수원지방법원 2025타경4208. 경기도 광주시 추자동 462-15 소재 4층 401호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김우재이고, 2015년 10월 29일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 134,400,000원이 말소기준입니다. 이후 남아 있는 국세 압류, 광주시 압류, 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 153,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 52,479,000원까지 내려왔습니다. 데이터상 동일면적 실거래는 2023년 10월 2층의 140,000,000원 한 건이고, 현재 최저가는 이 거래금액의 37.5%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 거래 표본이 단 한 건이고, 모두빌2차(204동)는 8세대 규모여서 환금성과 호가 검증은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4208 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 추자동 462-15 4층401호 · 도로명 경기도 광주시 오포안로 294-23 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김우재 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 52,479,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 133,849,832원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 현황 표기 | 매각물건명세서 비고상 현황 ‘204동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015년 10월 29일 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 현재 등기상 남아 있는 2020년 국세 압류, 2020년 광주시 압류, 2021년 경기신용보증재단 가압류, 2021년 국민건강보험공단 압류와 2025년 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2017년 박장규 가압류와 2018년 국·광주시 압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유자 2명 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김우연 | 2023.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재희 | 2025.07.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 김우연은 2023년 12월 14일, 김재희는 2025년 7월 23일 전입했는데 둘 다 말소기준일인 2015년 10월 29일보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구·최우선변제 여부는 원본 매각물건명세서에서 추가 확인할 부분입니다.
③ 가격 비교 — 5,247.9만원이지만 시세 표본은 1건
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 59.87㎡ | 2 | 140,000,000원 |
모두빌2차(204동)에서 확인된 동일면적 59.87㎡ 거래는 2023년 10월 140,000,000원 한 건입니다. 감정가 153,000,000원은 이 거래보다 높지만, 현재 최저가 52,479,000원은 해당 거래의 37.5%입니다. 다만 거래가 1건뿐이므로 이를 현재 시장가의 정밀한 평균으로 간주하면 안 됩니다. 특히 8세대 규모의 소규모 다세대라는 점 때문에 실제 매도 시 환금성은 아파트보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,344,622원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 134,400,000원 | 51,134,378원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 150,800,000원 중 예상 배당은 51,134,378원, 미배당은 99,665,622원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 99,665,622원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,735,300원 | 35,674,065원 | 115,125,935원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,714,710원 | 24,851,845원 | 125,948,155원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 즉 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 인수형이 아니라, 저가 매각과 현장·환금성 검증 사이의 균형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오포 추자지구 서희스타힐스 아파트 북측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 운행빈도를 포함한 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층건 다세대주택 중 4층 401호이며, 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방·공동현관 보안설비가 있습니다.
- 도로. 해당 건물은 남측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역 등에 해당하고 공시지가는 739,100원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역 표기는 2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등 대상의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 모두빌2차(204동)는 8세대이며 확인 실거래가 1건이라 가격 검증 표본이 매우 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현황 204동 확인. 매각물건명세서 비고에 현황 ‘204동’으로 기재돼 있으므로 등기상 표시와 실제 출입구·동호 표기를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 2명 확인. 김우연·김재희 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 있으면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 140,000,000원 거래 한 건만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 인근 유사 다세대의 실제 매물·거래 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 다세대이므로 매수 후 되팔 때의 수요와 매도기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 현장에서 끝내야 한다
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2015년 근저당이 말소기준이고, 이후의 권리들은 소멸하며, 조사된 두 점유자도 모두 후순위 전입이라 대항력은 없습니다. 매수인 인수액 역시 제공된 계산상 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 52,479,000원은 확인 실거래 140,000,000원의 37.5%로 큰 폭 낮지만, 실거래가 단 한 건이고 건물 전체가 8세대입니다. 여기에 3회 유찰이라는 사실까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 저가의 이유와 실제 환금성을 확인해야 하는 다세대”로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
