수원지방법원 2024타경83065. 오산시 수청동 선우중앙타워 1층 111호 근린시설입니다. 청운신용협동조합이 근저당권을 바탕으로 임의경매를 신청했으며, 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그런데 권리관계를 살펴보면 2021년 설정된 근저당보다 앞서 전입신고한 임차인이 확인됩니다. 해당 임차인의 보증금은 50,000,000원이고, 배당표에서는 전액을 낙찰자가 인수하는 것으로 처리되어 있습니다.
가격이 크게 떨어졌다고 곧바로 저렴한 물건은 아닙니다. 본건은 근린시설로서 실제 점포 사용 범위가 여러 호실에 걸쳐 있고, 매각물건명세서에도 권리관계를 추가로 확인해야 할 점유자 정보가 남아 있습니다. 인수보증금과 실제 점유 범위를 먼저 확정하고, 그다음 실질취득금액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경83065 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 내삼미로79번길 11, 1층 111호 (수청동, 선우중앙타워) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 1층 111호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 · 2017.07.11 사용승인 |
| 이용상태 | 111호~118호를 근린생활시설로 사용. 111호·112호는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중 |
| 소유자 | 안선자 · 2019.05.31 소유권이전 |
| 감정가 | 1,028,000,000원 |
| 최저매각가 | 503,720,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 신청채권자 | 청운신용협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 3,007,414,643원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.15 청운신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,290,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.07.15 설정된 청운신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,290,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당권과 이후의 경매개시결정 및 현재 남아 있는 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
주의할 부분은 말소기준보다 앞선 임차인입니다. (주)리더스오브이노베이션(안현종)은 2019.10.07 전입신고한 것으로 조사되었고, 대항력이 있는 임차인으로 판정되어 있습니다. 보증금 50,000,000원에 대한 우선변제권은 확인되지 않았으며, 예상배당에서는 배당 없이 전액 매수인 인수로 처리됩니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 인수와 호실 범위 확인
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유·임차 관련 기재는 다음과 같습니다. 이름이 확인되는 임차인은 3명(법인 포함)이며, 별도로 신원과 권리관계가 확인되지 않은 점유 기재가 있습니다. 다만 112호 및 113호~118호에 대한 기재가 함께 포함되어 있으므로, 아래 보증금을 모두 111호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)리더스오브이노베이션(안현종) | 111호·112호 · 85.2800㎡ | 2019.10.07 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 인수 50,000,000원 |
| 김승진 | 112호 · 85.2800㎡ | 2023.08.02 | 5,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 111호 관련성 확인 |
| 박민석 | 113호~118호 · 252.9000㎡ | 2022.10.31 | 100,000,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미확인 별도 호실 기재 |
| 앙타워 | 주거 사용 기재 · 범위 미상 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 추가 인수위험 미확정 |
대항력 및 인수금액은 확인된 권리분석과 예상배당을 기준으로 표시했습니다. 상가의 실제 대항력은 해당 점포의 인도·사업자등록 등 요건을 원본으로 대조해야 합니다. 우선변제권과 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 이를 확정된 사실로 취급하지 않습니다.
③ 실질취득금액 — 최저가에 인수보증금을 더해야 한다
현재 최저매각가 503,720,000원에 대항력 있는 임차인의 인수보증금 50,000,000원을 더하면 실질취득금액은 553,720,000원입니다. 취득세·명도비용·관리비 등은 별도이며, 다른 점유자의 추가 인수금액도 아직 확정되지 않았습니다.
= 553,720,000원
이 사건은 인수보증금이 현재 최저매각가보다 작습니다. 따라서 보증금이 낙찰가를 초과하는 전형적인 인수형처럼 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 상황은 아닙니다. 아래 회차에서는 보증금 전액 인수라는 현재의 가정을 유지하고, 낙찰가가 낮아지는 만큼 실질취득금액도 함께 낮아지는 것으로 계산합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 503,720,000원 | 50,000,000원 | 553,720,000원 | 3,793,717,200원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 352,604,000원 | 50,000,000원 | 402,604,000원 | 3,943,132,456원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 246,822,799원 | 50,000,000원 | 296,822,799원 | 4,047,432,720원 |
실질취득 = 낙찰가 + 확인된 인수보증금. 회차별 보증금 50,000,000원 전액 인수를 가정한 계산입니다. 세금·관리비·명도비용과 미확정 점유자의 추가 인수위험은 포함하지 않았습니다. 실제 후속 매각조건과 배당관계는 변경될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 503,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,437,200원 |
| 인수 · (주)리더스오브이노베이션(안현종) | 50,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 청운신용협동조합 | 4,290,000,000원 | 496,282,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 503,720,000원 |
예상배당상 집행비용 7,437,200원을 제외한 496,282,800원이 청운신용협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,793,717,200원이며, 소유자 잔여금은 없습니다. 임차인 보증금 50,000,000원은 배당액이 아니라 매수인의 별도 인수금액이므로, 매각대금 배분 차트에는 포함하지 않습니다.
집행비용은 추정액입니다. 근저당권 채권최고액은 공동담보에 관한 금액으로, 이를 본건 111호에만 귀속되는 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액이 곧 매수인의 인수채무라는 의미는 아닙니다.
⑤ 가격 분석 — 실거래 시세 확인이 선행돼야 한다
본건의 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 하지만 해당 111호 또는 비교 가능한 근린시설의 최근 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가나 실질취득금액이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
특히 근린시설은 아파트와 달리 임차인의 영업 지속 여부, 임대료, 공실 가능성, 점포 전면 및 위치, 개별 호실의 독립적 사용 가능성에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 111호와 112호가 함께 사용 중이라는 점도 본건 111호만 별도로 취득하는 경우의 사용성과 환금성을 평가할 때 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 수청동 소재 오산대역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 대규모 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 오산대역 및 경기대로가 위치해 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2017.07.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·엘리베이터·화재탐지·옥내소화전·스프링클러 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 15m의 도로에 접합니다.
- 용도 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(세교지구)으로, 주차장 관련 지정과 비행안전제3구역, 성장관리권역 등의 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 가로장방형 토지이며, 자동차관련시설(주차장) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,457.5㎡, 공시지가는 1,472,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 111호와 112호가 벽체 없이 함께 사용 중이고, 113호~118호 역시 일괄 사용되고 있습니다. 개별 구분점포로서의 독립성과 출입·설비 사용관계 확인이 중요합니다.
- 환금성. 역과 주거단지 인근이라는 입지 요소는 확인되지만, 본건의 실거래가격과 개별 임대수익 자료를 통한 환금성 검증은 이루어지지 않았습니다. 2회 유찰 사실만으로 환금성이 낮다고 단정할 수는 없으나, 근린시설의 매수 수요와 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확정 인수보증금부터 계산. 현재 확인된 인수액 50,000,000원을 낙찰가에 더해 실질취득금액을 계산하세요. 최저매각가만을 취득원가로 보지 않아야 합니다.
- 선순위 임대차 원본 확인. (주)리더스오브이노베이션(안현종)의 임대차계약서·사업자등록·점유·확정일자·배당요구 및 보증금 반환관계를 확인하세요. 현재 예상배당은 보증금 전액 인수 기준입니다.
- 미상 점유자 조사. '앙타워'의 실제 신원과 점유 범위, 기존 임차인과의 관계, 보증금 및 대항력 유무를 확인하세요. 추가 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
- 호실 경계·명도. 111호와 112호가 벽체 구분 없이 함께 사용 중입니다. 낙찰 대상인 111호의 독립적 출입, 시설물 사용관계 및 인도 범위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 청운신용협동조합 근저당권은 공동담보 관계에 있습니다. 실제 채권액·담보물별 배당관계와 관련 원본 서류를 확인하세요.
- 세금 및 배당. 국세·지방세 압류의 말소 이력과 현재 유효한 압류, 당해세, 교부청구 내역을 구분해 확인하세요. 예상배당액은 확정 배당액이 아닙니다.
- 시세·수익성 검증. 비교 가능한 근린시설의 최근 거래가, 실제 임대수익과 공실 위험을 확인하고, 인수보증금을 포함한 실질취득금액으로 가격을 비교하세요.
- 대지권 확인. 토지대장상 대지권비율 변경 필요 사항과 111호의 대지권 기재를 원본과 대조하세요.
- 관리비·추가비용. 미납 공용관리비와 실제 인도·명도비용, 취득 관련 부대비용을 확인하세요.
- 매각 전 원본 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 대조하고 매각기일과 진행 상태를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 실질취득도 절반”
이 물건은 감정가 1,028,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 503,720,000원까지 내려왔습니다. 외형적인 가격 할인폭은 크지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 기준 실질취득금액은 553,720,000원입니다.
다른 호실에 관한 임차인 기재를 111호의 채무로 무조건 합산해서는 안 되지만, 111호와 112호의 일괄 사용 및 신원 미확정 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 특히 미상 점유자의 대항력과 추가 인수위험을 확정하지 못한 상태에서 권리가 깨끗하다고 평가하기는 어렵습니다.
결론은 가격 판단 보류와 인수위험 확인입니다. 확인된 인수보증금 50,000,000원을 포함해 취득원가를 계산하고, 점유·대지권·세금 관련 사항을 정리한 뒤 최근 근린시설 거래가격 및 임대수익과 비교해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하거나 낙찰에 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.
