울산지방법원 2024타경100130. 울주군 웅촌면 정주권로 210-7 일대의 토지와 다수 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 창고·작업장, 화장실, 축사(돈사·계사), 직원숙소 및 창고, 퇴비사, 단독주택(관리사)으로 이용되고 있습니다. 전형적인 주거용 물건이 아니라 토지와 축산·작업시설이 함께 묶인 복합 자산입니다.
권리의 기준점은 2020년 11월 24일 설정된 울산축산업협동조합 근저당권 3,240,000,000원입니다. 이후 등기된 카길애그리퓨리나 근저당, 경매개시결정과 여러 가압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경100130 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 웅촌면 정주권로 210-7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고 및 작업장 · 축사(돈사·계사) · 직원숙소 및 창고 · 퇴비사 · 단독주택(관리사) |
| 등기 대상 | [건물] 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 214-1 제1호동호 |
| 소유자 | 김건수 9분의 2 · 김경화 9분의 2 · 김명선 9분의 2 · 김점순 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 4,494,124,960원 / 3,145,887,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산축산업협동조합 / 2,896,397,163원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 나타나지 않고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원입니다. 핵심 말소기준은 2020.11.24. 울산축산업협동조합 근저당권 3,240,000,000원이며, 2023.03.15. 카길애그리퓨리나 근저당 1,500,000,000원과 2024년 경매개시결정·가압류들은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 3,145,887,000원으로 감정가 4,494,124,960원의 70%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 30% 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
특히 감정평가상 이용상태가 창고·작업장과 다수 축사, 퇴비사, 직원숙소, 관리사까지 섞여 있고, 토지 일부는 공부상 지목과 실제 현황도 다릅니다. 주거용 집합건물처럼 단순 비교가 가능한 자산이 아니므로 가격 판단의 중심은 개별 토지·건물의 실제 이용가치와 처분 가능성에 두어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,145,887,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,858,870원 |
| 1. 근저당 · 울산축산업협동조합 | 3,240,000,000원 | 3,112,028,130원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 226,995,614원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 72,773,713원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부경양돈협동조합 | 40,058,049원 | 0원 |
| 6. 김건수 지분 가압류 | 231,211,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,311,038,833원 중 3,112,028,130원이 채권자에게 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 2,199,010,703원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치입니다.
④ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 춘해보건대학교 북서측 인근으로, 주위에는 소규모 공장·단독주택·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 실제 이용. 창고 및 작업장, 화장실, 축사(돈사), 직원숙소 및 창고, 퇴비사, 단독주택(관리사), 축사(계사) 등 여러 용도가 혼재합니다.
- 공부와 현황 차이. 검단리 214-1 지상 제1동호~제4동호는 공부상 경량철골조이나 현황은 일반철골구조이며, 여러 건물은 공부상 계사이나 현황 돈사로 이용됩니다. 제바동호는 공부상 계사이나 현황 직원숙소 및 창고입니다.
- 토지 현황. 일부 토지는 공부상 지목이 답 또는 전이나 현황은 잡종지 상태입니다. 토지 224, 224-1은 공부상 전이나 농지취득자격증명은 불필요한 것으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 제공된 토지정보상 지목 목장용지, 토지이용상황 전축사, 완경사·부정형, 세로한면(가), 면적 2,757㎡, 공시지가 152,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 여러 필지 지상 구축물·관정은 토지가격에 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 3,145,887,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 각 토지·건물의 실제 이용가치와 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 건축물 현황 확인. 공부상 구조·용도와 실제 현황이 다른 건물이 다수 있으므로 현장과 원문을 대조해 현재 상태와 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 축산시설 규제 확인. 가축사육제한구역에 포함되어 있고 축사·돈사·계사가 혼재하므로 현행 이용의 지속 가능성과 향후 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 김건수 지분 파산. 2026.02.23. 파산선고, 2026.03.03. 등기된 사항이 있으므로 매각조건과 절차상 영향을 원문으로 확인해야 합니다.
- 공유관계. 소유권은 김점순 9분의 3, 김명선·김건수·김경화 각 9분의 2로 구성되어 있습니다. 명도·인도 과정에서는 실제 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당 부족 자체와 물건의 사업·운영 리스크는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 현물의 복잡성이 더 크다
이 사건은 임차인도 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원이어서 금전적 권리 인수 구조만 보면 비교적 명확합니다. 하지만 대상 자체가 창고·작업장·돈사·계사·퇴비사·숙소·관리사와 여러 토지가 묶인 일괄매각이고, 공부상 구조·용도와 현황이 다른 부분도 다수 존재합니다. 여기에 공유자 김건수 지분의 파산등기까지 있습니다.
현재 최저가 3,145,887,000원은 감정가의 70%지만, 이를 시세 대비 30% 할인으로 해석할 실거래 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 현물·절차 검토 난도는 높음”입니다. 권리보다 현장과 용도, 공부·현황 차이, 파산 관련 절차를 얼마나 정확히 검증하느냐가 입찰의 핵심입니다.
