천시 동내면 고은리 317-3 소재의 대지·토지 및 제2종근린생활시설 성격 물건입니다. 감정요항상 이용상태는 사무실, 창고, 제조업소 등으로 표시되어 있고, 인근은 주택·근린생활시설·공장·창고·농경지가 혼재합니다. 아파트처럼 실거래 평균만으로 단순 판단할 물건이 아니라, 용도지역·토지거래허가구역·경계·임대관계를 함께 확인해야 하는 유형입니다.
권리 구조의 말소기준은 2022.04.15 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤의 경매개시결정, 가압류, 압류, 후순위 근저당권은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 현재 회차 1,250,617,400원으로는 채권 전액 변제가 되지 않아 배당표상 480,888,774원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권 회수 부족의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경3165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 317-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무실, 창고, 제조업소 등) |
| 등기상 부동산 | [건물] 강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 317-3 주건축물제1동 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 2,047.0㎡ · 생산녹지지역·자연녹지지역 · 공시지가 154,200원/㎡ |
| 소유자 | 이엠산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,250,617,400원 / 1,250,617,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,176,461,495원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 2022.04.15
말소기준권리는 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 같은 날 수협은행 근저당권이 추가로 설정되어 있고, 이후 농협은행주식회사 근저당권 설정 및 말소 기록, 수협은행 후순위 근저당권, 강원신용보증재단 가압류, 춘천시 압류가 이어집니다. 매각으로 소멸하는 권리들이 중심이어서 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 신고 1명, 대항력 인수 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백명수 | 신청부동산중 2층 | 2022.05.10 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
신고된 점유자는 백명수 1명입니다. 전입일은 2022.05.10으로 말소기준권리 2022.04.15보다 뒤입니다. 따라서 이 점유자의 보증금이 확인되지 않았더라도, 현재 자료상 대항력 있는 임차보증금 인수형으로 보지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구는 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,250,617,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,906,174원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 378,000,000원 | 378,000,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 230,400,000원 | 230,400,000원 |
| 4. 근저당 · 수협은행 | 565,200,000원 | 195,311,226원 |
| 5. 가압류 · 강원신용보증재단 | 111,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,716,600,000원 중 1,235,711,226원이 배당되고, 480,888,774원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 소재, 춘천 톨게이트 북동측 인근입니다. 인근은 주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 기호 3, 4는 제2종근린생활시설로 사무실, 창고, 제조업소 등으로 조사되어 있습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 건물이며, 외벽은 외장판넬 등 마감, 창호는 알미늄 샷시 등 마감입니다.
- 토지 규제. 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 기호 1 토지는 지목이 ‘전’이나, 감정기준일 현재 건축허가를 받은 상태로 조사되었습니다.
- 경계 확인. 인접토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 필요할 것으로 조사되어, 현장 확인의 중요도가 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 인수 0원이므로 현재 회차 실질취득은 1,250,617,400원입니다. 최저가가 곧 총투입 기준입니다.
- 점유자 확인. 백명수의 전입은 말소기준 뒤라 대항력 인수로 보지 않지만, 보증금·확정일자·배당요구는 원본으로 재확인해야 합니다.
- 포함·제외 물건. 제시외 물건(관정등)은 포함, 철거 및 이동이 용이한 천막은 제외입니다. 현장에서 가치와 철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있으므로 취득 목적과 이용계획을 사전에 점검해야 합니다.
- 용도지역. 생산녹지지역·자연녹지지역이 함께 표시됩니다. 제조업소·창고·사무실 사용 가능성은 인허가와 현황을 함께 봐야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 480,888,774원 미배당이 발생합니다. 매수인 인수는 아니지만 채권자 대응과 절차 진행 변수를 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지이용계획·현장 경계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 사용계획은 까다롭다
이 물건은 권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리 중심이고, 대항력 있는 임차보증금 인수 구조도 아닙니다. 그래서 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 말이 곧바로 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 실질취득은 1,250,617,400원이고, 물건 성격은 대지·토지와 제2종근린생활시설, 생산녹지지역·자연녹지지역, 토지거래계약에관한허가구역이 결합된 유형입니다. 결론은 권리는 통과, 가격·용도·환금성은 보수 검증입니다.
