수원지방법원 2024타경83065. 등기상 소유자는 안선자이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.07.15 청운신용협동조합 근저당권 4,290,000,000원입니다. 이 뒤의 전세권·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 앞서 전입한 (주)리더스오브이노베이션(안현종)의 보증금 50,000,000원입니다. 배당모형에서도 이 금액은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
또한 현황조사·매각물건명세서에는 김승진, 박민석 및 명칭이 “주식회”로 기재된 점유관계가 함께 확인됩니다. 김승진과 박민석은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, “주식회”는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 확정된 50,000,000원 외의 점유관계도 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경83065 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 내삼미로79번길 11, 1층113호 (수청동,선우중앙타워) |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 2017.07.11 사용승인 · 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 4층건 · 1층 111호∼118호 |
| 소유자 | 안선자 |
| 감정가 / 최저가 | 2,998,000,000원 / 1,469,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,007,414,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 선순위 임차인은 별도
2019.05.31 설정된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권 3,480,000,000원과 2019.11.01 설정된 주식회사지에스리테일 전세권 500,000,000원은 모두 2021.07.15 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 청운신용협동조합 근저당권 4,290,000,000원이 현재 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 주식회사지에스리테일 전세권 500,000,000원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 확정 인수 50,000,000원, 미상 점유도 남는다
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)리더스오브이노베이션(안현종) | 선우중앙타워 111호, 112호 85.2800㎡ | 2019.10.07 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 있음 | 미상 | 50,000,000원 |
| 김승진 | 선우중앙타워 1층 112호 85.2800㎡ | 2023.08.02 | 5,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박민석 | 선우중앙타워 제1층 113호∼118호 252.9000㎡ | 2022.10.31 | 100,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확정된 매수인 인수액은 현재 배당모형상 50,000,000원입니다. 그러나 “주식회”는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 회차에서 계산 가능한 실질취득은 최소 1,519,020,000원이고, 미상 점유관계는 별도 확인사항으로 남습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,469,020,000원으로 감정가 2,998,000,000원의 49%입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 50,000,000원이 인수되므로 실제 자금부담 기준은 1,519,020,000원으로 봐야 합니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,469,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,090,200원 |
| 인수 · (주)리더스오브이노베이션(안현종) | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 청운신용협동조합 | 4,290,000,000원 | 1,451,929,800원 |
| 3. 전세권 · 주식회사지에스리테일 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 공동목적 변경 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 4,790,000,000원, 예상배당은 1,451,929,800원, 미배당은 3,338,070,200원입니다. 임차인 인수 50,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인에게 남습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 1∼8은 근린생활시설이며, 기호 1·2는 벽체 구분 없이 1개호로, 기호 3∼8은 벽체 구분 없이 1개호로 사용 중입니다.
- 현재 사용. 기호 1·2는 폰 FACTORY, 기호 3∼8은 GS THE FRESH로 사용 중입니다.
- 입지. 오산대역 동측 인근이며 근린생활시설과 대규모 아파트단지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 오산대역, 경기대로가 위치합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 주차장, 토지면적은 2,457.5㎡, 공시지가는 1,472,000원/㎡이며 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(세교지구)·주차장·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 등에 해당합니다.
- 건물. 위생설비·급배수설비·엘리베이터·화재탐지설비·옥내소화전·스프링클러 등이 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 1,469,020,000원이 아니라 인수 50,000,000원을 더한 1,519,020,000원을 기본 자금부담으로 보세요.
- 대항력 미상 점유 확인. “주식회”는 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서 원문과 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록3∼8은 벽체 구분 없이 1개호로 사용 중이며 일괄매각 조건입니다.
- 재매각 보증금. 재매각 사건으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 상권·유사 근린생활시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 복수 점유관계와 실제 영업 상태가 확인되므로 인도·명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유다
이 사건은 감정가 2,998,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 1,469,020,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원을 인수하므로 현재 확인되는 실질취득은 1,519,020,000원입니다. 말소기준 이후의 근저당·전세권·압류는 매각으로 정리되지만, 선순위 임차인 인수와 대항력 미상 점유관계는 별개의 문제입니다.
또한 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 수 없습니다. 재매각에 따른 매수보증금 20%, 국세·지방세 압류, 벽체 구분 없이 사용 중인 일괄매각 범위까지 확인한 뒤 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
