33,614,000원
울산지방법원 2023타경100171. 울산 북구 산하동 강동블루마더테라스 4층 402호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태상 이 건물을 포함한 해당 층들은 교육연구시설·근린생활시설 계열로 구성되어 있으며 402호가 속한 공부상 용도는 교육연구시설(학원)입니다. 현황은 2~4층 전부 공실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 이경영이며, 2017.08.22 경상남도정치망수산업협동조합이 채권최고액 520,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2023.01.09 같은 채권자가 임의경매개시결정을 받았습니다.
현재 최저매각가는 감정가 140,000,000원의 약 24.01%인 33,614,000원입니다. 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 말소기준 근저당권자에게 배당되고 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 채권최고액 520,000,000원에 비해 매각대금이 매우 작아 현 회차에서도 487,391,052원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경100171 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 4층402호 (산하동, 강동블루마더테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 교육연구시설(학원) · 2~4층 전부 공실 |
| 소유자 | 이경영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 33,614,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 406,591,628원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.22 근저당권 · 채권최고액 520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 토지 별도등기는 별도 확인
등기상 핵심은 단순합니다. 2017.08.22 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2023.01.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에 표시된 매수인 인수액은 0원입니다.
점유 상태는 2~4층 전부 공실로 조사되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유가 실제로도 공실인지 매각기일 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 구조 — 24.01%까지 내려온 배경을 봐야 한다
현재 최저가는 33,614,000원으로 감정가 140,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 공부상 교육연구시설(학원), 2~4층 전체 공실, 외관상 일부 파손이라는 이용·상태 특성이 함께 확인되므로 단순히 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 487,391,052원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,529,800원 | 22,706,264원 | 497,293,736원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 16,470,859원 | 15,774,384원 | 504,225,616원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 1. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 520,000,000원 | 32,608,948원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 520,000,000원 중 32,608,948원이 배당되고 487,391,052원이 미배당으로 남습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역 내 강동초등학교 동측 인근이며, 일부 대단지아파트·상가·학교가 이용 중이고 일부는 건축 중, 그 외는 나지 상태입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 일반버스정류장이 있습니다.
- 용도. 공부상 402호가 속한 용도는 교육연구시설(학원)입니다. 감정평가상 2~4층 전부 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 지하 1층·지상 4층 건물이며 공동위생·급배수·화재관리·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 전면 강동산하4로와 산하중앙2로의 각지에 접하고, 후면은 폭 10미터 도로에 일부 접합니다.
- 규제. 준주거지역·강동산하지구 지구단위계획구역·도시개발구역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 234.0㎡, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없으나 외관상 일부 파손된 부분이 있다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 목적 토지 등기 확인. 산하동 995-14의 갑구 9번·10번 압류등기를 토지 등기 원본에서 확인하고 매각으로 인한 처리 관계를 대조해야 합니다.
- 실제 공실 여부 확인. 감정평가상 2~4층 전부 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 파손 상태 확인. 외관상 일부 파손이 기재되어 있으므로 보수 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공부상 교육연구시설(학원)인 만큼 예정 사용 목적과의 적합성, 임대수요와 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 24.01%라는 할인율보다 반복 유찰의 원인이 권리·용도·공실·물건상태 중 어디에 있는지 확인하는 것이 먼저입니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자 미배당 487,391,052원은 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 왜 4번 유찰됐는가
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 단순합니다. 2017년 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 33,614,000원 가정의 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 140,000,000원에서 네 차례 유찰되어 24.01% 수준까지 내려왔고, 교육연구시설(학원) 용도·2~4층 전체 공실·외관상 일부 파손· 대지권 목적 토지 별도 압류등기라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리 인수는 작지만, 환금성과 물건성 검증은 무겁다”입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 토지 별도등기와 실제 점유·파손 상태를 확인한 뒤 접근하는 것이 타당합니다.
