수원지방법원 2025타경2059. 성남시 중원구 상대원동 성남우림라이온스밸리3차 11층 1112호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 아파트형공장입니다. 현재 소유자는 주식회사유니언스이며, 2021.05.07 소유권을 취득한 날 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 채규홍의 근저당권, 국의 가압류, 국민건강보험공단·국·성남시의 압류, 중소벤처기업진흥공단의 가압류와 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2059 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 상대원동 5445 성남우림라이온스밸리3차 11층1112호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 중원구 둔촌대로388번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트형공장 |
| 소유자 | 주식회사유니언스 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 183,260,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 353,915,303원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 11층 · 사용승인일 2009.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2021.05.07 을구 9번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 채무자는 주식회사유니언스입니다. 그 뒤 설정된 채규홍 근저당권 130,000,000원과 가압류·압류 등은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유니알케미 | 성남 우림라이온스밸리3차 1112에이호 | 2024.11.11 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 유니알케미의 전입일은 2024.11.11로 말소기준일인 2021.05.07보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 374,000,000원, 현재 최저매각가는 183,260,000원으로 2회 유찰·감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 128,281,999원, 4회 유찰 시 89,797,399원입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 아파트형공장으로 이용 중인 물건은 실제 이용상태와 수요층을 함께 확인해야 하므로, 감정가 대비 비율과 실제 환금성은 분리해서 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,365,640원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 420,000,000원 | 179,894,360원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 채규홍 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 43,409,896원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,365,640원을 제외한 179,894,360원이 주식회사신한은행에 배당되고, 후순위 권리는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 413,515,536원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상대원2동 행정복지센터 남측 인근이며, 주변에는 아파트형공장·일반공장·창고·근린생활시설·주상용 건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 아파트형공장으로 이용 중이며, 감정 당시 상호는 주식회사 유니언스로 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 11층으로, 사용승인일은 2009.10.01입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 공장용지 5,987㎡, 일반공업지역이며 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·재생사업지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 범위 확인. 현황조사상 주식회사 유니알케미는 1112에이호를 점유하는 것으로 기재돼 있으므로 실제 점유 구획과 매각대상 범위를 현장에서 대조하세요.
- 배당요구 확인. 임차인의 대항력은 없지만 확정일자·우선변제·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율보다 동일 건물·인근 아파트형공장의 최근 실거래와 임대수익을 직접 비교하세요.
- 용도·수요 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용은 아파트형공장입니다. 실제 사용 가능 용도와 수요층을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 별개
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2021.05.07 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 1명의 보증금은 10,000,000원이지만 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 따로 봐야 합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 사실만으로는 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 실제 이용상태가 아파트형공장인 만큼 매매수요·임대수익·용도 적합성을 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장 시세 확인 후. 이 사건의 핵심은 여기입니다.
