수원지방법원 2024타경70307. 하남시 망월동 에코브리지2 2층 206호입니다. 집합건축물대장상 용도는 의원으로 되어 있으나, 감정 현황에서는 206호가 사무소로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 415,030,000원으로 감정가 847,000,000원의 49%입니다. 표면적인 할인폭은 큽니다.
등기상 핵심은 2023.03.28 설정된 안양농업협동조합 근저당권 1,070,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 오승철 근저당과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2021년 점유 신고가 두 건 존재합니다. 이 두 점유관계가 이번 물건의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 189, 2층206호 (망월동,에코브리지2) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 의원 · 현재 사무소 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층/지상3층 · 사용승인 2018.05.21. |
| 소유자 | 윤병조 · 2023.03.28 소유권이전 · 거래가액 689,805,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 415,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 924,395,117원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준은 2023.03.28 안양농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 오승철 근저당권과 주식회사아이엠캐피탈·광주신용보증재단·농협은행·우리카드·롯데카드· 광주은행·케이비국민카드·하나캐피탈·우리금융캐피탈의 가압류, 하남시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차관계 — 최저가 49%보다 먼저 확인할 부분
현황조사에 확인되는 점유·임차관계는 4건입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 조사된 점유관계로 봅니다. 이 가운데 박서연·김숙형은 2024.07.16 신고로 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 주식회사 음성504·(주)제이에스공일은 말소기준 전 신고입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박서연 | 9.1000 | 2024.07.16 | 19,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김숙형 | 10.4000 | 2024.07.16 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 음성504 | 33.0580 | 2021.10.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능 |
| (주)제이에스공일 | 20.0000 | 2021.10.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능 |
박서연 19,000,000원과 김숙형 20,000,000원은 신고일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 반면 앞선 두 법인 점유자는 신고일이 말소기준보다 이르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 이 때문에 최저가 415,030,000원을 그대로 실질취득액으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,300원 |
| 1. 근저당 · 안양농업협동조합 | 1,070,400,000원 | 408,479,700원 |
| 2. 근저당 · 오승철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 90,129,537원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,475,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,030,048원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,426,574원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 32,077,431원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사광주은행 | 25,652,323원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 21,218,217원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 75,754,030원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 153,736,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,611,900,019원 가운데 408,479,700원이 배당되고 1,203,420,319원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유 2건의 보증금도 확정되지 않았으므로 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 미사역 서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·호수공원·오피스텔·아파트단지가 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하며 인근에 버스정류장과 미사역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 용도는 의원이나 206호는 현재 사무소로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 시설. 기본적인 위생 급배수시설·화재탐지설비·승강기설비·소화전설비·시스템난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 2건의 보증금 확인. 주식회사 음성504와 (주)제이에스공일의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 신고일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이라 ‘대항력 가능·미상’으로 접근하는 것이 안전합니다.
- 실제 사용관계 확인. 공부상 의원, 현황은 사무소이므로 현재 점유 형태와 각 점유자의 사용부분을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인수 가능한 보증금까지 더한 실질취득비용을 기준으로 판단하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 290,521,000원, 4회 유찰 시 203,364,700원으로 낮아지지만 선순위 보증금이 존재하면 가격 하락분만큼 인수부담이 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 선순위 점유관계의 계약·보증금 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 847,000,000원에서 두 차례 유찰돼 415,030,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조라 단순해 보입니다. 그러나 현황조사에서는 말소기준 이전인 2021년에 신고된 법인 점유가 2건 확인되고, 두 건 모두 보증금이 미상입니다.
따라서 핵심은 최저가가 아니라 실질취득비용입니다. 선순위 점유의 보증금과 배당관계가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 얼마가 되든 매수인 인수부담을 확정할 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리 리스크는 아직 닫히지 않은 물건. 선순위 점유 2건의 보증금 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
