102,471,000원
수원지방법원 2024타경76920. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태상 대상은 동탄아피체오피스텔 제지1층 제비101호로 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현장에서는 관계인 부재와 폐문으로 공실이 추정됐습니다. 감정가 871,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가격은 102,471,000원, 감정가의 11.76% 수준입니다.
등기 구조는 비교적 단순합니다. 2023년 4월 27일 설정된 오산농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 설정된 태안농업협동조합 근저당권과 2023년 9월 1일 이숙희 근저당권, 2024년 6월 28일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경76920 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 447-30, 지1층비101호 (오산동, 동탄아피체오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제지1층 제비101호 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 추정 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하5층·지상13층 |
| 소유자 | 주식회사다온도시개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 871,000,000원 / 102,471,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오산농업협동조합 / 5,225,030,644원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 20,494,200원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2023.04.27. 접수된 오산농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 같은 접수일과 접수번호로 태안농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권도 등재돼 있으며, 이후 이숙희의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 세 근저당권의 채권최고액 합계는 12,600,000,000원으로, 현재 매각가에서는 대부분 미배당으로 남습니다.
② 가격 구조 — 11.76%까지 하락했지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가격 102,471,000원은 감정가 871,000,000원의 11.76%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 동일 물건의 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 102,471,000원 | 100,236,406원 | 12,499,763,594원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 71,729,700원 | 70,038,565원 | 12,529,961,435원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 50,210,790원 | 48,906,996원 | 12,551,093,004원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매수인의 인수금이 늘어나는 구조는 아닙니다. 매수인 인수는 계속 0원이고, 낮아진 매각대금만큼 근저당권자들의 미배당액이 증가합니다. 다만 6회 유찰과 재매각이라는 경과는 시장이 이 물건의 가격·용도·환금성 또는 입찰조건에 반복적으로 보수적인 평가를 내렸다는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,234,594원 |
| 1. 근저당 · 오산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 100,236,406원 |
| 2. 근저당 · 태안농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이숙희 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 등기부상 채권최고액 기준입니다. 집행비용 2,234,594원을 제외한 100,236,406원이 오산농업협동조합에 배당되고, 총 미배당액은 12,499,763,594원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수금은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 오산동 여울초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·상업 및 업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동탄기흥로변 등에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 500m에 GTX-A 동탄역이 위치합니다.
- 현황. 제지1층 제비101호는 공부상 제1종근린생활시설인 소매점이며, 관계인 부재와 폐문으로 공실이 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층·지상13층 건물로, 위생·급배수·도시가스·소방·승강기·지하주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,331.8㎡, 공시지가는 ㎡당 7,720,000원입니다.
- 도로. 북측 동탄광역환승로와 서측 동탄감배산로 등에 접하고 동탄기흥로·동부대로와 연계됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 사유 확인. 직전 낙찰자의 미납인지, 입찰조건이나 물건상 문제인지 사건기록을 통해 확인해야 합니다.
- 보증금 20% 준비. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%인 20,494,200원입니다.
- 법정지상권 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 법정지상권 문구의 대상 토지·건물과 성립 가능성, 매각조건을 원문에서 대조해야 합니다.
- 지하층 영업성 검토. 출입 동선·가시성·환기·침수 가능성·업종 제한과 실제 영업 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 및 임대료 조사. 현재 공실 여부와 주변 지하·저층 근린시설의 보증금·임대료·공실기간을 중개업소에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 미납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유부터 확인하라”
이 물건은 등기상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 담보권이 없어 권리 구조만 보면 단순합니다. 그러나 감정가 871,000,000원이 102,471,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 곧 수익성을 보장하지는 않습니다. 지하층 소매점·공실 추정·6회 유찰·재매각·법정지상권 주의·보증금 20%가 동시에 존재하고, 시세와 임대수익을 검증할 실거래 비교도 없습니다.
등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 재매각 사유와 법정지상권 문구를 해소하고, 실제 임대가치와 공실 비용을 확인한 뒤 계산이 맞을 때만 접근해야 하는 보수적 검토 대상입니다.
