수원지방법원 2024타경70307. 하남시 망월동 에코브리지2 2층 205호입니다. 집합건축물 대장상 용도는 ‘의원’이고, 감정자료에는 현재 사무소 이용으로 기재돼 있습니다. 소유자는 윤병조이며, 2023.03.28 거래가액 690,155,400원으로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 안양농업협동조합의 채권최고액 1,070,400,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 이후의 오승철 근저당, 다수 가압류, 하남시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차관계가 단순하지 않습니다. 주식회사 음성504는 2021.10.14, (주)제이에스공일은 2021.10.21 점유 신고가 확인돼 말소기준보다 앞섭니다. 두 주체 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성과 승계 위험을 배제할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 189, 2층205호 (망월동,에코브리지2) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 집합건축물 대장상 ‘의원’ · 현재 사무소 이용 |
| 소유자 | 윤병조 · 2023.03.28 소유권이전 · 거래가액 690,155,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 415,030,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 924,395,117원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.28 안양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,070,400,000원 |
| 공동담보 | 경기도 하남시 망월동 1098-1 에코브리지2 제2층 제206호 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.03.28 안양농업협동조합 근저당입니다. 2023.08.25 오승철 근저당부터 2024~2025년의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 2021년에 점유를 시작한 주식회사 음성504와 (주)제이에스공일은 말소기준보다 앞서 있어 임차관계를 별도로 봐야 합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 음성504 | 33.0580 | 2021.10.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| (주)제이에스공일 | 20.0000 | 2021.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박서연 | 9.1000 | 2024.07.16 | 19,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김숙형 | 10.4000 | 2024.07.16 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 49%, 최저매각가 415,030,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 290,521,000원, 4회 유찰 시에는 203,364,700원 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건은 단순히 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 선순위 점유 2주체의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가가 확정되지 않기 때문입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수할 보증금이 존재한다면 실제 취득원가는 그만큼 올라갑니다. 따라서 입찰 판단 기준은 최저가 자체가 아니라 최저가 + 실제 승계액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,300원 |
| 1. 근저당 · 안양농업협동조합 | 1,070,400,000원 | 408,479,700원 |
| 2. 근저당 · 오승철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 90,129,537원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,475,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,030,048원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,426,574원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사광주은행 | 25,652,323원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 21,218,217원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 75,754,030원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 153,736,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 채권총액 1,579,822,588원 중 408,479,700원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 1,171,342,888원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유 2주체의 보증금이 미상인 만큼 이 배당표만으로 매수인 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 미사역 서측 인근으로, 근린생활시설·호수공원·오피스텔·아파트단지가 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 미사역이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상3층 건물의 제2층 호실이며 사용승인일은 2018.05.21입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 20M의 포장도로와 접합니다.
- 용도. 집합건축물 대장상 용도는 ‘의원’이고, 현재는 사무소 이용으로 기재돼 있습니다.
- 토지이용. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비, 시스템난방설비 등을 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 2주체 확인. 주식회사 음성504와 (주)제이에스공일의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 현재 점유 상태를 최우선으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 입찰 상한은 최저가 415,030,000원만으로 잡지 말고, 확인되는 승계금액을 더해 판단해야 합니다.
- 후순위 임차인 확인. 박서연 보증금 19,000,000원, 김숙형 보증금 20,000,000원은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 공동담보 확인. 안양농업협동조합 근저당과 오승철 근저당은 에코브리지2 제2층 제206호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 용도·현황 대조. 집합건축물 대장상 ‘의원’과 현재 사무소 이용의 차이를 실제 사용현황과 함께 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서 채권 미배당이 1,171,342,888원에 달하며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다”
이 사건은 감정가 847,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 415,030,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2023.03.28 안양농업협동조합 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸해 비교적 명확합니다. 하지만 2021년에 먼저 점유한 주식회사 음성504와 (주)제이에스공일의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득가가 확정되지 않습니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 49%니까 싸다”가 아니라, “선순위 점유 2주체의 승계 위험을 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건”입니다. 권리관계 확인 전에는 현재 최저가도, 추가 유찰 가격도 독립적인 투자 메리트가 될 수 없습니다. 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유는 미확정. 이 사건의 결론입니다.
