수원지방법원 2024타경76920. 화성시 오산동 동탄아피체오피스텔 지하 1층 B101호입니다. 사건 표기 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태상 B101호는 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황은 관계인 부재·폐문으로 공실 추정입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사다온도시개발이고, 말소기준권리는 2023.04.27. 접수된 오산농업협동조합 근저당권입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 태안농업협동조합 근저당권, 이숙희 근저당권과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 8회 유찰이라는 사실은 가격이 크게 낮아졌다는 사실과 함께, 이 물건이 시장에서 반복적으로 선택되지 않았다는 점도 동시에 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경76920 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 447-30, 지1층비101호 (오산동, 동탄아피체오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 추정 |
| 소유자 | 주식회사다온도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 871,000,000원 / 50,210,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오산농업협동조합 / 5,225,030,644원 |
| 말소기준 | 2023.04.27. 오산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수는 0원
2022.11.30. 코리아신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존이 있었으나, 2023.04.27. 신탁재산의 귀속으로 주식회사다온도시개발 명의로 정리됐습니다. 같은 날 설정된 오산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 8회 유찰의 의미를 따로 봐야 한다
현재 최저매각가는 50,210,000원으로 감정가 871,000,000원의 5.76%입니다. 다음 시나리오는 9회 유찰 시 35,147,000원, 10회 유찰 시 24,602,900원으로 제시되어 있습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 매우 크지만, 감정가와 실제 시장가격은 동일한 개념이 아닙니다.
특히 이 물건은 지하 1층의 제1종근린생활시설(소매점)이고 현황이 공실로 추정됩니다. 따라서 “감정가의 5.76%이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 실제 입찰 판단은 현재 임대 가능성, 실제 점포 이용상태, 접근성·동선과 같은 상가 자체의 가치와 매각기일까지의 점유 변동을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,780원 |
| 1. 근저당 · 오산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,906,220원 |
| 2. 근저당 · 태안농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이숙희 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액은 12,600,000,000원, 총 배당액은 48,906,220원이며 미배당액은 12,551,093,780원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 오산동 ‘여울초등학교’ 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔과 상업·업무용 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동탄기흥로변 등에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 500m 내외에 GTX-A 동탄역이 위치합니다.
- 이용상태. B101호는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 관계인 부재·폐문으로 공실 추정입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하5층·지상13층 건물로 위생·급배수, 도시가스, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 토지면적 1,331.8㎡·공시지가 7,720,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 북측 동탄광역환승로, 서측 동탄감배산로 등과 접하고 동탄기흥로·동부대로 등으로 연계됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 감정평가 당시 관계인 부재·폐문, 공실 추정 상태이므로 매각기일 전 현장 점유와 사용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임대 가능성 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 임대차 존재 여부와 점포 사용 주체를 현장에서 확인하세요.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가가 감정가의 5.76%라는 사실은 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
- 지하층 상가 특성 점검. B101호의 실제 출입 동선, 점포 접근성과 현재 내부 상태를 확인한 뒤 이용 가능성을 판단하세요.
- 공동담보 구조 확인. 오산농업협동조합·태안농업협동조합 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 12,551,093,780원으로 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 최신 권리변동 여부는 입찰 직전 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 감정평가 내용을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 8회 유찰의 이유는 현장에서 확인해야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.04.27. 오산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 채권자들의 거액 미배당 자체를 매수인의 추가 부담으로 볼 필요는 없습니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 871,000,000원이 8회 유찰을 거쳐 50,210,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 시세 대비 저평가라고 결론낼 수는 없습니다. 대상은 지하 1층 제1종근린생활시설(소매점)이고 현황은 공실 추정입니다. 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
