매력지수 C등급 · 인수권리는 없지만 비주거 시설·낮은 환금성과 대규모 미배당 리스크가 있는 물건
매수인 인수액은 0원이지만 기타+토지 용도, 축사·창고 중심 이용상태, 1회 유찰 후에도 대규모 채권 미배당 구조로 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 용도와 환금성입니다. 창고·작업장·축사·돈사·계사 등 복합 시설이고, 선순위 담보권이 감정가를 크게 웃도는 구조라 일반 주거형 경매와 다른 접근이 필요합니다.
감정가
1,093,852,895원
기타 + 토지
최저가
765,697,000원
1회 유찰 70%
매수인 인수
0원
소멸 권리 구조
핵심지표
축사·토지
환금성 확인 필요
울산지방법원 2024타경100130. 울산 울주군 웅촌면 정주권로 207 소재 건물 및 토지 경매입니다. 물건의 성격은 아파트나 일반 상가가 아닌 기타 + 토지로, 감정평가상 창고·작업장·축사(돈사·계사)·직원숙소·퇴비사·관리사 등으로 이용되고 있습니다. 1998년 설정된 울산축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이며 이후 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2024타경100130 (임의경매)
소재지
울산광역시 울주군 웅촌면 정주권로 207
건물
울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 151 제1동호
용도
기타 + 토지 · 창고·작업장·축사·직원숙소·퇴비사·관리사
토지
1453.0㎡ · 잡종지 현황 · 완경사 · 소로한면
소유자
김건수, 김경화, 김명선, 김점순
감정가 / 최저가
1,093,852,895원 / 765,697,000원
매각기일
2026.07.01
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 담보 부담은 크다
1998년 울산축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2003년 웅촌농업협동조합 근저당, 다수 금융·사업 관련 근저당, 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 설정으로 매각 후 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.
② 이용상태 분석 — 일반 토지 매입과 다르다
⚠️ 핵심 체크 감정평가 이용상태는 창고 및 작업장, 축사(돈사·계사), 직원숙소 및 창고, 퇴비사, 단독주택(관리사) 등입니다. 토지와 건물 활용 목적에 맞는 매수자를 찾는 것이 중요하며, 주거형 경매처럼 폭넓은 수요를 기대하기 어렵습니다.
위치
울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 춘해보건대학교 북서측 인근
주위환경
소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 소재
교통
차량 접근 가능, 일반적인 교통사정 보통
이용상태
창고·작업장·축사·관리사·퇴비사 등
토지규제
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 포함
③ 예상배당표 (매각가 765,697,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
10,056,970원
울산축산업협동조합 근저당
75,000,000원
75,000,000원
웅촌농업협동조합 근저당
97,500,000원
97,500,000원
애그리브랜드퓨리나코리아 근저당
300,000,000원
300,000,000원
김정일 근저당
130,000,000원
130,000,000원
애그리브랜드퓨리나코리아 근저당 일부
300,000,000원
153,140,030원
후순위 권리
다수
0원
매각대금 배분
회차별 매각가 시나리오
유찰 시 매각가는 낮아지지만 담보 미배당 리스크는 유지됩니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 문제는 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
⛔ 투자 관점 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 물건은 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 축사·창고 시설의 유지관리, 용도 적합성, 매수층 확보 여부가 낙찰 후 가치 회수의 핵심입니다.
④ 입찰 체크리스트
현장 확인. 축사·창고 시설의 실제 사용 여부와 관리 상태를 확인해야 합니다.
토지 활용. 제1종일반주거지역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
환금성. 일반 주거 부동산과 달리 매수 수요가 제한될 수 있습니다.
권리 확인. 인수 권리는 없지만 후순위 채권 미배당 구조가 큰 물건입니다.
원본 대조. 등기부·감정평가서·매각물건명세서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 물건은 다르다”
이 사건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 실제 판단 포인트는 기타+토지라는 자산 성격입니다. 축사와 창고 중심의 시설물은 활용 목적과 수요층이 명확해야 하며, 감정가 10억대 물건이 7억대까지 내려온 이유도 권리보다 환금성에 있습니다. 권리는 통과, 사업성 검토가 필요한 물건입니다.
