수원지방법원 2025타경2059. 성남시 중원구 상대원동 ‘성남우림라이온스밸리3차’ 11층 1112에이호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 실제 이용상태는 아파트형공장입니다. 감정가는 388,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 190,120,000원입니다. 신청채권자는 신한은행이고 청구액은 353,915,303원입니다.
권리의 기준점은 2021.05.07. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이고, 이후 설정된 채규홍 근저당 130,000,000원, 국의 가압류·압류, 국민건강보험공단 압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 등기상 모두 매각으로 소멸 처리됩니다. 과거 중소기업은행·우리은행·국민은행 등의 근저당은 이미 말소된 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2059 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 상대원동 5445 성남우림라이온스밸리3차 11층 1112에이호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 중원구 둔촌대로388번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트형공장으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 11층 · 사용승인일 2009.10.01 |
| 소유자 | 주식회사유니언스 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 190,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 353,915,303원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.05.07. 신한은행 근저당입니다. 이 권리보다 뒤에 들어온 채규홍의 근저당, 국·국민건강보험공단의 압류 및 가압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 현재 매각가로는 집행비용을 제외한 금액이 신한은행에 우선 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유니알케미 | 성남 우림라이온스밸리3차 1112에이호 | 2024.11.11 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
주식회사 유니알케미의 전입일은 2024.11.11.로 말소기준권리 2021.05.07.보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없고, 보증금 10,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인과 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저매각가 190,120,000원은 감정가 388,000,000원의 49% 수준입니다. 2회 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 이 물건과 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래가격은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 133,083,999원, 4회 유찰 시 93,158,799원입니다. 다만 가격이 더 내려간다는 사실과 시장가치 대비 싸다는 판단은 별개의 문제입니다. 근린시설이면서 감정상 아파트형공장으로 이용되는 물건이므로 실제 임대·매매수요와 주변 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,461,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 420,000,000원 | 186,658,320원 |
| 2. 근저당 · 채규홍 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 43,409,896원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,461,680원을 제외한 186,658,320원이 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 배당받지 못하는 계산입니다. 총 채권액 593,409,896원 중 186,658,320원이 배당되어 미배당액은 406,751,576원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상대원2동 행정복지센터 남측 인근이며, 주위에 아파트형공장·일반공장·창고·근린생활시설·주상용 건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·냉방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8~10m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반공업지역이며 지목은 공장용지, 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·재생사업지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현황조사상 주식회사 유니알케미와 감정요항표상 소유 법인 자가사용 탐문 내용이 달라 현재 점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차계약 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 할인율이 아니라 같은 건물·인근 유사 아파트형공장 및 근린시설의 최근 매매·임대가격을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 국·국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 교부청구와 법정기일, 당해세 여부를 매각 전 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반공업지역·일반산업단지·재생사업지구·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 관련 규제의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 최종 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2021.05.07. 신한은행 근저당이고, 현황조사상 임차인의 전입일은 2024.11.11.로 그보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차인 인수는 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 388,000,000원에서 2회 유찰되어 190,120,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 눈에 띕니다. 그러나 최근 실거래 시세 비교가 없는 상태이므로 ‘49%니까 싸다’는 결론은 금물입니다. 사건상 근린시설이고 실제로는 아파트형공장으로 이용되는 만큼 주변 유사 물건의 실거래·임대수요와 현재 점유상태를 확인해 가격을 검증해야 합니다. 권리는 비교적 명확, 가격은 검증 필요. 이것이 현재 회차의 핵심입니다.
