수원지방법원 2025타경4208. 경기도 광주시 추자동 소재 다세대주택 301호입니다. 감정가는 152,000,000원에서 시작해 3회 유찰됐고 현재 최저매각가는 52,136,000원입니다. 권리의 기준점은 2015.10.27 수산업협동조합중앙회 근저당 134,400,000원입니다. 그 뒤의 압류, 가압류, 주택임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 숫자만 보면 다소 복잡해 보이지만, 기준일과 전입일을 맞춰 보면 결론은 명확합니다. 김재희는 2025.07.23, 김우연은 2023.12.14, 정해철은 2016.02.11 전입으로 모두 2015.10.27 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 확인된 3명 모두 대항력이 없고, 배당자료상 현재 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4208 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 추자동 462-2 301호 · 도로명 경기도 광주시 오포안로 294-21 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 | 59.58㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김우재 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 52,136,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 133,849,832원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 현황 표시 | 205동 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2020년 이후 국·광주시·국민건강보험공단의 압류, 경기신용보증재단의 16,400,000원 가압류, 2024년 정해철의 주택임차권, 2025년 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 별도로 과거 강동농업협동조합 근저당과 여러 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 확인 3명, 대항력은 모두 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재희 | 2025.07.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김우연 | 2023.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정해철 | 2016.02.11 | 8,000,000원 | 2016.01.27 | 없음 | 후순위 · 배당요구 | 해당 없음 |
정해철의 임차권등기에는 임차보증금 30,000,000원 중 반환되지 않은 8,000,000원, 임대차계약일 2016.01.27, 점유개시일 2016.02.05, 주민등록일 2016.02.11, 확정일자 2016.01.27이 기재돼 있습니다. 그러나 말소기준인 2015.10.27 근저당보다 늦기 때문에 매수인에게 대항할 수 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 거래 시점이 오래됐다
동일 면적 59.58㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 평균 169,000,000원, 최저 165,000,000원, 최고 175,000,000원이며 최신 거래는 2021.10의 167,000,000원입니다. 현재 최저가 52,136,000원은 이 최근 실거래 평균의 30.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 59.58㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2021.07 | 59.58㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2021.06 | 59.58㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 평균 | 59.58㎡ | 3건 | 169,000,000원 |
또한 모두빌2차(205동)는 총 8세대 규모이고, 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 현재 물건 역시 정확히 3회 유찰 상태여서, 낮은 최저가 자체가 시장성·환금성 위험을 이미 일부 반영한 결과일 가능성을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,338,448원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 134,400,000원 | 50,797,552원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 150,800,000원 중 예상배당 50,797,552원, 미배당은 100,002,448원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (감정가 34%) | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 100,002,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,495,200원 | 35,438,286원 | 115,361,714원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 25,546,640원 | 24,686,800원 | 126,113,200원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오포 추자지구 서희스타힐스 아파트 북측 인근. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 3층 301호. 기본 위생·급배수·개별난방·소방·공동현관 보안설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지이며 공시지가는 819,400원/㎡입니다.
- 제한. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 모두빌2차(205동)는 2015.09.09 준공, 총 8세대입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 실거래가 2021년 3건뿐입니다. 52,136,000원을 현재 시세 대비 할인율로 곧바로 해석하지 말고 인근 다세대 매물·최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김재희·김우연·정해철이 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상황은 현장에서 재확인해야 합니다.
- 김재희·김우연 보증금 확인. 두 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의 판단을 위해 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 정해철 임차권. 미반환 보증금 8,000,000원, 확정일자 2016.01.27, 전입 2016.02.11이며 말소기준 이후라 매수인에게 대항하지 못합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당금이 먼저 빠질 수 있으므로 배당표를 그대로 확정치로 보지 마세요.
- 현황 205동 확인. 매각물건명세서 비고의 현황 표시가 205동이므로 현장 위치와 공부상 목적물을 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인된 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 시세와 환금성’이 승부처
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 정리하기 쉽습니다. 2015.10.27 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차·점유 3명의 전입은 모두 그보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
문제는 가격을 어떻게 읽느냐입니다. 감정가 152,000,000원에서 3회 유찰돼 52,136,000원까지 내려왔고 과거 동일면적 실거래 평균 169,000,000원의 30.8%에 불과합니다. 그러나 그 거래들은 모두 2021년입니다. 여기에 8세대 소규모 다세대, 평균 3.0회 유찰이라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 싸 보이지만 현재 시세 검증이 선행돼야 한다”입니다. 낙찰가의 절대 수준보다 2026년 실제 매매가와 출구전략 확인이 이 물건의 핵심입니다.
