울산지방법원 2023타경100171. 등기상 소유자는 이경영이고, 2017년 5월 소유권보존 후 같은 해 8월 경상남도정치망수산업협동조합이 채권최고액 520,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2023년 1월 같은 조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 등기 흐름 자체만 보면 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 ‘주식회사’로 표시된 임차인 1명이 있고 사용은 주거로 기재돼 있지만, 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 취급해야 하며, 배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 실제 매수인 부담은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경100171 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 3층308호 (산하동, 강동블루마더테라스) |
| 등기 형태 | 집합건물 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 교육연구시설(학원)·1종근린생활시설(의원)·2종근린생활시설(일반음식점) 등이 혼재하며, 현황은 2~4층 전부 공실 |
| 소유자 | 이경영 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 22,569,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 406,591,628원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
② 임차인 — 대항력 ‘유’가 아니라 가능·미상
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 현재 자료상 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 전입신고일이 없어 말소기준권리인 2017.08.22.보다 앞서는지 뒤서는지 판정할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 미배당 보증금이 존재하는지도 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24%
감정가 94,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 22,569,000원, 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 15,798,299원, 6회 유찰 시 11,058,809원입니다.
하지만 최근 실거래와 비교할 수 있는 가격 자료가 없는 상태에서 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 현황 공실, 외관상 파손, 임차관계 미상, 대지권 목적 토지의 별도등기가 동시에 존재하므로 4회 유찰 자체를 시장의 위험 신호로 함께 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 806,242원 |
| 1. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 520,000,000원 | 21,762,758원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 520,000,000원 중 21,762,758원이 배당되고, 미배당은 498,237,242원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 공부상 교육연구시설·1종근린생활시설·2종근린생활시설 등이 혼재하며, 현황은 2~4층 전부 공실입니다.
- 파손. 외관상 일부 파손된 부분이 있다고 기재돼 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 입지. 강동산하지구도시개발구역 내 강동초등학교 동측 인근으로, 일부 대단지아파트·상가·학교가 이용 중이고 일부는 건축 중이며 그 외는 나지 상태입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 일반버스정류장이 있습니다.
- 도로. 전면은 강동산하4로와 산하중앙2로의 각지로 접하고, 후면은 폭 10미터 도로에 일부 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·강동산하지구 지구단위계획구역·도시개발구역이며 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 대지권 관련. 대지권의 목적인 토지 중 산하동 995-14에 별도등기 갑구 9번·10번 압류등기가 기재돼 있습니다. 매각조건과 소멸 여부를 원문으로 반드시 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상이므로 대항력과 인수액을 확정하기 전에는 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 대지권 별도등기. 산하동 995-14의 갑구 9번·10번 압류등기가 경매로 어떻게 처리되는지 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 공실·파손. 현황 2~4층 전부 공실이고 외관상 일부 파손이 있으므로 수선비와 실제 이용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 유찰 이유. 4회 유찰은 할인율보다 물건의 환금성·권리 불확실성·시설 상태를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
- 배당표 해석. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 임차인의 미상 권리까지 해소됐다는 뜻이 아닙니다.
맺으며 — “24%”보다 먼저 확인할 것
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 94,000,000원에서 22,569,000원까지 내려온 24%입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 미확정 권리가 우선입니다. 근저당은 말소기준으로 소멸하지만, 임차인 1명의 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 현황은 2~4층 전부 공실이며 외관상 파손도 있습니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도 압류등기까지 남아 있습니다.
말소기준권리 자체는 단순하지만, 실질 인수액은 아직 확정할 수 없는 사건. 따라서 현재 단계의 결론은 “감정가 대비 크게 내려왔으니 싸다”가 아니라, 임차관계와 대지권 별도등기를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 한다입니다.
